우리나라에서 집을 산다는 것은 단순한 내 집 마련이 아니다. 가장 강력한 재테크 수단이다. 내 집 마련은 평범한 샐러리맨이나 자영업자 가정이 재산을 가장 확실하게 빨리 불릴 수 있는 거의 유일한 수단이 되어 왔다. 지금까지 우리 어머니, 아버지 세대들의 재산 증식 방법은 간단했다. 적금을 부어 목돈을 마련한 뒤 대출을 약간 받아 일단 집을 산다. 그런 뒤 또 적금을 들어 목돈을 만들어 집 평수를 넓혀 간다. 평범한 샐러리맨이나 자영업자로 강남 요지에 집을 갖고 있는 사람이라면 십중팔구는 이렇게 몇 번 부동산 갈아타기를 하면서 성공한 사람들일 것이다.

그러나 이젠 ‘내 집 마련=최고의 재테크 수단’이란 생각을 전면 재검토할 때가 됐다. 우선 집은 적은 돈으로 투자하기가 어렵다. 부모의 도움 없이 수도권에서 집을 사려면 대개는 대출을 받아야 한다. 대출을 받지 않더라도 가지고 있는 모든 돈을 집에다 쏟아 부어야 한다. 이렇게 집에 전 재산을 ‘올인’하면 예상치 못한 사태에 대비하기 위한 비상자금, 아이들이 자라면서 점점 더 늘어나는 교육비, 부부의 퇴직 후 노후자금 등을 거의 마련하지 못하게 된다. 금융자산 없이 집밖에 없는 상황에서 남편이 갑자기 실직하게 되면 어떻게 될까? 갑자기 큰돈을 써야 할 불의의 사고가 생기면 어떻게 될까? 자녀 대학 등록금 내줄 돈이 없어 쩔쩔매게 되는 것은 아닐까?

둘째, 집을 보유하고 있음으로 인해 내야 하는 재산세와 종합부동산세(종부세)가 매년 늘어나고 있다는 점도 간과할 수 없다. 종부세는 기준시가 6억 원 이상인 주택만 내는 세금이고 재산세는 집을 가지고 있으면 누구나 다 내야 하는 세금이다. 비싼 집일수록 종부세 때문에 집으로 인한 세금 부담이 눈덩이처럼 커진다. 재산세도 현재는 기준시가의 50%에 대해서만 부과되고 있지만 내년부터 매년 5%포인트씩 과표가 높아져 2017년에는 100%가 된다. 이 때문에 2017년까지 집값이 오르지 않아도 재산세는 매년 올라가게 돼 있다.

더 본질적으로는 자신이 사는 집이 과연 재산이 될 수 있는지 생각해봐야 한다. 집값이 올랐다고 그 집을 팔고 더 싼 집을 사서 이사 갈 것인가? 더 싼 집으로 이사 가려면 십중팔구 교통이나 교육환경, 편의적인 여건이 훨씬 못한 곳으로 가야 할 것이다. 정말 그럴 마음이 있는가? ‘가난한 부자’란 말이 있다. 돈이 많으면서도 남을 돕는 데 인색한 부자도 마음이 가난하다고 해서 ‘가난한 부자’라고 하지만 부동산만 있고 쓸 돈이 없는 부자도 ‘가난한 부자’라고 한다. 강남에 퇴직한 노인들 중에 특히 이런 ‘가난한 부자’들이 많다. 집은 10억 원이 넘어 부동산 부자지만 집을 사느라 저축이 넉넉지 않아 종부세와 재산세 낼 현금마저 부족한 사람들이다.

아직도 집이 최고의 재테크 수단이라고 생각한다면 집을 사면서 생기는 기회비용을 점검해봐야 한다. 집에 돈을 투자한다는 것은 그 돈을 다른 곳에 투자할 수 있는 기회를 잃는다는 뜻이다. 집은 있어야 된다는 생각에 덜컥 집을 샀다가 교통도 불편하고 집값도 오르지 않고 대출 갚느라 이자는 계속 나가서 골머리를 앓는 사람들이 적지 않다. 차라리 집 사는데 대한 조급증을 버리고 그 돈을 펀드에 투자했다면 그 기간 동안 높은 수익률을 올리면서 더 많은 돈을 만들 수 있었을 것이다.

마지막으로 사람들이 대출을 받아 무리해서라도 빨리 내 집을 마련하려는 것은 부동산 가격이 계속 오를 것이란 믿음이 있기 때문이다. 그러나 부동산 가격이 우리의 믿음처럼 항상 그렇게 오르기만 했던 것일까? 항상 최고의 재테크 대상으로 높은 수익을 안겨줬던 것일까? 실상을 따져보면 반드시 그런 것만은 아니다. 부동산 금융포털 사이트인 유니에셋에 따르면 1986년부터 2005년까지 20년간 전국의 아파트 가격은 평균 2배가량이 뛰었다. 이는 연평균 상승률이 3.6%란 말이다. 이 기간 동안 서울의 아파트 가격은 평균 2.5배가 올랐다. 이는 연평균 상승률이 4.7%란 뜻이다. 서울 아파트 가격이 급등한 것처럼 보이지만 지난 20년간 연평균 상승률은 5%가 안 됐다는 말이다. 오르는 곳만 오르고 오르지 않는 곳은 오르지 않았다. 이런 점은 주식 투자와 마찬가지다. 오르는 종목만 오르고 안 오르는 종목은 안 오른다. 집도 일단 사놓으면 무조건 오른다는 생각은 버리는 것이 좋다.

내 집 마련, 즉, 우리 가족이 살 집을 사는 것이 목표라면 이제 좀 느긋하게 생각할 필요가 있다. 우리 가족이 살고 훀는 집인데 올랐다고 지금의 생활이 뭐가 달라지겠는가? 그러나 무리하게 대출받아 집을 사서 온 가족의 재정적 미래를 집 하나에 매다는 것은 절대 피하라고 말하고 싶다. 내 집 마련과 함께 교육비 마련과 노후대비도 중요한 재정과제다. 모두 시간의 힘을 빌린다는 생각으로 여유를 갖고 돈을 모아 신중하게 공략하자.


저자 권성희의 재테크 상담

Q. 보험이나 연금 등 당장 현금화할 수 없는 일종의 노후대책들… 수입의 얼마 정도를 하면 좋을까요?? 젊은 나이에 일찍 보험을 들어 보험료를 아껴야 된다는 엄마와 젊을 때 현금을 더 많이 모아야 한다는 저의 의견이 대충돌 중이네요. 연금이나 보험, 정말 얼마만큼 노후대책의 효과가 있는 건지요? (삼지닥나무 님)

A. 재테크에 있어서 우리나라 사람들의 가장 큰 특징은 첫째가 부동산 맹신, 그다음이 보험에 대한 과도한 의존이 아닐까 싶습니다. 갑작스러운 사고나 질병 등을 보험으로 대비하는 것은 물론이고 노후대비, 교육비, 자산 증식까지 모두 보험으로 대비하려 하는 사람들이 적지 않습니다. 저축을 전혀 못 한다는 사람도 보험은 한두 개씩 다 들고 있더라고요. 게다가 가끔씩 신문에 소개되는 글 중에 부자일수록 보험에 많이 든다는 식의 내용이 있습니다. 그럼 마치 보험에 들어야 부자가 되는 것 같은 생각이 들죠.

제가 『준비하는 엄마는 돈 때문에 울지 않는다』라는 제 책에서도 썼지만, 제가 재무설계사란 사람을 한 번 만나 얘기를 나눴다가 정말 황당한 일이 있었습니다. 그 사람은 자산증식은 유니버설 변액보험으로 하는 것이 가장 효과적이라며 저한테 지금 들고 있는 펀드를 다 환매해서 유니버설 변액보험으로 가입하라더라고요. 근거가 뭐냐고요? 유니버설 변액보험은 10년 이상 적립하면 모든 세금이 비과세된다는 그 이유 때문이었습니다. 참, 황당하더군요. 사실 일반적인 주식형펀드도 세금 측면에선 그렇게 불리한 것은 아니거든요. 주식형펀드는 예금이나 채권에 넣는 일부 금액에 붙는 이자와 배당소득에 대해서는 세금이 붙지만 투자한 주식의 가격이 올라 생긴 차익에 대해서는 세금이 붙지 않거든요. 하지만 아시다시피 주식형펀드의 수익률은 예금이자나 배당소득보다는 주가 상승 덕분이거든요.

하여간 보험에 대해서는 여러 가지 생각이 있겠지만, 전 보험은 필요 최소한으로 가입하는 것이 좋다고 생각합니다. 저희 가정의 경우엔 남편과 저의 종신보험과 아이의 질병?상해에 대비한 어린이보험 3개만 들었습니다. 다만 남편과 저의 종신보험에 암보험 등 질병 보험도 특약으로 포함돼 있고요. 하지만 이 종신보험의 경우에도 제가 너무 모르고 너무 많은 금액을 보장받았다 싶어 지금 후회하고 있습니다. 하지만 중도에 해약하면 손해다 싶고 만약의 사태에 대비한 보험 하나는 필요하다 싶어 유지하고 있는 거죠.

젊을 때 보험 하나는 들어야 한다고 생각합니다. 다만 정기보험에 질병과 상해에 대비할 수 있는 특약을 첨가해 가입하는 것이 어떨까 합니다. 종신보험은 본인이 죽으면 무조건 약정한 금액이 본인이 지정한 사람에게 지급되지만 정기보험은 일정 연령, 예를 들면 60세가 넘어가면 약정한 금액이 지급되지 않습니다. 대신 정기보험은 보험료가 저렴합니다. 대개 종신보험에 가입하는 것이, 본인이 죽었을 때 남은 가족들의 생계가 걱정되기 때문인데 본인이 60세 정도 된다면 가족들도 다들 자기 살길을 마련했을 테고 크게 돈 남겨줄 일은 없을 테니 종신보험보다는 정기보험이 훨씬 효율적이라고 생각합니다.

그렇다면 노후대비는 어떨까요? 노후대비는 반드시 보험으로 해야 할까요? 저도 이 부분이 많이 고민이 됐기 때문에 이 부분에 대해서 책에서 ‘노후대비는 연금상품으로만 해야 할까’란 제목으로 자세히 다뤘답니다. 결론을 말씀드리면 노후대비는 연금상품, 다시 말해 연금보험으로만 할 필요가 없습니다. 그렇다고 변액유니버설 보험 같은 것으로 할 필요도 없습니다.

일단 연금보험에는 2가지가 있습니다. 하나는 보험료에 일정한 공시이율(말하자면 이자)을 덧붙여 일정 나이가 넘어가면 지급해 주는 것입니다. 이런 보험상품은 복리로 이자가 붙는 은행 예금으로 노후 자금을 모았다가 일정 나이가 넘어가면 모아 놓은 자금을 나눠서 지급받는 것이나 마찬가지입니다. 다만 한 가지 장점이라면 평생 동안 일정한 연금을 지급받을 수 있는 종신연금형이 있다는 점인데요, 종신연금형일 경우 매년 받는 연금액이 적어지기 때문에 매달 붓는 보험료를 크게 높이지 않으면 노후생활에 별 도움이 되지 않을 것 같습니다. 게다가 인플레이션도 고민해야 합니다. 즉, 보험에 가입할 때 매달 20만 원씩 보험료를 낸 다음 25년 후에 매달 35만 원씩 겿금을 받는다고 할 경우 25년 후의 35만 원이 과연 지금의 35만 원과 가치가 같을 것이냐 하는 문제가 있습니다. 매년 물가상승률이 2~3%로 안정적으로 움직인다고 해도 25년 후가 되면 35만 원의 가치는 1/4 정도 수준으로 크게 떨어지게 됩니다.

그렇다면 보험료를 주식에 투자하는 일종의 펀드식 상품인 변액연금보험이나 변액유니버설보험 같은 것은 어떨까요? 기업인 주식에 투자하기 때문에 물가상승률의 피해를 이겨낼 수 있는 것은 사실입니다. 하지만 변액보험은 최소 10년간 납입하지 않으면 손해인 데다 변액보험은 투자하는 펀드를 바꾸기도 여의치 않습니다. 물론 변액보험은 펀드를 바꿀 수 있지만 대개 같은 자산운용사의 펀드 내에서, 아주 한정된 펀드 종류 범위 내에서 교체할 수 있습니다. 예를 들어, ‘중국이 뜬다’고 했을 때 ‘내 변액보험으로 어디 회사의 무슨 차이나 펀드에 투자해 주세요.’라고 할 수 없는 거죠. 자산운용에 있어서 굉장히 운신의 폭이 좁습니다.

물론 이런 점이 오히려 장점이 되기도 합니다. 이 펀드, 저 펀드 왔다 갔다 하지 않고 반강제적으로 10년간 돈을 적립해 나가야 하니까요. 주식시장이 좀 떨어진다고 불안해서 환매하지 않고 10년을 참을 수밖에 없으니 오히려 강제적 장기 투자가 되니 누적수익률이 높아질 수 있다는 것입니다. 하지만 젊은 시절엔 자신이 직접 펀드에 대해 공부해서 최소 3년 이상 버틸 수 있는 믿을 수 있는 펀드를 골라 적극적으로 투자하는 것이 더 좋지 않을까 합니다. 3~5가지 정도의 서로 다른 펀드에 나눠 투자하면 분산 투자의 효과도 되고요.

결론적으로 말하자면, 제 생각엔 보험은 예측하지 못하는 상황에 대비하기 위한 수단이라는 것입니다. 죽음, 사고, 질병은 예측할 수 없는 상황이잖아요? 이런 것은 보험으로 대비하고 노후와 같이 예측 가능한 상황은 주식보다는 안정적이면서 소액으로도 대비가 가능하고 예금금리 이상의 수익률을 기대할 수 있는 펀드도 괜찮다는 것이 제 생각입니다. 물론 보험회사에 계신 분들은 이런 제 생각에 맹점이 있다고 비판할 테지만, 결국 그건 개인의 선택의 문제라고 생각합니다. 더 자세한 내용은 제 책을 참조해 주시면 감사하겠습니다. ^^

Q. 본문 잘 읽어보았습니다. ^^ 자녀의 대학 등록금을 아이가 태어나자마자 모아나가기 시작한다는 방법 정말 좋을 거 같네요. 저는 펀드나 주식의 투자 성향이 안정성이 더 높은데 이익을 내려면 공격성이 더 좋잖아요. 펀드에 투자한다고 할 때, 투자를 어떤 비율로 해야 적당하면서도 안전한 수익을 낼 수 있을까요? 정말 궁금합니다. ^^ (웃음바다 님)

A. ‘하이 리스크 하이 리턴’이란 말이 있습니다. 리스크, 즉, 위험이 높으면 기대할 수 있는 수익률도 높아진다는 얘기입니다. 이 말은 역으로, 좀 심하게 말하자면 높은 수익률을 기대하면 ‘쪽박’ 찰 위험도 감수해야 한다는 뜻도 되죠. 하지만 아이가 있는 집에서 ‘쪽박’ 찰 위험까지 감수하면서 ‘하이 리스크 하이 리턴’을 쫓아 공격적이 될 수는 없는 노릇입니다.

그렇다면 어떻게 할까요? 저는 언제든지 찾아 쓸 수 있는 비상자금은 MMF와 CMA같이 금리는 은행 예금금리보다 조금 낮지만 언제나 찾아 쓸 수 있고 상대적으로 안전한 곳에 넣어 두라고 합니다. 교육비나 노후자금 같이 장기간 모아나가는 돈은 펀드를 활용하는 것이 좋다고 생각합니다. 그렇다면 펀드는 어떻게 투자해야 할까요?

예를 들어, 매월 노후자금으로 30만 원, 첫째 아이 교육비로 20만 원, 둘째 아이 교육비로 20만 원을 적립한다고 가정해볼게요. 이 경우 노후자금 30만 원은 반으로 나눠 15만 원은 국내 주식형 펀드에, 15만 원은 해외 주식형 펀드에 넣고 첫째 아이 교육비 20만 원은 국내 주식형 펀드에, 둘째 아이 교육비 20만 원은 해외 주식형 펀드에 넣는 식으로 여러 펀드에 분산해 투자할 수 있습니다. 다만 이렇게 해외 펀드에 가입할 경우엔 한 나라에 투자하는 펀드보다는 한 지역, 한 대륙에 투자하거나 세계 전체를 대상으로 하는 펀드를 선택하는 것이 좋습니다. 예를 들면, 전 세계를 대상으로 하는 글로벌 펀드, 또는 아시아-태평양을 대상으로 하는 펀드, 또는 브라질, 중국, 러시아, 인도 등에 투자하는 브릭스 펀드 등에 투자하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 한 나라에 투자하는 펀드는 그 나라 상황에만 전적으로 의존해야 하기 때문에 좀 위험할 수도 있기 때문입니다.

한 나라에 투자하는 펀드는 위험성도 높지만 기대 수익률도 높죠. 이런 펀드는 노후자금이나 교육비보다는 적립하는 기간이 상대적으로 짧은 내 집 마련을 위한 자금이나 순수하게 재산 증식을 위한 종자돈을 투자할 때 활용하는 것이 좋습니다. 한 나라를 대상으로 하는 펀드는 유행도 타고 대개 안정적인 선진국보다는 성장률이 높지만 그만큼 불안정성도 큰 개발도상국에 투자되는 경우가 많아 10년 장기투자보다는 3년 정도 상대적으로 짧게 투자했다 빠지고 하는 전략이 유효할 수도 있다고 보기 때문입니다.

이런 방법도 있습니다. 노후자금을 매월 50만 원씩 적립한다고 할 때, 20만 원은 국내 펀드, 20만 원은 넓은 지역을 대상으로 하는 해외펀드에 넣고 10만 원은 한 국가에 집중 투자하는 펀드에 넣는 것입니다. 그리고 한 국가에 집중 투자하는 펀드는 목표 수익률이 달성되면 더 유망한 다른 국가 펀드로 갈아타는 식으로 운영할 수 있습니다.

국내 펀드와 넓은 지역을 해상으로 하는 해외펀드도 6개월에 한 번씩 수익률 점검을 합니다. 이때 주식시장이 전반적으로 나빠서 수익률이 저조하다면, 환매해선 안 됩니다. 하지만 비슷한 성격의 다른 펀드보다 수익률이 지속적으로(1년 이상), 그리고 상당히 많이 나쁘다면, 또 전체 펀드자산 규모가 계속 줄고 있다면 다른 펀드로 갈아타는 것이 좋습니다.

※ 운영자가 알립니다
<엄마의 경제력>은 ‘행복한발견’과의 제휴에 의해 연재되는 것이며, 매주 월요일 3개월간(총 12편) 연재될 예정입니다. 독자 여러분의 많은 관심 부탁드립니다.