임대인·임차인이 알아야 할 필수 법 상식

시리즈는 임대차 계약 성립 전부터 계약 기간을 지나 계약 종료 이후까지, 임대인과 임차인 사이의 권리와 의무, 문제 해결 방법 등을 임대차 계약 관계의 생애 주기에 따라 다루고 있으며, 최신 법에 근거하여 쉽고도 자세하게 명확한 문제 해결 방법을 제공하고 있다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2023.06.21

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김한나 변호사

부동산과 임대차 분야 전문 변호사인 김한나 변호사가 그간의 경험과 노하우를 바탕으로 써낸 임대차 전문 도서 『김한나 변호사의 쫄지마 임대차법 [임대인편]』, 『김한나 변호사의 쫄지마 임대차법 [임차인편]』이 동시에 출간되었다. 우리들은 일상생활 속에서 주거와 상업시설 등 부동산에 대한 수많은 상황과 마주하게 된다. 이 시리즈는 임대차 계약 성립 전부터 계약 기간을 지나 계약 종료 이후까지, 임대인과 임차인 사이의 권리와 의무, 문제 해결 방법 등을 임대차 계약 관계의 생애 주기에 따라 다루고 있으며, 최신 법에 근거하여 쉽고도 자세하게 명확한 문제 해결 방법을 제공하고 있다.

변호사님을 처음 만나는 독자분들을 위해 간단한 소개 부탁드립니다.

누군가가 변호사를 찾을 때는 인생에 정말 중요한 일에 마주하는 순간일 것입니다. 저도 변호사가 되기 전 그랬거든요. 그때 진짜 내 편이 필요했던 것 같습니다. 일단 사건이나 자문을 하면 '난 의뢰인의 편이다'라는 마음을 가지고, 법이라는 도구로 그 문제를 풀어가려 합니다.

변호사님께서는 많은 사람들에게 법률 지식을 알리기 위해 노력하시는 것으로 알고 있습니다. 요즘에는 어떤 방식으로 활동하고 계신가요?

제가 사건을 수임하면서, 사건으로 커지기 전에 당사자 사이에 법률지식이나 상식이 조금만 더 있었다면 문제가 되지 않았을 건들이 상당히 많다는 것이 많다고 생각했습니다. 그리고 문제가 터지고 난 다음에는, 당사자가 서로 조심했으면 쉽게 해결될 일이 수년 동안 상당한 비용을 들여야 종식되는 경우가 많았습니다. 호미로 막을 것을 가래로 막는 상황이죠. 이러한 일들을 겪으면서 전 많은 분들에게 법률상식을 널리 알리고 싶다는 생각을 하게 되었습니다. 그래서 법률 강의, 무료 상담, 유튜브 제작, 방송 출연, 기고문 게재 등의 활동을 시작했습니다. 더불어 '옆집에 사는 김변 언니가 알려주는 법률 상식 시리즈'라는 콘셉트로 도서를 발간했는데, 첫번째 주제로 최근 전세사기 등으로 이슈가 된 임대차를 위한 기본 상식을 담은 <쫄지마 임대차법> 시리즈를 발간하게 되었습니다.

'쫄지마 임대차법'이라는 제목이 꽤나 인상적인데요. 제목에 담긴 의미가 있나요? 그리고 이 책을 집필하신 계기는 무엇인가요?

사실 많은 분들이 법에 대하여 상당한 두려움과 반감이 있으시더군요. 그렇지만 민주 국가이자 법치 국가인 대한민국에서 법은 우리 사회의 정의 관념을 담은 사회질서와 공정성을 사전적으로 정한 약속입니다. 그렇기 때문에 고의를 가지고 범죄 행위를 하지 않는 한 법을 두려워할 필요는 없습니다. 오히려 법은 대부분 일반 시민의 권리를 보호하는 경우가 많기에 법을 알면 알수록 이 사회가 우리에게 부여한 권리를 더 찾을 수 있습니다. 임대인이나 임차인도 쉽고 편하게 이 책을 읽고 임대차법 상식을 잘 공부해서 각자 권리를 찾는데 당당하시라는 의미로 '쫄지마 임대차법'이라는 제목을 정했습니다.

뉴스에서 전세 사기를 비롯한 각종 임대차 사건 사고가 보도되고 있는데요. 최근 들어 이런 일이 자주 발생하는 이유가 대체 무엇일까요?

전세 사기 유형에 따라 사고 원인이 달라집니다. 집주인과 공인 중개사 등이 고의로 임차인을 기망하여 발생하는 전세사기의 경우, 피해자가 발생하는 이유는 사기범들이 임차인의 보증금을 편취하기 때문입니다. 그 외 최근 문제되는 깡통전세 사기는 부동산 가격이 하락하면서, 갭투자 또는 자력이 충분하지 않은 임대사업자의 부동산 가격이 전제 보증금보다 낮아지는 경우가 많아졌기 때문입니다. 조금 더 쉽게 설명하면, 깡통전세의 경우 임대 사업자들의 자력이 충분하지 않은 상태에서 부동산 가격이 떨어져 전세가격도 떨어지면, 새로 들어오는 세입자의 전세 보증금이 기존 세입자의 전세 보증금보다 낮아지고 집주인은 보증금의 차액조차도 내줄 수 없게 됩니다. 또는, 깡통전세임이 알려지면서 새로운 세입자를 구하기 어렵게 되었기 때문에 전세 기간이 만료되어 보증금을 세입자에게 반환해주지 못하게 되고, 결국 전세 대상이었던 부동산은 경매로 넘어감에 따라 경매로 넘어가도 세입자는 전세 보증금을 모두 받지 못하는 경우가 발생하여 문제가 되는 것입니다.

사실 뉴스에 나오는 문제 외에도 정말 다양한 종류의 임대차 분쟁이 일어나고 있다고 들었습니다. 어떠한 것들이 있을까요?

전세 사기의 유형은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 깡통전세인데, 이는 신축 빌라 등 시세를 알기 어려운 주택의 전세 보증금을 과다하게 받고, 임대차 계약 후 갭투자 임대 사업자 또는 불량 임대 사업자에게 명의를 넘기는 경우입니다. 두 번째로는 집주인과 공인 중개사가 공모하여 우선순위 근저당권의 존재를 설명하지 아니하고, 전세계약을 맺게 한 뒤 보증금을 가로채는 경우입니다. 세 번째로는 집주인 행세를 하는 대리인을 내세워 전월세를 이중으로 맺게 하는 경우입니다. 네 번째로는 신탁사 소유의 건물에 대한 전세 사기인데, 건물주가 신탁사에 소유권을 넘기고, 공인 중개사와 결탁하여 세입자와 전세계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 경우입니다.

변호사님께서는 수많은 의뢰인들과 문제를 해결해 오셨을 텐데요. 수임하셨던 사건 중 가장 기억에 남는 것이 있다면 무엇인가요?

분양 전환을 전제한 임대차 계약 사건입니다. 임대차 계약서를 작성했지만 실제는 분양 계약과 임대차 계약의 성질을 모두 가지고 있는 비전형적 계약이었습니다. 문제는 임차인들이 계약금으로 보증금의 10%정도를 지급했는데, 대상 부동산이 실제 설명을 들은 것과 다르다는 것을 확인하고 분양전환을 하지 않겠다고 하자, 약 5000만 원이나 되는 계약금이 모두 몰취되는 상황이었습니다. 임대차 계약서는 부동문자로 아주 작게 쓰여 있었고 임차인이 계약을 해지하는 경우 계약금을 모두 몰취한다는 내용이 기재되어 있었습니다. 임차인들이 억울하긴 하지만 계약서에 계약금 몰취가 명확히 쓰여 있으니 이러지도 저러지도 못하는 상황이었습니다.

여기서 잠깐! 계약서 내용은 항상 잘 보고 써야 한다는 점을 잘 아시겠죠? 당시 이 사건은 1심은 다른 곳에서 패소한 상태였고, 주변 법조인들도 부정적으로 봤지만, 저는 의뢰인의 억울한 입장에서, 손해 배상 예정의 감액, 약관 계약의 문제, 피해자가 누구인지에 대한 이해, 정의에 대한 호소 등을 주장하였고, 이 사건의 임차인들은 다행히 몰취된 계약금의 1/2을 돌려받게 되었습니다. 계약서 문구에도 불구하고 피해가 누구에게 있는지, 어떤 판단이 공정한 것인지를 호소하여 법원을 설득하고, 일부승소를 받은 사건이어서 기억에 많이 남습니다.

마지막으로 독자분들께 전하고 싶은 메시지가 있다면 말씀 부탁드리겠습니다.

전세 사기의 여러 케이스를 보면, 임차인이 조금만 주의를 기울였더라면 당하지 않았을 수 있는 경우가 꽤 있습니다. <쫄지마 임대차법> 시리즈에서 주의사항을 말씀했듯이. 임대차 계약을 할 권한이 있는 상대방이 누군지 확인하고 그 상대방의 신원을 공인중개사에게만 맡기지 마시고 직접 확인하세요. 대리인인 경우에도 위임장, 신분증 그리고 위임인에게 직접 확인하는 것을 잊지 마세요. 또한, 대상물건을 확인해서 선순위 근저당권자가 있는지 불법 건축물은 아닌지 등을 확인하셔야 합니다. 이런 것 기본적인 것들만 확인하더라도 임대차 계약에서 오는 리스크를 상당히 줄일 수 있답니다. 많은 독자분들이 임대차법을 이해하고 임대차 계약을 하는데 쫄지 않으시길 바랍니다.

*김한나

김한나 변호사는 '당신의 편에서 최선을 다하겠습니다'라는 마음으로 의뢰인의 문제를 해결해오고 있으며, 특히 부동산 영역에서 다양한 임대차 분쟁을 다뤄돈 부동산 전문 변호사다. 김한나 변호사는 언제나 넘치는 에너지로 사람들의 곁에서 어려운 법률 문제를 쉽게 이해할 수 있도록 돕는 믿음직한 동반자가 되기 위해 유튜브 등으로 적극 소통하고 있다.