부동산 투자에서 성공하려면?

기본적인 경제 원리와 시장의 흐름을 읽어야 한다는 점에서 부동산도 다른 재테크 분야인 금융이나 증권과 크게 다르지 않다. 물론 부동산을 사고파는 것은 증권에 투자하고 금리가 높은 금융 상품을 선택하는 일과는 다소 차이가 있다.

연말이 다가오면서 술자리가 점점 많아지고 있다. 바야흐로 망년회의 계절이 돌아온 것이다. 연말은 한 해를 돌아보고 평소 잘 연락하지 못했던 친구나 친지를 만나는 시절이기도 하다. 우리나라 망년회 모임에서 빠지지 않고 등장하는 단골 주제들이 있다. 세종시(행정중심복합도시)와 같이 요즘 논란이 되고 있는 정치 또는 사회 문제나 내년 경기 전망 등이 그것이다. 경기를 논할 때는 또 내 집 마련 전략을 비롯한 부동산 분야가 약방의 감초처럼 가미된다. 경기가 좋든 나쁘든 부동산은 망년회 술자리의 단골 안주 메뉴로 인기가 많은 사안 중 하나다.

올해 하반기 들면서 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화돼 시장이 다소 침체돼 있지만 상당수 사람들은 여전히 부동산에 관심을 보이고 있다.

 

부동산 기자를 한 덕택인지 몰라도 망년회 자리에서 ‘집’에 대한 얘기가 나오면 언제나 내게 말할 기회가 많이 주어진다. 어디에 집을 사야 좋은지, 언제 사는 것이 좋은지, 상가나 빌딩에 투자하는 방법은 무엇인지, 경매로 돈을 벌 수는 없는지 묻는 질문도 다양하다. 이런 것을 묻는 사람의 의도가 무엇이냐에 따라 같은 질문이라도 답변을 조금씩 다르게 한다. 사실 부동산에 대해서는 누구나 어느 정도 ‘전문가’이기 때문에 질문할 때 이미 스스로 답을 가지고 있는 경우가 많다. 그렇기 때문에 대화를 잘 이끌어 가려면 질문자의 의도에 따라 답해 주는 것이 좋다.

너무 서두가 길었다. 망년회에서 부동산이 주제가 됐을 때 참조가 될 만한 것을 얘기하려다 보니 그렇게 됐다.

이런저런 모임에서 부동산을 주제로 말하다 보면 ‘부동산 투자’에 특별한 비결이 있는 것으로 생각하는 사람이 의외로 많다. 그렇지만 기본적인 경제 원리와 시장의 흐름을 읽어야 한다는 점에서 부동산도 다른 재테크 분야인 금융이나 증권과 크게 다르지 않다. 물론 부동산을 사고파는 것은 증권에 투자하고 금리가 높은 금융 상품을 선택하는 일과는 다소 차이가 있다. 그러나 탄탄한 경제 지식이 바탕이 돼야 부동산 투자도 잘할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

부동산도 하나의 상품이기 때문에 공급과 수요에 영향을 받는다. 공급이 많으면 가격이 떨어지고 수요가 많으면 가격이 올라간다. 그러니까 자신이 주택을 매입하거나 투자할 지역의 수급을 미리 예측하는 것은 기본이다.

예를 들어 경기도 남부의 동탄 신도시와 용인 택지 지구에서는 몇 년 전부터 공급이 많았고 앞으로도 적지 않은 주택이 공급될 예정이다. 따라서 땅(주택용지)이 없어 공급에 한계가 있는 서울 도심보다 가격이 크게 오를 가능성이 크지 않다. 하지만 수요 측면도 고려해 봐야 한다. 그래야 어떤 지역의 부동산 가치를 제대로 평가할 수 있다. 아무리 공급이 적어도 사람들이 찾지 않는 곳이라면 가격이 오를 수 없다. 서울 도심 중에서도 수요가 별로 없는 지역이 있는데 이런 곳은 오랜 세월이 흘러도 집값은 제자리걸음이기 쉽다.

수급과 함께 부동산 투자에서 중요한 것은 금리다. 금리가 높은 시기에는 가급적 집이나 땅을 사는 것에 신중해야 한다. 금리가 높다는 것은 부동산과 같은 자산보다 돈 가치가 높다는 것을 의미한다. 부동산과 같은 실물보다는 돈을 가지고 있는 것이 유리하다는 얘기다. 물론 예외는 있다. 금리가 높은 시기라 하더라도 개발 계획이나 땅의 용도 변경 등 가격 상승을 유발할 수 있는 특수 조건이 붙은 곳은 투자 매력이 있다. 남들보다 미리 이런 정보를 합법적으로 획득했다면 주저하지 말고 투자해야 한다. 금리가 높아도 모험을 해 볼 필요가 있다.

금리는 전반적인 경기와 밀접한 관련이 있다. 경기가 좋지 않으면 선뜻 부동산 투자에 나서기 어렵다. 하지만 불황일 때 정부는 금리를 낮추는 경향이 있고 또 일정 시기가 지나 경기가 회복되면 부동산 가격이 오르기 때문에 금리가 많이 떨어지고 경치 침체가 끝날 것이라는 전망이 나오는 시기에는 과감하게 투자에 나서야 한다. 투자는 행동이다. 이론을 많이 알고 있다고 돈을 버는 것은 아니다. 실제 부자는 투자 적기에 위험성에 대한 공포를 이기고 용기 있게 행동한 사람이다. 지금은 금융 위기가 어느 정도 마무리되는 흐름을 타고 있기 때문에 큰 사건만 없으면 내년에 부동산 투자에 나설 시기가 올 가능성이 있다고 생각한다.

지금까지 얘기한 것은 부동산 투자에 대한 것이 아니라 재테크를 잘하기 위한 ‘일반론’이다. 부동산이라는 자산은 나름의 특성이 있기 때문에 나름의 투자 원칙이 있다. 이것도 알아 둬야 부동산 투자를 잘할 수 있다.

첫째, 도로와 철도 등 길을 따라 부동산을 투자해야 한다. 길이나 역이 생기는 곳에는 사람이 모여들고 부동산의 쓰임이 많아지기 때문이다. 이것은 바로 가격 상승으로 이어진다. 얼마 전 개통한 서울~춘천 고속도로는 춘천의 소형 아파트 값을 1.5배 이상 올려놓았다. 서울~춘천 고속도로 인근에 있는 일부 골프장은 회원권 시세가 개통 이전에 비해 1억 원 넘게 상승하기도 했다. 사통팔달 길이 뚫려 있는 역세권이냐 아니냐에 따라 집값은 크게 차이 난다는 것은 누구나 인정할 것이다.

둘째, 부동산 정책의 흐름을 잘 봐야 한다. 또 정책의 의도와 그로 인해 생길 결과를 예측해야 한다. 특히 재건축과 재개발 정책은 집이나 땅값에 결정적인 영향을 준다. 개발 지역의 용적률을 높이거나 인허가 규제를 완화하면 사업성이 높아져 수혜를 받을 만한 부동산 가격은 크게 오르기 마련이다. 이런 유형의 정책이 나오면 다양한 경로를 통해 정보를 취합해 정책 시행 이후 변할 수 있는 부동산 가치를 따져 봐야 한다. 이런 능력이 있으면 어렵지 않게 돈을 벌 수 있다. 부동산 부자는 정책을 만드는 공무원도 아니고 정책을 보도하는 기자도 아니다. 정책을 시장 상황에 맞게 활용하는 사람이 부동산 부자가 될 수 있다.

셋째, 부동산 시세의 흐름을 보는 눈을 키워야 한다. 부동산 가격도 증시와 같이 주기가 있다. 주식과 다른 점은 지역에 따라 가격의 움직임이 다르다는 것이다. 그러니까 자신이 투자하려고 하는 지역의 부동산 가격 흐름을 보고 많이 떨어졌거나 상승하는 시점을 노려야 한다. 가격 흐름을 볼 때는 과거 최고점과 최저점을 참고해 투자시기를 가늠한다. 흐름을 정확하게 꿰뚫기 위해서는 그 지역에 대해 최소 1년 이상 관심을 가지고 지켜봐야 한다. 사람들의 말을 듣고 쏠림 현상에 현혹돼 자신이 잘 모르는 곳의 부동산을 매입했다가는 낭패를 보기 십상이다.

넷째, 어느 지역이든 저평가된 부동산이 있다는 점을 명심해야 한다. 용산이나 뚝섬, 송파, 강남과 같이 가격이 많이 오른 지역에도 발품을 팔아 돌아다니거나 이런저런 채널로 정보를 수집하다 보면 제대로 평가를 받지 못한 주택이나 땅을 발견할 수 있다. 이런 부동산을 찾아 투자하면 횡재에 가까운 수익을 올릴 수도 있다.

거듭 강조하지만 부동산에 투자할 때는 자신이 잘 아는 지역을 선택해야 한다. 부동산 시장은 증시와 같이 모두에게 정보가 개방돼 있지 않다. 전문가라 해도 일부 지역만 잘 알 수밖에 없는 것이다. 자신이 살고 있는 동네의 전문가는 바로 자신이다. 자신이 오래 살았거나 친구나 친지가 토박이로 있어 장기간 봐 왔던 지역을 중심으로 정보를 수집하고 가격 흐름을 보면서 투자하면 최소한 큰 실수는 피할 수 있다.