최근 들어 부동산 시장 하락을 염려하는 기사들이 점점 늘어나고 있다. 부동산 하락론도 스멀스멀 들려온다. 그런데 조정이 오면 집을 살 수 있을까? 사람들은 가격이 하락하면 더 하락할까봐 무서워서 못 사고, 가격이 오르면 과거에 비해 비싸졌기 때문에 사지 못한다. 그렇기에 남들보다 하락신호를 빨리 알아채고 이를 대비하는 것은 매우 중요하다. 이 책은 ‘여기도 좋고, 저기도 좋다, 그때 샀어야 했다’라는 식의 애매모호한 답이 아닌 구체적인 해답을 제시한다. 저자는 네이버 카페 부동산스터디 60만 회원이 인정한 분석 전문가로 이미 알 만한 사람들은 다 아는 숨은 고수다. 저자가 분석한 황금 타이밍과 입지는 과연 언제이고, 어디일까.

우선 이 책  『서울 아파트 마지막 기회가 온다』 를 내게 된 계기가 무엇일까요?

부동산을 공부하면서 제 고개를 가장 갸우뚱하게 만든 주장은 두 가지였습니다. 첫째는 서울불패론이었고, 둘째는 실거주라면 아무 때나 사도 된다는 주장이었습니다. 1986년부터 부동산 관련 데이터가 축적된 KB부동산 자료를 파고들고 있던 제게는 두 가지 주장 모두 동의할 수 없었는데요. 우선, 서울불패론의 근거가 되는 서울 공급 부족에 대해서 말씀드리자면, 서울이 공급이 부족해서 계속 우상향할 것이라면 왜 1991~1998년에 조정을 겪었고, 2010~2013년에는 하락했을까요? 1991~1998년 조정기는 1기 신도시 대규모 입주 여파를 겪었고, 2010~2013년 하락기는 10년간 급등 후 금융위기까지 닥쳐 그간 오버슈팅되었던 부분이 해소되었습니다. 서울이 자체적인 주택 공급 부족은 맞으나, 주변의 공급 상황과 연관성이 있었음을 알 수 있었습니다. 비단 부동산뿐 아니라 어떤 재화라도 아무 때나 사도 된다는 말은 위험하다고 생각합니다. 최악의 경우를 상정한 것이지만 1991년에 집을 산 사람은 2000년에야 원점을 회복하였고, 2009년에 산 사람은 2016년에야 회복되었죠. 7~9년의 기간이 짧은 기간이 아닙니다. 그래서 “언제” 사는지도 “어디”를 사는지 만큼이나 또는 그 이상으로 중요하다고 생각합니다.

책의 첫 챕터부터 “기다리는 것도 투자다”라고 했는데 그렇게 말한 이유가 무엇일까요?

현 시점이 서울 아파트를 매수하기에 좋지 않은 시점이라고 생각했기 때문에 “기다리는 것도 투자다”라고 언급했습니다. 아파트도 재화로 볼 때, 수요와 공급의 결과를 무시할 수 없는데요. 바로 수급 결과를 오롯이 나타내는 전세가가 이상 조짐을 보이고 있습니다. 원래 서울은 홀수해마다 전세값이 크게 올랐는데 2017년은 전세값 상승률이 매우 낮았습니다. 2008년 글로벌 금융위기가 일어난 이후 가장 낮은 상승률이었는데 주택 수급 변화의 조짐이 발생했다고 볼 수 있구요. 이는 2017~2018년에 크게 늘어난 수도권 입주물량이 한몫 했다고 판단됩니다. 수요와 공급의 결과를 그대로 나타내는 전세값의 약세는 서울 아파트 공급 부족론을 무너뜨리는 결과를 의미합니다. 거기에 올해 연말 헬리오시티부터 시작해서 동남권 위주로 대단지 입주가 계속되죠.

또한 지난 30여 년간의 데이터를 들여다보면 서울은 6년 연속 상승한 적이 없습니다. 이는 우연의 산물이 아닌데요. 홍춘욱 키움증권 애널리스트는 “주택 인허가와 주택가격 상승률의 관계는 밀접하다. 주택가격이 상승하면 이내 인허가 실적이 늘어나며, 이게 짧으면 2년 길게는 5년 이내에 입주로 이어져서 주택 시장을 누르게 된다”고 언급한 바 있습니다. 올해는 서울 아파트 다섯 번째 상승기의 5년째에 해당되는 해입니다. 내년에도 상승할 경우 서울 아파트는 사상 최초로 6년 연속 상승하는 셈인데, 최대 5년 상승의 법칙을 깨뜨릴 만큼 특별히 최근 경기가 호황이거나 경제 체력이 강해보이지 않습니다.

그렇다면 책 제목에서 언급하는 서울 아파트 매수 적기는 2019년인가요?

2019년은 위에 언급한 대로 2018년이 단기 꼭지가 될 것이라는 이유로 하락 가능성이 높다고 봤습니다만 그뿐만이 아닙니다. 노무라 경제연구소에서는 2015년에 서울 아파트 가격 상승률과 10년차 부부 증감률 간에 높은 상관관계가 있다는 것을 발견하였고, 이를 토대로 2018년까지 서울 아파트가 오를 것이라고 전망하였습니다. 10년차 부부가 되면 첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵이 되므로 정착할 욕구가 강해지므로 주택을 구매하게 된다는 논리입니다. 그런데 2019년에 10년차 부부가 크게 감소합니다. 주택 구매의 강력한 수요층이 감소하는 것이죠. 공급쪽은 어떨까요. 서울의 최근 수년간 연평균 입주 물량이 3만 1천여 세대인데, 서울 동남권에서만 2018년말부터 2019년말까지 2만 5천 세대가 넘는 물량이 입주합니다. 수요는 줄고 공급이 는다면 그 재화의 가치가 어떻게 될지는 자명하다고 판단됩니다.

그러나 2020년 이후 반등이 되지 않는다면 2019년은 매수 적기라 볼 수 없을 텐데요?

그렇습니다. 저는 2020년 이후 다시 상승의 길을 걷게 되리라 판단하고 있습니다. 바로 2020년에는 10년차 부부로 대표되는 수요층이 다시 크게 늘고, 동남권 중심의 입주 물량은 크게 줄기 때문입니다. 2019년과 정반대의 상황이 연출되는 것이죠. 그리고 3기 신도시 조성으로 인해 풀리는 토지보상금이 임대주택사업자 등록으로 촉발된 매물 잠김과 맞물리면서 상승의 기운을 다시 만들어낼 것이라는 판단입니다. 저금리 영향 탓이지만 주택구입부담지수도 지난 14년간 평균치를 소폭 상회하는 수준으로 아직 버블의 정점이었던 2008년 2분기에 비해 아직 30% 가량 격차가 있으며, 1기 신도시의 주택 사용가치 상실도 멸실 증가에 한몫 할 것으로 예상됩니다. 게다가 9.21 공급대책을 보면 30만호 공급이 언급되어 있으나 본격적인 입주는 2025년 이후로 예상되기 때문에 서울 아파트 수급에 당장 큰 영향은 주기 힘든 상황입니다.

그렇다면 서울 아파트의 이번 상승 사이클은 언제쯤 마무리될까요?

먼 훗날을 예견하기라는 더더욱 어렵겠지만 어디까지나 가능성 차원에서 접근해보겠습니다. 결론적으로는 2025년 전후해서 중장기적 정점에 다다르고 그때부터 장기 하락할 가능성이 있다고 생각합니다. 그 이유는, 첫째 인구가 2023년부터 감소하면서 자산 시장에서 미증유의 사태에 대한 공포 심리가 증대될 가능성이 있으며, 둘째 9.21 공급대책으로 30만호의 상당수가 2025년 이후 입주가 시작될 것으로 보이며, 셋째 GTX 개통이 2023~2025년 사이에 진행될 것으로 보이는데 택지 공급과 같은 효과를 띠게 되는 GTX가 완공되면 많은 도시들이 서울 생활권으로 편입되므로 서울 주택 수요의 분산을 가져오게 될 것으로 보입니다. 마지막으로 10년차 부부가 2024년부터 큰 폭으로 감소합니다. 수요의 감소와 공급의 증대가 추세적으로 나타날 것으로 보이는 바, 서울 아파트는 2025년 전후부터 상당 기간 하락할 가능성이 있다고 생각됩니다.

아파트를 고르는데 좋은 기준이 있으면 추천해주세요.

이번 신간에서 추천 아파트 64단지를 선정한 바 있는데, 4가지 기준에 입각하여 골랐습니다. 첫 번째는 직주근접 트렌드에 맞춰 출근시간대 하차인원이 많은 상위 20위 역과 그 역에 환승 없이 두 정거장 내에 위치한 74개 역, 총 94개 역의 역세권 반경 500미터 단지입니다. 그게 154단지였습니다. 그리고 둘째, 1000세대 이상 대단지입니다. 부동산114에 따르면 대단지일수록 가격 상승률이 높은 것으로 확인되었습니다. 대단지일수록 커뮤니티 시설이 잘되어 있고 초등학교 등 학교를 품은 단지일 가능성이 높은 데다 관리비 절약, 풍부한 녹지 등 다양한 장점이 있습니다. 거기에 희소성도 있죠. 전국 2만 7천여 단지 중에 1,000가구 이상 대단지는 8%에 불과합니다. 세 번째 기준은 연식입니다. 경주와 포항에서 지진이 일어남에 따라 내진 설계가 중요해졌고, 미세먼지가 자주 한반도를 엄습하면서 공기정화 기능이 있는 단지가 선호되는 등 신축 아파트는 이러한 트렌드를 반영하는 데 유리합니다. 이러한 현상을 반영하듯 신축 선호 트렌드는 계속될 것으로 보이는데 웬만한 입지의 열세도 극복하는 게 최근 신축의 힘이라고 할 수 있습니다. 이 3가지 기준을 다 충족한 게 37단지였는데 그중 25단지가 강남3구에 몰려있었습니다. 따라서 추천 단지의 강남3구 편중 현상을 피하기 위해 4번째 기준을 추가하여 27단지를 추가했습니다. 바로 일자리와 교통 측면에서 입지를 강화할 만한 호재가 있는 단지들입니다. 최근 들어 탄생한 업무지구를 꼽으라면 잠실, 마곡, 판교 등을 꼽을 수 있는데 모두 서울 평균 상승률을 초과한 지역들임을 확인할 수 있었습니다. 그리고 지금의 반포가 있기까지는 래미안 퍼스티지, 반포 자이 등 랜드마크 아파트의 탄생도 그 이유가 될 수 있겠지만 3대 도심중 하나인 여의도로의 접근성까지 개선시킨 9호선의 개통이 반포의 입지 강화에 큰 도움이 되었던 측면도 있다고 볼 때, 일자리와 더불어 교통의 중요성도 아무리 강조해도 지나침이 없을 것입니다. 일자리와 교통 측면에서 개선 전망이 뚜렷한 단지를 네 번째 추천 기준으로 삼았습니다.

지금까지 서울 이야기만 했는데요, 서울 말고 다른 지역에 투자한다면 어느 지역에 관심을 가져볼 만 하다고 생각하시나요?

일단 부동산과 경제 성장은 그 궤를 함께 한다는 전제를 깔겠습니다. 보통 국가간 경제력을 비교할 때, GDP(국내총생산)라는 개념을 사용하는데요. 마찬가지로 한 국가안의 지역별 경제력을 비교하려면 GRDP, 즉 지역 내 총생산이라는 지표를 들여다보면 됩니다. 쉽게 말해 시도별 GDP라고 보시면 되겠습니다.

수도 서울과 제2의 도시인 부산의 GRDP를 비교하면 한 가지 사실을 확인할 수 있는데요, 부산의 GRDP가 서울에 비해 1985년 30% 수준이었는데 2000년 22%가 되기까지 지속적으로 하락했습니다. 이는 부산의 경제 규모가 1985년부터 2000년까지 15년 동안 서울에 비해 상대적으로 계속 축소되었음을 의미합니다만 서울 대비 부산 경제 규모의 비중은 2000년 22%를 저점으로 2016년까지 22~23% 사이를 오가면서 더 이상 큰 폭의 변경이 발생하지 않고 있습니다. 2000년 이후 현재에 이르기까지 부산의 경제 규모가 서울에 비해 확대도 축소도 아닌 균형을 이루어왔음을 알게 해주는 대목입니다.

앞서 부동산과 경제 성장이 그 궤를 함께 한다고 언급했는데요. 최근 상황을 보면 서울과 부동산 아파트 시장은 확연한 디커플링의 모습을 보여주고 있습니다. 서울과 부산 아파트 시장은 2011년부터 2017년까지 유사한 모습을 보였는데 2018년 들어 서울은 큰 폭의 상승을 보였으나 부산은 하락이 시작되고 있습니다. 엎친 데 덮친 격으로 부산의 입주 물량도 확대를 예고하고 있습니다. 2011년부터 2017년까지 부산 아파트 입주 물량은 연 평균 18,527가구였는데 반해, 2018년 23,567가구, 2019년 25,720가구가 입주할 예정입니다. 게다가 2018년 분양 물량도 16년 만에 최대인 28,978가구나 되어 2020년 이후도 입주 물량 폭탄이 예정되어 있습니다. 하락 장세 속 입주 물량의 확대는 더욱 큰 부담으로 다가올 것입니다.

당분간 서울과 부산의 디커플링은 계속될 것으로 보이며, 이는 당연히 서울과 부산의 갭 확대를 의미합니다. 이 추세가 이어진다면 2020년대 초중반은 서울과 부산 아파트 시세 간 갭이 절정에 달할 것으로 보이는데 서울과 부산의 경제 규모가 비슷한 성장률로 커지는 추세가 이어질 경우 서울에서 부산으로 갈아탈 호기는 반드시 올 것이며 저는 이 시기를 GTX 개통 전으로 추정해 봅니다. 부산을 눈여겨봐야 할 이유입니다.