새해 들어 집을 옮기려는 계획을 세우는 사람들이 많다. 작은 집에서 조금 넓은 곳으로 이사 가려는 사람도 있고 아이 교육 문제 때문에 학원이나 학교가 많은 지역으로 집을 옮길까 하고 생각을 가지고 있는 부모들도 적지 않다. 또 현재 살고 있는 집값이 잘 오르지 않아 재테크를 위해 집값이 좀 더 오를 만한 곳을 찾는 사람도 있다.

 

집을 팔고 새로운 곳으로 이사하는 문제는 가족 모두의 생활환경이 바뀌는 데다 이사비와 취득세, 등록세 등 경비도 많이 들기 때문에 쉽게 결정하지 못한다. 그래서인지 새해가 되면 어디로 이사해야 좋겠냐는 질문을 자주 받는다. 이른바 ‘갈아타기 전략’을 좀 얘기해 달라는 주문이다. 이렇게 묻는 사람들은 한결같이 살기 좋으면서 나중에 집값이 다른 지역에 비해 많이 오를 수 있는 곳을 대답해 주길 바란다. 여기에 현재 저평가돼 가격도 적당하면 금상첨화다.

하지만 이런 집을 찾는 것은 생각만큼 쉽지 않다. 내가 생각하기에 좋은 곳은 다른 사람들도 똑같이 좋다고 생각한다. 그런 곳으로 수요가 몰리고 결국 사려는 사람 입장에서는 가격이 너무 올랐다는 느낌을 받는다. 대표적인 곳이 서울 강남권이다. 교통이나 교육, 생활편의시설 등 거의 모든 측면에서 뛰어나 많은 사람들이 강남권으로 진입하기를 원한다. 그러다 보니 서울의 다른 지역에 비해 집값이 비싸고 한번 오른 가격이 잘 떨어지지도 않는다. 그럼에도 불구하고 강남권으로 이사 가려는 대기자들이 줄을 서고 있다.

하지만 어느 분야나 틈새나 좋은 전략이 있게 마련이다. 집을 옮기려는 사람들도 자신의 이사 목적에 적합한 후보 지역을 꼼꼼하게 둘러보고 정보를 취합하면 목적한 바를 이룰 수 있다. 우선 성공적인 ‘갈아타기’를 위한 일반론을 살펴보고 여기에 근거해 유망 지역 몇 곳을 추천해 보기로 한다.

‘갈아타기’의 제1원칙은 자신이 살고 있는 집을 비싸게 팔고 싸게 나온 주택을 찾는 일이다. 누구나 다 알고 있는 당연한 얘기인 것 같지만 실제 실행하려면 이것만큼 어려운 일도 없다.

다른 집을 사기 위해 기존 집을 내놓기 전에 주택 수요와 시세를 파악해 본다. 그래야 내 집을 제값에 팔 수 있다. 그러면서 동시에 이사 가려고 하는 몇 곳을 선택해서 급매물로 싸게 나온 집을 알아본다.

특히 강남권으로 가려면 전략을 잘 세워야 한다. 경기가 좋고 부동산 시장에 돈이 많이 풀리면 강남권 아파트 값은 크게 오른다. 이런 시기에 강남권으로 갈아타면 손해를 볼 수 있다. 반면 경기가 좋지 않을 때 강남권의 아파트 가격 하락 폭은 상대적으로 크다. 집값이 절대적으로 높은 데다 실수요가 아닌 투자 수요가 다른 지역보다 많아 이런 현상이 생긴다. 경기 변동에 따른 가격 움직임이 심하다는 얘기다. 따라서 강남권으로 집을 갈아타려면 경기의 흐름을 잘 보고 기회를 잡는 것이 좋다. 올해도 이런 시기가 한두 번 정도는 올 것으로 예상된다.

집을 사고팔 때는 매매 타이밍을 잘 맞춰야 한다. 지금 사는 집이 팔리지 않은 상태에서 싼 매물이 나왔다고 덥석 계약하면 낭패를 볼 수 있다. 실제로 이런 사례가 많다. 싸게 계약을 했다 해도 자신의 집이 팔리지 않아 중도금조차 구하지 못하고 위약금을 내는 일이 심심치 않게 발생한다.

갈아타기의 원칙은 일단 기존 집을 처분하고 이른 기반으로 새집을 구하는 것이다. 보통 갈아타기를 할 때는 기존 집을 처분한 돈으로는 부족하다. 면적을 늘리거나 유망 지역으로 이사하려면 추가 자금이 들기 십상이다. 결국 집 담보 대출이나 사채 등으로 부족한 자금을 마련해야 한다. 그런 만큼 자금 계획도 철저하게 세워야 한다. 추가 자금을 은행 대출로 채우솷면 이사하려는 지역의 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)에 따라 어느 정도인지 계산해 보는 것이 필수다.

집을 싸게 사는 방법은 두 가지다. 하나는 경매로 사는 방법이고 또 하나는 급매물을 잡는 것이다. 요즘에는 일반인들도 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우가 많다. 경매를 통해 갈아타기를 하려면 기존 집을 처분한 뒤 낙찰에 대비한 자금을 준비한 다음 시작한다. 경매로 집을 살 때는 ‘구’ 단위로 매물 정보를 파악해 두도록 한다. ‘동’ 단위로는 자신이 찾는 매물이 나오기 쉽지 않기 때문이다. 경매 법원이나 옥션 등 경매 사이트를 통해 매물을 찾을 수 있다.

급매물을 쉽게 찾으려면 싼 전세를 구할 때와 마찬가지로 대규모 입주가 시작되는 곳을 먼저 둘러보는 것이 좋다. 대규모 입주 단지가 없으면 이동이 많을 수 있는 입주 3년째 단지가 있는지 알아본다. 그런 아파트가 없으면 어쩔 수 없이 중개업소를 집중 공략하는 수밖에 없다. 이사 가려고 하는 지역의 중개업소를 여러 곳 찾아 사장들과 좋은 관계를 맺어 놓는다. 싼 매물이 나오면 바로 연락받을 수 있을 정도의 친근한 느낌을 남겨 두도록 한다. 이런 포석을 깔아 두면 의외로 싼 값에 집을 구할 수 있다.

강남권에 있는 재건축 아파트를 매입할 때는 대지지분과 사업추진 단계 등을 꼼꼼하게 점검해 봐야 한다. 재건축 조합을 방문해 문제가 없는지도 알아본다. 너무 올랐다고 판단되는 재건축 아파트는 피하도록 한다. 용적률과 대지지분, 주변 새 아파트 가격, 예상 분양가, 재건축 이후 공급 가능한 총 세대와 일반분양 물량 등을 기반으로 추정해 보면 재건축 아파트가 고평가돼 있는지 아니면 저평가돼 있는지 대략 알 수 있다. 주의할 점은 재건축 아파트 단지 주변 중개업소에서는 거래를 성사시키기 위해 무조건 수익이 난다고 말한다. 따라서 그쪽 주장을 너무 믿으면 곤란하다.

꼭 원하는 집이 있는데 대출이나 사채를 활용해도 돈이 모자라면 징검다리 식으로 갈아타기를 해 보는 것도 방법이다. 일단 기존 집을 처분한 돈과 일부 대출금으로 충당할 수 있는 아파트를 구입한 뒤 기회를 노린다. 물론 징검다리 식으로 매입하는 집도 가격이 오를 만한 곳을 찾아야 한다. 이사를 여러 번 해야 하는 번거로움이 있지만 집을 통한 재테크를 하려면 어쩔 수 없다.

이사할 만한 유망 지역을 선택하는 비결에 대해 생각해 보자.

이사할 때는 앞으로 변화가 많이 생길 곳을 선택하는 것이 좋다. 이는 서울시나 지방자치단체들이 발표하는 개발 계획을 보면 쉽게 알 수 있다. 물론 개발 계획이 확정된 지역은 이미 땅이나 집값이 올랐을 확률이 높다. 하지만 이런 지역에도 저평가돼 있는 부동산이 있다. 다양한 채널을 통해 이런 매물을 찾도록 한다.

서울에서 가장 가치가 많이 변할 수 있는 곳은 용산 역세권이다. 특히 서울역에서 한강대교로 이어지는 한강대로 주변은 나중에 그 가치가 강남대로나 테헤란로 인근에 버금가거나 두 곳을 뛰어넘을 수 있다. 강남권에서는 잠실에서 성남으로 이어지는 송파대로가 그렇다. 잠실 제2롯데월드가 세워지면 강남의 중심 상권이 이곳으로 이동할 가능성이 있다. 제2롯데월드 외에도 문정동 법조타원과 위례신도시 등 송파대로와 연결된 개발 계획도 풍부하기 때문이다.

두 지역뿐 아니라 서울에는 이에 필적할 만한 유망 지역이 많이 생길 것이다. 교통망이 발달하면서 도심이 다핵화되는 현상을 보면 이를 쉽게 예측할 수 있다. 경제가 계속 성장해 소비가 증가하면 핵심 상권들이 늘어나기 마련이다. 바로 이런 곳이 핵심 상권이 될 유망 지역이다.