『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』는 닥터아파트 오윤섭 대표가 앞으로의 부동산시장을 전망하고 상승세에 있는 부동산투자 전략을 제시하는 책이다. 저자가 지난 25년간 부동산 전문기자로, 또 닥터아파트 대표로서 부동산시장을 남과 다른 눈으로 들여다본 경험이 고스란히 담겨 있다. 투자자들이 장세에 휘둘려 추격매수를 하거나 너무 빨리 매도하는 실수를 하지 않도록 정보를 주고자 노력했다.

한편 오윤섭 저자는 국내에서 처음으로 부동산에 블루칩 개념을 도입했으며, 2003년에 주장한 부동산정책의 ‘3개월 효과론’이 그대로 적중해 투자자들에게 절대적인 지지를 받았다. 닥터아파트 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자에 대해 전파해오고 있다. 저서로는 『부동산 가치투자』가 있다.

부동산 부자들은 실수요층이 탄탄한 아파트를 고른다

왜 수도권 상승장이 앞으로 5년 이상 지속될 것이라고 보시나요?

주택시장은 10년 안팎의 주기를 갖고 있습니다. 공급 과잉 등으로 주택 가격이 하락하면 건설사들은 신규주택 공급물량을 줄입니다. 그리고 공급 감소가 5년 이상 지속되면 수요에 비해 공급이 적어 ‘공급 부족, 수요 초과’ 현상이 발생하면서 집값이 움직이기 시작합니다. 여기에 저금리 유동성장세가 결합하면 아파트 등 자산 가격은 급등하기 마련입니다. 2008년 이후 글로벌 금융위기 및 공급 과잉 후유증으로 공급물량은 2010년부터 줄어들기 시작했습니다. 이 같은 추세는 2014년까지 지속되었고, 결국 2015년부터 공급 부족으로 집값 상승이 본격적으로 시작되었습니다. 이에 건설사들은 공급을 늘리고 있지만 공급계획에서 입주까지는 최소 3년에서 최대 7년이라는 시간(공급 격차)이 필요해 상승장이 5년 이상 지속되는 것입니다.

금리는 부동산시장에서 중요한 요인 중 하나인데요, 미국 금리인상이 오히려 투자 기회라는 것에 대해 설명 부탁드립니다.

미국 금리인상은 기본적으로 경기 회복을 전제로 합니다. 미국의 경기 회복 속도가 빨라 금리인상폭이 크더라도 2017년 이후 국내 금리인상폭은 경기 침체로 제한적일 것입니다. 오히려 2017년 상반기에는 금리인상보다는 금리인하 가능성이 높습니다. 국내 금리가 지속적으로 오르려면 수출 증가, 내수 등 경기가 회복되어야 합니다. 경기 회복에 따른 미국 금리인상은 환율 상승 가능성이 높아 수출 증가를 기대할 수 있습니다. 이로 인해 국내 경기가 회복되고, 이어서 2018년 이후 금리가 점차 오른다면 물가가 오르고 아파트 등 자산 가격은 상승할 것입니다. 지난 2004~2006년에도 금리 상승기였지만 집값 상승률은 연간 두 자릿수였습니다.

부동산시장은 정부 정책에 민감하게 반응합니다. 그런데 정부 정책보다 중요한 것이 있나요?

국내 부동산시장에서는 수급, 금리, 정책, 경기 등이 집값 움직임에 큰 역할을 합니다. 특히 정책은 매수자의 심리를 좌우합니다. 2016년 11.3 대책처럼 전매제한을 강화하는 등 규제책이 발표되면 매수심리가 위축되어 조정장세가 일시적으로 옵니다. 하지만 정책보다 중요한 것은 경기, 즉 실질경제성장률이라고 생각합니다. 즉 아무리 규제를 완화해도 경기가 좋지 않으면 거래가 위축되면서 주택시장이 정상화되기 힘듭니다. 반대로 경기 회복으로 금리가 오르면 집값 상승 기대심리가 높아져 집값은 상승하기 마련입니다. 정책보다 중요한 것은 수급입니다. 공급 부족으로 2015년 이후 수도권 상승장이 온 것처럼 말입니다. 경기 침체에도 저금리 유동성장세까지 겹치면 집값 상승폭은 커집니다.

부자들과 개미들의 부동산 투자 시 결정적인 차이점이 있다면 무엇인가요?

개미들은 철저히 장세에 휘둘립니다. 즉 집값이 오르면 너무 올랐다고 사지 않고, 2016년 11.3 대책으로 재개발, 재건축 아파트값이 내려도 더 내릴까 봐 사지 않습니다. 그러다 남들이 아파트를 매수하면 상승장 후기에 추격매수를 하는 실수를 저지르게 됩니다. 반면 부자들은 조정장세, 매수우위 시장을 철저히 활용합니다. 매수하고 싶은 아파트값이 일시적으로 하락할 때 적극적으로 매수하며, 적정가 수준에서 매수하려는 노력을 끊임없이 합니다. 부자들은 신중하되 판단은 빠릅니다. 부자들이 매수한 아파트는 조정장세가 오더라도 쉽게 가격이 하락하지 않습니다. 부자들은 한번 매수하면 3년 이상 장기 보유하면서 최대 수익을 남깁니다. 반면 가수요 등 개미들이 매수한 아파트들은 조정장세에 따라 가격 등락이 심합니다. 장세에 휘둘려 조바심에 너무 빠르거나 늦게 매도하는 경우가 많기 때문입니다.

부동산 부자들이 각별히 주목하는 대표적인 지역을 말씀해주신다면 어디인가요?

부동산 부자들은 실수요층이 탄탄한 아파트를 고릅니다. 하락기가 오더라도 매매가가 하방경직성을 띠기 때문입니다. 학군, 교통, 생활인프라 등 기본 요건을 갖춰 실수요층이 두터운 지역의 아파트를 매수합니다. 부동산 부자들은 반포잠원, 대치동, 개포동 등 강남권 재건축단지를 집중 공략하고 있습니다. 이어 마포구 아현뉴타운, 서대문구 북아현뉴타운, 동작구 흑석뉴타운, 용산구 한남뉴타운, 성동구 옥수동, 금호동 등 도심권 재개발 정비사업지에도 투자를 늘리고 있습니다. 경기권에서는 모멘텀이 강한 위례신도시, 광교신도시, 고양 삼송지구, 광명/성남 정비사업지, 분당 재고아파트, 남양주 다산신도시, 하남 미사강변도시 아파트를 매수하고 있습니다. 

부동산 매매 타이밍에 있어 양도세를 적게 내는 매매 적기는 언제인가요?

양도세를 적게 내는 방법은 보유기간을 늘리는 것, 즉 최소 2년 이상 보유하는 것입니다. 그리고 1년에 부동산을 하나 이상 매도하지 않는 것입니다. 그 이유는 2개 이상 양도할 경우 1년간 양도소득을 합산해 누진과세하기 때문입니다. 그리고 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 최대한 활용하는 것입니다. 아파트를 사고 최소 1년이 지나 다른 아파트를 산 뒤 3년 이내에 기존 아파트를 팝니다. 그러면 실거래가가 9억 원 이하일 경우 아무리 많은 양도차익이 발생해도 양도세를 내지 않습니다. 기존 아파트를 매도해 다시 1주택이 되었다면 역시 1년 이상 지나고 나서 또 다른 아파트를 사서 보유하다가 3년 이내에 두 번째로 산 아파트를 매도합니다. 거주요건이 폐지되었기 때문에 양도세 비과세를 활용한 세테크라고 할 수 있습니다.

부동산 투자는 장세에 휘둘리지 않는 가치투자자가가 되라고 말씀하셨는데요, 자세한 설명 부탁드립니다.

가치투자는 한마디로 역발상 투자입니다. 즉 침체기 때 내재가치(잠재력)가 높은 아파트를 사서 3년 이상 장기 보유하는 것입니다. 개미처럼 장세에 휘둘려 남이 살 때 사고 남이 팔 때 팔아서는 수익이 많이 나지 않고, 오히려 손실을 보는 경우가 많습니다. 반면 가치투자자는 침체기나 조정장세 때 매수우위 시장을 최대한 활용해 매매가-내재가치, 즉 안전마진이 가장 높을 때 매수합니다. 그리고 3년 이상 장기 보유해 최대의 수익을 남깁니다. 2017년은 가치투자자에게는 마지막 기회가 될 수 있습니다. 따라서 2016년 11.3 대책 이후와 같은 조정장세, 눌림목 구간이 발생할 때 내재가치가 높은 아파트를 적극적으로 매수해야 합니다. 기회는 자주 오지 않습니다. 그리고 기회는 준비된 자에게만 옵니다.