내년 4월 위례 신도시에서 첫 분양이 실시된다. 지난해 마지막 날 국토해양부는 위례 신도시에 있는 ‘보금자리주택’ 분양 일정을 발표했다. 서울 송파구와 성남과 하남에 걸쳐 있는 위례 신도시는 강남권과 가깝다는 이유로 많은 사람들이 청약을 노리고 있는 곳이다.

 

 

내년 4월 사전 예약 방식으로 공급될 위례 신도시 보금자리주택은 사업 실시 계획 승인이 끝난 1단계 지역에 위치한다. 군사시설이 없는 곳과 남성대 골프장 주변이다. 1단계 부지에서 건립되는 총 주택은 1만 가구가 조금 넘고 그중 5,500가구가량이 보금자리주택으로 배정돼 있다. 내년에는 3,000가구가 공급되고 4월 사전 예약 물량으로 약 2,400가구가 나온다. 나머지 보금자리주택과 일반 분양 아파트는 사업 일정에 따라 순차적으로 공급되겠지만 정확한 시기는 아직 확정되지 않았다. 위례 신도시는 3개 행정구역에 서로 접한 지역에 지정돼 서울과 경기도가 개발권을 놓고 다툼을 벌이고 있는 데다 남성대 골프장 대체 부지 등 보상 관련 문제가 완전히 해결되지 않아 분양 시기가 계속 지연돼 왔다. 국토부와 서울시, 국방부 등 이해 당사자들이 이런 사안에 대해 합의점을 도출하지 않으면 사업 추진은 지지부진할 수밖에 없다. 따라서 위례 신도시에서 청약하려는 수요자는 참을성을 가지고 추이를 지켜보는 수밖에 없다.

그나마 보금자리주택은 정부가 정책적으로 밀고 있어 입주가 늦더라도 공급은 꾸준히 진행될 것으로 보인다. 부동산 분야에서 정부 정책은 매우 중요하다. 이를 잘 활용하면 저렴한 비용으로 집을 구할 수 있고 투자에 성공할 수도 있다.

보금자리주택은 현 정부가 집값 안정과 친 서민 정책을 표방하며 내놓은 작품이다. 그렇기 때문에 보금자리주택의 성격과 청약 방법, 당첨 전략을 숙지해 둘 필요가 있다.

보금자리주택은 위례 신도시 뿐 아니라 앞으로 지속적으로 유망 지역에서 공급될 예정이다. 정부는 강남 세곡과 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥 등 4개 시범 지구 외에 강남권과 서울 인근 수도권에 6개 지구를 2차로 지정해 놓았다. 서울 내곡과 세곡 2지구, 남양주 진건지구와 구리시 갈매지구, 부천 옥길지구와 시흥 은계지구가 그곳이다. 시범 지구와 마찬가지로 여섯 곳도 서울 도심(광화문 기준)에서 15~21㎞ 안에 있고 주변 기반시설이 비교적 양호한 편이다. 이 지구에 대해서도 조만간 공급 일정을 발표할 것으로 보인다.

보금자리주택도 따지고 보면 서민을 위한 임대 아파트 공급 정책의 연장선에서 나온 것이다. 정부가 처음 보금자리주택 정책을 발표했을 내용을 요약해 보면 이렇다.

보금자리주택은 기존 임대주택의 단점을 보완하기 위해 제정했다. 서민들도 자신의 집을 소유하고 싶은 욕망이 있고 그래서 주변 시세보다 싸게 분양을 하기로 했다. 수요자의 요구에 따라 영구임대와 장기 전세, 지분형, 분양 주택으로 다양화했다. 서민들이 싼값에 분양을 받아 내 집을 소유할 수 있도록 한 점이 보금자리주택의 가장 큰 장점이자 다른 임대 주택과 다른 특성이다. 분양가격을 주변 시세의 50~70% 수준으로 내리면서 분양을 받고 바로 되팔 수는 없게 해서 실수요 위주의 공급이 되도록 한다는 것이 정부가 노리는 정책 목표다. 가급적 서민의 생활 터전인 도심과 가까운 곳에서 주택을 공급한다는 것도 특이한 점이다.

보금자리주택은 일반 분양과 다르게 일부 물량을 사전 예약제를 통해 공급한다. 보금자리주택에 청약하려면 당연히 청약 통장이 있어야 한다. 물론 기관 추천이나 일부 특별공급은 청약 통장 없이도 가능하지만 이런 물량은 많지 않고 자격을 갖추기도 쉽지 않다.

보금자리주택은 사전 예약을 통해 70~80%의 입주자를 먼저 뽑는다. 사전 예약을 하려면 신청할 단지의 설계도와 평형, 호수, 분양 가격 등을 인터넷을 통해 확인해야 한다. 인터넷에서 3지망까지 신청하면 기존 입주자 모집 기준인 무주택 기간과 청약 통장 금액, 납입 회수, 부양가족을 근거로 점수를 계산해 예비 당첨자를 선정한다.

물론 나중에 본 청약을 해야 보금자리주택을 진짜 내 집으로 보유할 수 있게 된다. 사전 예약에 당첨되면 입주예약권을 확보하는 것일 뿐 정식 입주자는 아니라는 얘기다. 사전 예약에서 떨어졌으면 본 청약에서 잔여 물량에 도전할 수 있다. 두 번의 기회가 주어지는 셈이다.

한 단지에서 청약했다가 떨어지더라도 당첨될 때까지 계속 신청할 수 있다. 다만 사전 예약에 당첨되고 난 뒤 청약하지 않겠다고 포기하거나 자격도 없는데 신청해서 당첨되면 서울과 수도권에서는 2년, 지방에서는 1년간 사전 예약에 참여할 수 없다.

보금자리주택에 당첨되려면 자신의 청약 자격 조건을 잘 보고 신청해야 한다. 법에서 정한 자격조건을 꼼꼼하게 살펴보면 의외로 쉽게 보금자리주택을 받을 수도 있다. 특히 서울이 아닌 수도권에 사는 사람들은 해당 지역에 보금자리주택이 나오면 당첨 확률이 높은 편이다. 지난해 10월 사전 예약을 받은 시범 지구 가운데 하남 미사에 사는 사람들은 대부분 당첨됐다. 유형별 보금자리주택의 자격 조건에 맞는 청약자가 많지 않아 경쟁률이 낮았던 것이다.

올해 보금자리주택 청약을 준비하고 있는 무주택자도 이미 실시된 사전 예약을 결과를 보고 전략을 세워야 한다. 청약 통장 가입 기간이 짧고 부양가족도 별로 없는 사람이 서울에 나온 보금자리주택을 신청하면 가능성이 거의 없다고 봐야 한다. 반면 공급 물량이 많고 신청자가 상대적으로 적은 수도권 지역은 조건이 좋지 않아도 충분히 승산이 있다.

또 자신이 특별 공급이나 우선 공급 대상에 해당되는 지도 알아볼 필요가 있다. 보금자리주택은 일반 공급 뿐 아니라 다양한 종류의 특별 공급과 우선 공급 제도가 있다.

기관 추천을 받은 장애인이나 유공자, 3자녀 이상 특별 공급은 청약 저축 통장이 없어도 된다. 여기에는 공공 분양 아파트의 20%가 배정돼 있다. 노부모 부양과 3자녀 이상 우선 공급 역시 청약 통장 없이 신청할 수 있는데 공공 분양 주택의 15%를 이런 청약자에게 할당한다. 보금자리주택의 35%를 청약 통장이 없는 사회적 약자에게 제공하는 셈이다. 자신이 여기에 속했다면 굳이 경쟁률이 높은 일반 공급에 도전할 필요가 없다.

근로자 생애 최초 구입자 특별 공급은 청약 통장이 필요하지만 비교적 배정 물량이 많아 적극 노려봐야 한다. 신혼부부 특별 공급도 마찬가지다. 생애 최초 구입자와 신혼부부 특별 공급은 모두 결혼하고 아이를 낳은 젊은 층을 배려한 제도다. 당초 신혼부부 특별 공급 밖에는 없었지만 물량을 늘려 두 개의 유형으로 나눈 것이다.

생애 최초 구입자 특별 공급은 저소득 근로자의 내 집 마련 기회를 주기 위해 마련됐다. 공공 분양 주택의 20%가 할당돼 있다. 전년도 근로자 월평균 평균 소득의 80% 이하이고 청약 저축에 가입했다면 여기에 도전해 볼 필요가 있다. 생애 최초 특별 공급이 생기면서 성격이 비슷한 신혼부부 특별 공급은 비중은 15%로 줄었다. 결혼한 지 5년 이내이면서 자녀가 있는 청약 저축 가입자가 대상이다.

결과적으로 일반에 공급되는 물량은 전체 보금자리주택의 30%뿐이다. 그것도 모든 청약 저축 가입자를 대상으로 하는 것은 아니다. 우선 가입 기간 5년 이상, 납입액 1,200만 원 이상인 청약자 중에서 당첨자를 뽑는다. 인기 있는 유망 지역은 이 조건을 가지고 있는 청약자만으로 마감될 확률이 매우 높다. 이 자격 조건에 속하지 못한 청약자는 기회를 잡을 수 없는 것이다. 지난해 시범 지구에서 처음 실시된 사전 예약에서도 강남 세곡과 서초 우면은 납입액 1,200만 원 이상인 사람을 대상으로 신청을 받은 날 사실상 마감됐다.

청약 저축 납입액 1,000만 원에서 1,500만 원인 청약자가 가장 애매하다. 서울 인기 지역 보금자리주택을 노리자니 좀 점수가 낮고 그렇다고 수도권 지역에 신청하자니 자격 조건이 아깝기 때문이다. 이런 청약자는 일단 서울 강남권에 나오는 보금자리주택에 청약해 본다. 당첨되면 좋고 떨어지더라도 자신의 객관적인 자격 조건을 확인할 수 있다. 이렇게 여러 번 시도를 해 보고 나서 꼭 될 것 같은 지역을 선택할 수 있다.

참고로 내년 4월에 나오는 위례 신도시 보금자리주택도 강남 세곡과 서초 우면지구와 같이 치열한 경쟁률을 보일 것으로 예상된다. 분양 가격이나 입지가 강남권과 비슷하기 때문이다. 그렇다고 벌써부터 실망하거나 포기할 필요는 없다. 앞에 설명했듯이 보금자리주택 제도를 잘 살펴보면 당첨 가능성을 높일 수 있는 방법을 찾을 수도 있기 때문이다.