미래의 대한민국 부동산은 과연 어떻게 움직일까? 시장의 변수가 산재해 있다 보니 무엇 하나 확실하게 손에 잡히는 것이 없다. 정부는 매일 일기 쓰듯이 강력한 부동산 정책을 내놓고 있다. 그럼에도 정부가 의도했던, 강남의 다주택자가 갖고 있는 집을 팔았다는 말은 나오지 않고 있다. 정부의 부동산 대책이 계속 나와도 부동산은 오른다. 이것이 대한민국 부동산이기 때문이다.

부동산시장에서 정부의 정책보다 투자자에게 더 큰 영향을 미치는 것은 금리와 시장유동성이다. 특히 금리 인상이 현실화되어 있고 은행권의 대출 규제가 강화되고, 대출금리까지 오르는 시점에서는 더욱 그러하다. 부동산시장은 끊임없이 변한다. 『앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자』 는 저자의 오랜 경험을 바탕으로 변화하는 부동산시장에서 승리하는 방법을 담았다. 더불어 앞으로 가치가 상승하여 시세차익이라는 달콤한 열매를 안겨줄 지역을 정리해 소개한다.

문재인 정부 출범 1년, 지난 30일 2018년 세법 개정안을 발표했는데요. 하반기 부동산 시장의 변화와 전망은 어떻게 예측하시나요?

가장 중요하게 봐야 하는 부분은 정부의 부동산 강경책에도 불구하고 서울 집값은 미친 듯이 올랐다는 겁니다. 그러니까 정부의 정책이 별 효과가 없었다는 방증 아니겠습니까. 정부의 8.2대책이 나온 지 1년이 지났습니다. 정부는 강남의 다주택자, 재건축 단지를 겨냥한 일련의 부동산 대책을 10여 차례 매일 일기 쓰듯이 내놨지만 결과가 어땠습니까. 오히려 강남 집값은 천정부지로 뛰어올랐습니다. 일례로 서울 강남구  도곡렉슬 아파트는 2018년 8월 18일에 19억 7천만 원에 거래가 됐습니다. 2018년 6월 실거래가격은 물론 다주택자 양도세 중과를 앞둔 2018년 3월의 전 고점 18억 4,500만 원을 넘어 또다시 신고가를 갱신하고 있습니다. 반포, 잠실 재건축 단지 내의 중소형 아파트도 거의 대동소이한 가격 흐름을 보이고 있는 상황입니다. 이 정도면 정부의 강경책에도 불구하고 오를 곳은 오른다가 정답 아닐까요.

여기에 서울시장 박원순은 서울시 부동산의 기울어진 운동장 운운하면서 서울 강북 개발론에 불을 지피고 있습니다. 현재 정말 주요하게 봐야 할 부분이 금리와 시장의 유동성 향방이라고 생각됩니다. 정부는 금리 인상 요인이 있음에도 불구하고 1,500조 원에 이르는 가계부채 때문에 소극적인 금리 정책을 쓰고 있어, 여전히 한국은행의 기준금리는 1.5%에 머물러 있습니다. 이런 환경에서 시장의 유동성이 금융권을 떠나 부동산으로 몰리는 것도 부동산 상승을 부채질했다고 생각합니다. 시장의 유동성은 정부의 정책이 아니라 돈이 되는 곳에 몰리는 법입니다.

철길 따라 움직이는 부동산 시장 집값도 껑충 뛰고 있는데요. 향후 부동산의 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 와 수도권에 연결된 철도가 부동산의 가치를 어떻게 바꿔 놓을지에 대해서 한 말씀 부탁드립니다. 그리고 주요 철도망 확충 지역은 어디 어디가 있을까요? 

수도권 부동산의 가격은 서울과의 이동거리, 시간에 따라 가격이 결정된다고 생각하고 있습니다. 경부라인만 해도 강남 분당 동천 죽전 보정 수지 성복 상현 마북 구성지구 순으로 순차적으로 가격이 차이가 나는 것은 결국 교통망에 따른 서울로의 이동거리 이동시간에 따라 결정되지 않겠습니까. 그런데 현재 수도권의 교통혁명이랄 수 있는 수도권 광역 교통망인 GTX사업의 추진으로 수도권의 변방으로 여겨지던 송도, 청라, 남양주, 파주 운정 신도시의 서울 접근성이 크게 향상 되었습니다. 이에 따라 앞으로 3년 GTX의 완공여부에 따라 이 지역들의 집값이 크게 요동칠 것입니다. 보통 개발 호재라는 것은 발표 시점에 반짝하다가 다시 완공 시점에 가면 가격이 오르는 것이 정상입니다. 투자자는 이 흐름을 놓치지 말고 선도적으로 투자하는 것이 투자를 잘하는 것입니다. 특히 파주 운정 신도시는 남북경협의 수혜지역이면서 GTX의 기착지라는 부분에서 주목해야 할 지역이라는 것을 다시 강조하고 싶습니다.

8.2 부동산 대책 이후 1년, 부동산 시장은 어떻게 변했나요?

정부가 시장을 과소평가한 것이 최근의 부동산 시장 흐름 아니겠습니까. 정부는 강남의 다주택만 잡으면 부동산 시장이 안정화될 것으로 생각했지만 시장의 흐름은 그 반대로 움직이지 않았나요. 이렇게 낮은 금리에 아무리 정부가 강경책을 쓴다 해도 저금리로 인한 시장의 반응은 정부의 정책과 반대로 움직이죠. 정부가 지난 일 년간 시장을 과소평가하고 정부의 의지가 시장에 먹힐 것이라고 생각한 것부터 잘못된 것입니다. 시장의 유동성이 낮은 금리로 말미암아 요구불 예금에 거의 묶여있고 모든 거시 경제 지표가 추락하는 시점에 주식시장마저 얼어붙어 있는 상황에서 투자자는 어느 방향으로 투자를 하겠습니까. 현재 서울지역의 부동산은 어느 곳을 가나 호재가 만발하고 있습니다. 이런 상황에서 아무리 정부가 강경책을 밀어 붙인다고 해도 시장에 먹혀들 리 없는 것이지요.

인구감소와 1인 가구의 증가에 따른 부동산 시장에 많은 변화가 예상되는 현시점에서 주택 공급은 물론 정부의 부동산 정책이 어떻게 달라져야 할까요?

앞으로 정부의 부동산 정책은 두 가지 트랙으로 추진될 것입니다. 그러니까 사회적 약자들을 위한 공공 주택 공급의 확대 정책과 수도권 전체 구도심을 대상으로 하는 도시 정비 사업이 이명박 정부의 뉴타운 개발 사업 이상으로 활발하게 추진될 것으로 예상됩니다. 과거 서울 구도심을 포함해 경기도 인구 50만 이상 7대 도시 구도심 전체에서 추진되던 뉴타운 재개발 사업이 다시 기지개를 펴면서 수도권 부동산 시장을 주도할 것으로 보여 집니다. 여기에 90년대 초에 개발되어 앞으로 1기 신도시 전체에서 진행될 재건축 사업도 수도권 부동산 시장의 전체 흐름을 바꿔 놓게 될 것입니다.

서울 부동산이 정부의 강경정책에도 불구하고 오르기만 하는 것은 신규 공급물량이 절대적으로 부족하기 때문 아니겠습니까. 따라서 정부도 규제 일변도로만 나가지 말고 과감하게 규제를 풀어 재개발, 재건축 사업을 추진해 신규공급물량을 늘리는 것이 가장 합리적인 방법이라고 생각합니다. 서울은 이미 신규 택지 개발할 땅이 없어 재개발 재건축이 아니면 신규 물량을 늘리지 못하는 한계에 와 있습니다. 이를 방치하고 서울 부동산을 잡겠다는 것은 이성적으로 타당한 정책이 아닙니다. 

요새 부동산 정책 관련해서 보유세 개편안 발표 후 주택 소유자들의 불만이 쌓이고 있는데요. ‘보유세 강화와 거래세 완화’에 관해 어떻게 생각하시는지와 과연 어떤 부동산이 유망할까요?

보유세 강화 정책의 역효과로 똘똘한 집 한 채만 갖고 가지는 분위기가 시장에 팽배해 있습니다. 보유세 강화 정책의 역효과로 서울의 핵심지역 부동산은 매일 신고가를 다시 쓰고 있는 것 아니겠습니까. 반면 비핵심 지역의 부동산 오히려 가격이 추락하는 현상이 현저하게 나타나고 있습니다.

이른바 부동산 시장에서의 지역 간 양극화 현상이 발생하고 있습니다. 또 어떤 의도에서인지는 정치적 함의를  상당히 담고 있어 그 속내를 다 알지 못하겠지만 서울시 3선 시장 박원순은 서울 강남 대 강북 부동산을 기울어진 부동산이라고 평가하면서 서울시는 정부의 강경책에도 불구하고 서울시 비 강남권 부동산 개발 사업을 적극적으로 벌이겠다고 합니다. 이 효과 때문인지는 몰라도 현재 서울 강북 부동산도 들썩이고 있는 것이 사실입니다.

시장의 투자자는 이러한 흐름에 투자방향을 정하기가 혼란스러울 것입니다. 그러나 이것이 대세적 흐름이라면 이 흐름에 올라타는 것도 괜찮다고 보여 집니다. 이미 검증 절차를 다 거처 우리 모두 알고 있듯이 정부의 부동산 강경책은 이제 용도폐기됐다고 보는 것이 맞을 것입니다.

9월 이후 일부 수도권 포함 지방 중심 미분양 물량 증가 추세와 정부 수요 억제 대책 시행 등 새로운 대출 규제 기준으로 지속 강화되면서 우려가 확산되고 있는데요. 부동산 공급과잉 확대되는지에 대해서 말씀 부탁드립니다.

인구 절벽 현상에도 불구하고 수도권으로의 인구 집중 형상은 시간이 지날수록 가속화될 것입니다. 전체 인구의 절반 이상이 수도권에서 사는 나라에서 수도권의 부동산이 오르지 않는다면 이것이 더 이상한 일이 아니겠습니까. 그러니까 앞으로 서울 수도권 핵심지역에서 미분양 물건이 있다는 것은 문제가 되지 않을 것입니다.

그러나 수도권의 비 핵심지역, 지방권의 미분양 문제는 현재도 심각한 후유증을 낳고 있고, 그 심각성은 시간이 갈수록 더해만 갈 것이 분명해 보입니다. 우리는 시장의 모멘텀이 전환됐을 때 흔히 패러다임으로 표현합니다. 패러다임이 무엇을 뜻하는 것입니까. 시장의 흐름에 적응할래 아니면 도태될래를 결정하라는 것입니다. 따라서 현재의 부동산 시장의 대세적 흐름을 잘 읽고 이 흐름에 올라타는 것도 현명한 투자라고 할 것입니다.

이번에 출간된 『앞으로 3년, 오를 지역만 짚어주는 부자들의 부동산 투자』 에서도 강조하시는 말씀이 부동산 시장에서 정부의 정책보다 투자자에게 더 큰 영향을 미치는 것은 금리와 시장 유동성이라는 점을 크게 고집하셨는데요. 앞으로 많은 투자자분들께 조언이 있다면?

2금융권 대부 계에서 사회생활을 시작했기 때문에 금리와 이에 따른 유동성의 향방이 거의 모든 투자 상품의 가격의 결정에 절대적인 영향을 미친다고 생각합니다. 현재 한국은행의 기준금리가 1.5%입니다. 과연 이런 저금리를 여러분은 사회생활을 하는 동안 경험해 본 적이 있습니까. 저도 사회생활을 20년 이상 해왔지만 이런 저금리 흐름은 처음 보는 것입니다. 제가 처음 사회생활을 막 시작하던 90년대 초만 해도 시장 실세금리 역할을 하던 우량 회사채의 금리가 15%를 넘나들었습니다. 그런데 지금 시장 실세금리 지표로 쓰이는 국고채 3년 물의 금리가 거의 기준금리에 육박하는 수준입니다. 그런데 이런 저금리가 당분간 계속될 것이라는 것이 시장의 대세적 흐름입니다. 물론 소폭의 금리 인상은 있을 수 있겠습니다만 아마 여기서 그칠 것입니다. 세계시장의 흐름도 그렇습니다. 미국은 서브프라임모기지론 금융위기 이후 지속해왔던 양적완화정책을 포기하고 양적완화 축소를 뜻하는 테이퍼링 정책으로 선회했다고는 하지만 미국 연준의 기준금리는 아직도 1.75%-2.00% 구간에 머무르고 있습니다. 그리고 뒤늦게 양적완화정책에 올라탄 유럽연합, 일본은 여전히 양적완화정책이 선물한 전리품을 챙기기 바쁜 형국입니다.

따라서 세계적으로 저금리, 유동 장세는 계속된다고 보이며, 한국경제도 이 흐름의 연장선 안에 있습니다. 시장에서 정부의 정책 보다 더 절대적인 힘을 발휘하는 것은 시장의 흐름입니다. 정부의 인위적인 정책이 시장의 도도한 흐름을 이길 수는 없는 것입니다. 따라서 작금의 부동산 시장을 대함에 있어 지나치게 소극적으로 대응하는 것은 시장의 흐름을 잘못 읽고 있다는 방증일 것입니다.