요즘 다니고 있는 고려대학교 도시개발 자산 관리 최고위 과정에서 중개업소를 운영하는 사장님 한 분을 만났다. 부동산 시장 현황을 묻는 질문에 그는 기존 주택 거래는 거의 없고 분양권만 매매된다고 한다. 그 이유는 간단하다. 기존 주택을 살 때는 대출받을 수 있는 돈의 한도를 규제하는 반면 미분양이나 신규 아파트를 분양받을 때는 이런 대출 규제가 없고 더욱이 분양권을 사면 내년 2월 11일까지 한시적으로 양도소득세를 감면받을 수 있기 때문이다. 물론 일단 한번 분양된 아파트의 분양권을 살 때는 기존 주택과 같이 똑같은 대출 규제를 받고 양도소득세 감면 특혜도 없다. 하지만 기존 주택에 대한 대출 규제로 분양 시장이 활성화하면서 분양권들이 시장에 쏟아지면서 거래도 활기를 띠고 있는 것이다.

 

 

 

상식에 속하는 것일지 모르지만 분양권 거래에 대한 얘기를 하기 전에 현재 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있는 대출 규제에 대해 알아보자.

정부가 집을 담보로 대출하는 금액을 제한하는 이유는 크게 두 가지다. 하나는 부동산 시장에서 급등하는 집값을 막으려는 것이고 또 하나는 국민들이 집을 담보로 너무 많은 돈을 대출받고 난 뒤 집값이 떨어졌을 때 생기는 위험을 줄이려는 데 있다. 시중에 돈이 많이 풀려 금리가 낮아지면 사람들은 가능한 한 많은 금액을 대출을 받아 집을 사 두려는 경향이 있다. 최소한 금리만큼 집값이 오를 것이라는 기대감 때문이다. 이렇게 되면 당연히 집값이 오른다. 집 없는 서민들이 불안해질 것은 물론이다. 그렇기 때문에 정부는 은행 등 금융권을 동원해 대출 금액을 제한한다.

주택담보대출을 받을 때 적용되는 규제에는 DTI와 LTV가 있다. DTI는 영어로 ‘Debt to Income’의 앞글자를 따서 나온 용어다. ‘총부채상환비율’이라는 어려운 말로 번역되지만 좀 쉽게 풀이하면 빚을 갚을 만큼 충분히 돈을 벌고 있느냐를 대출 가능 금액의 기준으로 삼는 것이라고 보면 된다. 예를 들어 연소득이 5000만 원인데 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 2000만 원이면 DTI는 40%다. 부채 원금과 이자를 연소득으로 나눈 뒤 100을 곱해서 나온 수치다. 물론 이것은 아주 간단하게 계산한 것이고 실제 은행에서 의뢰해 봐야 자신의 DTI를 알 수 있다. 어쨌든 DTI를 적용하면 돈을 많이 벌고 현재 빚이 없어야 더 많은 금액을 대출받을 수 있다.

LTV는 ‘Loan To Value ratio’에서 나온 용어로 부동산 가격에 따라 대출 금액의 상한선을 결정하는 데 사용된다. 담보 가치가 높으면 액수가 커지고 낮으면 대출을 많이 받을 수 없다는 얘기다. 그래서 ‘담보 인정 비율’로 번역된다. LTV를 낮추면 담보인정비율이 낮게 산출돼 담보 가치가 떨어지고 그로 인해 담보대출 한도가 줄어 대출 금액이 줄어들게 된다. 예를 들어 시세가 5억 원인 아파트를 살 때 LTV가 40%라면 2억 원까지 대출을 받을 수 있고 60%라면 3억 원까지 돈을 융통할 수 있다. 따라서 내 돈이 충분하지 않으면 LTV가 높아야 집을 장만할 수 있다. 금융권에서 LTV를 계산할 때는 해당 주택을 담보로 나간 대출금액과 선 수위 채권, 임차 보증금, 최우선변제 소액 임차 보증금 등을 감안한다. 그렇기 때문에 중개업소에서 말하는 시세로 담보 인정 비율을 추정하는 것은 부정확할 수 있다. 등기부등본 등 주택에 대한 권리 분석을 먼저 해 본 뒤 LTV에 따른 정확한 대출 상한 금액을 산출할 수 있다. LTV나 DTI는 투기가 예상되는 지역으로 지정된 곳에서는 40%를 넘지 못한다.

대출 규제에 대해서는 이 정도로 얘기하고 다시 본론으로 돌아가 요즘 주택 시장에서 활기를 띠고 있는 분양권 거래를 할 때 주의해야 할 점에 대해 생각해 보자.

분양권을 사려는 사람 중에는 새집을 마련하려는 실수요자가 더 많겠지만 청약통장을 활용해 적은 돈으로 분양을 받은 뒤 집값이 오르면 시세 차익을 챙기려는 투자자들도 적지 않다.

투자 목적으로 분양을 받은 사람들은 십중팔구 웃돈(프리미엄)을 붙여 분양권을 시장에 내놓는다. 프리미엄 시세는 부동산 시장과 지역에 따라 천차만별이다. 개발 호재가 있고 향후 공급 물량이 적은 곳이 아무래도 프리미엄이 더 붙을 가능성이 높다. 청약통장이 없거나 무주택 기간 등이 짧아 청약을 받기 힘든 수요자들이 주로 이런 분양권을 매입한다.

그렇다면 분양권과 기존 아파트를 거래할 때 어떤 차이점이 있을까? 분양권이나 기존 아파트는 본질적으로는 크게 다를 것은 없다. 다만 분양권은 이미 건설된 집이 아니기 때문에 절차상 몇 가지 점검해야 할 것이 있다.

우선 파는 쪽에서 계약금과 중도금을 얼마나 납부했는지 확인할 필요가 있다. 대출이 얼마나 있는 지도 명확하게 해야 한다. 이자가 연체가 되지 않았는지도 알아본다.

파는 쪽에서는 양도소득세를 적게 내기 위해 분양권 값을 내려 계약서를 쓰자고 요구하기도 한다. 물론 여기에 응해서는 안 된다. 만약 값을 내려 거래하는 이른바 ‘다운계약서’를 썼다가는 분양권을 산 사람이 나중에 추가로 세금을 내야 하는 불이익이 생길 수 있다. 이런 일이 발생하면 중개업자도 책임이 있다. 어떤 상황에서도 실거래 가격을 숨겨 신고하면 처벌을 받는다는 사실을 명심해야 한다.

주택 보유 기간을 계산하는 방법도 미리 염두에 둘 필요가 있다. 분양권은 산 시점이 아닌 잔금을 낸 날부터 보유 기간이 인정이 되기 때문이다. 분양권을 산 사람이 나중에 아파트에 입주해서 1년도 살지 않고 매각하려면 양도소득세를 중과세로 낼 수도 있다는 얘기다. 반면 분양권과 유사한 성격을 가지고 있는 재개발, 재건축 조합원 입주권은 입주하기 전에도 보유 사실이 인정된다. 실제 전매 제한 기간이 줄어드는 효과가 있는 것이다.

분양권 거래의 중개 수수료는 파는 사람이 낸 금액에 프리미엄 액수를 더한 것에 수수료 요율을 곱해서 결정된다. 따라서 중개업자 입장에서는 웃돈이 많이 붙은 분양권을 거래하는 것이 이익이다. 분양권과 조합원 중 두 개 모두를 살 수 있으면 조합원 입주권이 유리하다. 특히 경기가 좋지 않을 때는 조합원 입주권이 분양권보다 싸게 나올 수 있고 조합원 입주권이 좋은 층과 주택형을 받을 수 있다.

분양권에 너무 많은 프리미엄이 붙어 미분양 아파트를 사려는 사람들도 있다. 이때도 주의할 점이 많다.

시행업체나 시공사 입장에서는 미분양을 빨리 털어내야 하기 때문에 조금 손해를 보더라도 무리한 조건을 내걸고 마케팅을 한다. 그렇지만 이런 아파트는 심사숙고해서 계약할 필요가 있다. 특히 분양가의 절반에 판다든가 프리미엄을 수천만 원 보장해 주겠다는 등 상식적으로 이해할 수 없는 조건을 제시한 곳은 미끼일 수 있으니 신중해야 한다. 실제 알고 보면 파격적인 조건을 적용하는 주택형은 한두 개에 불과하고 나머지는 일반 분양 아파트와 별로 다를 것이 없어 문의한 사람을 어리둥절하게 만들곤 한다.

물론 과거에 미분양 아파트를 사서 대성공을 거둔 사람들도 있다. 강남 고급 주상복합아파트의 대명사로 알려진 타워팰리스를 지난 1999년과 2000년께 분양받은 사람들이 대표적인 사례다. 타워팰리스의 미분양분을 샀던 사람들은 나중에 엄청난 시세차익을 올리고도 양도세를 내지 않는 이중 혜택을 보았다. 그래서 양도세 감면 시기 아파트를 사서 이득을 본다는 의미의 ‘타워팰리스 효과’라는 말까지 나왔다.

미분양 아파트를 사려면 타워팰리스처럼 아직 잠재 가치가 드러나지 않은 숨겨진 곳을 찾는 수고가 필요하다. 물론 쉽지는 않다. 미분양 단지를 살 때 실수를 줄이려면 분양이 안 된 이유를 먼저 고려한다. 주변 아파트 시세에 비해 터무니없이 분양가격이 높다든가, 사업자가 밝히지 않는 혐오시설이 아파트 단지 가까운 곳에 있다든지, 도로와 철도 등 기반시설이 미비하고 앞으로 상당 기간 이 때문에 불편할 것으로 예상된다든지 하면 아무리 가격을 할인해 주고 중도금 전액을 무이자로 대출해 준다 해도 계약을 하면 후회할 가능성이 높다.

그렇다면 어떤 것이 매입할 만한 미분양 아파트의 조건일까?

일시적인 공급 과잉이나 경기 침체로 분양이 안 된 곳이 그렇다. 경기도 용인이나 서울 도심에 이런 미분양이 아직 남아 있다. 이런 곳은 다시 주택 공급이 감소하고 경기가 좋아지면 바로 가격이 오를 수 있다. 결국 미분양 아파트를 살 때도 단지가 위치한 곳과 개발 계획, 도로와 대중교통 수단 등을 점검해야 한다. 새로 바뀌는 광역 교통 체계를 보고 주변 개발 계획 파악은 기본이고 앞으로 인근에 어떤 유형의 주택이 얼마나 더 공급될지도 알아본다. 또 그것이 현재 미분양된 아파트 가격에 어떤 영향을 줄지도 계산해 보고 나서 미분양 주택을 계약하면 성공 가능성이 높다. 만약 이런 미분양 아파트를 내년 2월 11일 이전에 매입한다면 대출도 충분히 받을 수 있고 양도소득세 감면 혜택을 덤으로 얻을 수도 있다