[특집-나도 부자가 될 수 있다]② 부동산 편 - 프리미엄 부동산 컨설턴트 봉준호에게 듣는 내집장만 노하우

앞으로 최고의 스태프들과 함께 일하면서 부동산의 부가가치를 높이는 그런 회사를 만들고, 그런 시스템을 만드는 게 제 목표입니다.

대한민국 제1호 프리미엄 부동산 컨설턴트 봉준호 씨를 만났다. 실전감각과 과학적 이론을 모두 겸비한 부동산 전문가로 알려진 그는 한 해에 200명이 넘는 고객의 컨설팅을 하고 있다. 그의 컨설팅은 ‘본전을 뽑는 것’으로 유명하다.

‘닥터 봉’이라는 필명으로 칼럼을 연재하고 있는 그는 한국 최초의 부동산 쇼(S.H.O.W - stability, housing, opportunity, wealth)를 시작했다. 미국에서 유행하고 있는 부동산 쇼는 부동산 시장 전반에 관한 다양한 이야기를 들려주는 강좌다. ‘닥터 봉의 부동산 쇼’는 부동산에 대해 사람들이 알고 싶은 것을 제대로 풀어주는 강의로 호평을 받고 있다. 그는 글을 쓸 때와 강의를 할 때 꼭 지키는 철칙이 있다. ‘쉽고 재미있게’가 바로 그것이다. 재미있는 소설책을 읽듯, 감동적인 영화를 보듯 글을 쓰고 강의하는 것이 그의 목표다.


왜 부동산에 관심을 가져야 하는가

『닥터 봉의 부동산 SHOW』 출간한 봉준호 씨

“서울에서 몇십 년 사신 분들은 다 이런 말씀을 하십니다. 아무리 열심히 돈을 벌어도 집값은 못 따라간다고요. 서울에서는 집으로 돈을 벌지 않으면 돈을 벌 수 없어요.” 집으로 재테크를 한 사람과 그렇지 않은 사람의 자산 차이는 엄청나게 벌어진다. 그런데 대부분의 사람들은 부동산을 잘 모른다. 아는 사람도 투자를 통해 돈을 벌 정도는 아니다.

봉준호 씨는 부동산 강연회를 통해 만나는 사람들이 대부분 집을 통해 ‘이익’을 보지 못한다는 현실을 알게 되었다. 사람들은 그에게 ‘쉽게’ 부동산에 입문하는 법을 물었다. 그는 자신의 경험담과 전문 지식을 바탕으로 ‘집을 읽어주는’ 칼럼을 쓰기 시작했고, 그 칼럼을 바탕으로 책을 냈다. 첫 번째 책 『월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로』는 부동산을 체계적으로 정리했고, 두 번째 책 『닥터 봉의 부동산 SHOW』은 사람들이 가장 알고 싶어하는 것, 즉 ‘어디를 사야 집값이 오르는지’를 구체적으로 콕 집어서 가르쳐준다.

부동산 투자는 한국, 더 정확히 말하면 수도권의 특수한 사정이다. 인구 2,500만이 수도권에 살고 있고, 계속해서 지방에서 사람들이 올라온다. “서울은 경쟁의 중심지입니다. 좋은 학교, 좋은 병원도 서울에 다 있고, 일자리도 부자도 다 서울에 몰려 있죠. 그러니까 사람들이 서울로 계속 오는 거예요.” 당연히 사람들이 몰리니 집값은 수요-공급 법칙에 의해 오를 수밖에 없다. 또 다른 이유도 있다.

“70년대에는 한 집에 7명 정도 살았는데, 가구당 사람 수가 계속 줄어 90년대에는 4명, 앞으로 한 집에 2명 정도 살게 될 겁니다. 인구 일인당 집이 한 채씩 필요할지도 몰라요. 사람들이 원하는 모양의 집은 수요가 부족하다는 거죠. 그것이 수도권의 또 다른 문제입니다.”


살고 있는 집은 재테크의 수단이 아니다

보통 사람의 재산의 90%는 부동산, 그 부동산 중에서 84%는 집이다. 집은 필수품이면서 재테크의 수단이다. 집값이 고정되어 있는 것이 아니라 계속 오르기 때문이다. 정확히 말하면 어떤 집은 오르고 어떤 집은 떨어진다. 그래서 집을 살 때는 누구나 ‘오르는 집’을 사고자 고민하지 않을 수 없다. 집을 한 채 잘 사는 것만으로도 몇천만 원의 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

“살고 있는 집으로 재테크를 하는 것은 필수품으로 재테크를 하는 것입니다. 사실, 부동산 투자는 어느 정도 가진 사람들이 여윳돈으로 하는 경우가 많습니다. 저는 집이 없는 20~30대 재테크 초보들이 집으로 재테크를 하려고 한다면 말리고 싶어요. 내 한 몸 누일 집이 있으면 좋겠다는 생각으로 처음 집을 사야지, 이 집이 오를 거다, 떨어질 거다 생각해서 집을 사면 백이면 백 재테크에 실패합니다.”

그는 ‘자신이 어떤 처지에 속해 있는 사람인가’를 제일 먼저 파악하라고 조언했다. 단칸방 정도가 필요한 사람이 30~40평대 아파트를 사서 재테크를 하겠다고 하면, 그 사람은 재테크 서적을 몇십 권 읽는다고 해도 실패할 수밖에 없다. 재테크의 실전 비결은 모두 과정을 통해 배우기 때문이다.

“과정이 무척 중요해요. 부모님과 같이 사는 사람은 독립해서 내 집을 얻는 과정부터 시작해야 해요. 그것이 월세든 전세든, 일단 집의 소중함, 집이 왜 필요한가를 깨달아야 합니다.” 월셋방에서 살다 보면 월세가 아까워 돈을 모아 전세로 가야겠다는 생각이 든다. 전세로 살다 보면 2년마다 집주인이 전세 가격을 올려달라고 한다. 그럴 때, ‘내 집이 있으면 좋을 텐데’ 하는 생각이 든다. 돈을 모아 주택을 구입하고, 방 한 칸짜리에서 두 칸짜리, 세 칸짜리 이렇게 늘려가면서 부동산으로 하는 재테크를 제대로 배우게 된다.

“무리하게 융자를 받아 집을 사서 그것이 1년 동안 세 배가 올랐다는 사람도 있어요. 그런데 그런 사람들은 절대 집으로 성공하지 못합니다. 집으로 성공하려면 집에 대한 이해가 있어야 합니다. 월세부터 차근차근 자기 필요에 따라 집을 구입해 본 사람은 집값이 오르는 과정을 몸으로 터득하고 어떤 집이 좋은 집인지를 경험으로 알게 됩니다. 어떤 재테크 책도 ‘과정’이 구체적으로 쓰여 있지 않습니다. 블루칩을 사는 건, 본인의 생활과 경험과 연구와 분석이 있을 때 가능하죠. 트렌드를 보는 눈은 책이 아니라 경험에서 비롯됩니다.”

그러면서 삼성동 아이파크의 예를 들었다. “분양은 3년 후의 가치를 보는 것입니다. 삼성동 아이파크가 나왔을 때 다들 사지 않았어요. 경험하지 않은 주거형태였기 때문이죠. 불편할 것이다, 빌딩에서 사는 것 같지 않을까, 하고 판단한 사람들이 많았죠. 그런데 그것이 가진 편의 시설과 위치 때문에 가격이 오른 후에야 사람들이 추격매수를 시작했어요. 그렇지만, 나름의 노하우가 축적된 사람들은 아이파크를 사서 큰 이익을 봤어요.”


재테크 책, 쉬운 것부터 읽어라

재테크를 해보자고 마음을 먹은 사람이라면 제일 먼저 서점에 가득 꽂혀 있는 재테크 서적을 사서 읽기 시작할 것이다. 그런데 읽을 때는 고개를 끄덕거리지만 읽고 나면 남는 것이 별로 없다. 재테크 서적을 읽고 돈을 벌었다는 사람이 별로 없다 보니 ‘재테크 서적으로 돈 번 사람은 저자밖에 없다’라는 말까지 있을 정도다. 재테크 서적은 어떻게 읽어야 효과적일까?

“먼저 쉽게 읽을 수 있는 재테크 서적을 20권 정도 완독해볼 것을 권합니다. 그러면 아마 그중에서 2~3권 정도를 건질 겁니다. 그 책들을 통해 나름의 깨달음을 얻고 자신의 재테크의 방향성을 잡을 수 있을 겁니다.” 읽을 만한 쉬운 재테크 책으로 『부자사전』, 『만화 부자 아빠 가난한 아빠』, 『검색으로 세상을 바꾼 구글 스토리』 등을 추천했다. 그리고 ‘베스트셀러’를 읽어 볼 것도 권했다.

“재테크를 하려면 사회가 어떤 방향으로 흐르고 있는지를 알아야 합니다. 베스트셀러는 베스트셀러가 된 이유가 분명 있습니다. 그런 것을 염두에 두고 읽어본다면 얻는 것이 꽤 많을 겁니다.”

책으로 어느 정도 기초를 쌓았다면 그다음은 발품을 팔아야 할 때다. “책에서는 직접적으로 이야기하기 어려워요. 상계동 팔고 수원 사세요, 라고 말할 수 없잖아요. 강연회에 오면 실제적인 정보를 많이 접할 수 있고, 실천적인 재테크 비결을 들을 수 있어요. 책을 통해서 사람들이 이렇게 돈을 버는구나 하는 걸 배우고, 그다음에 강연회나 부동산, 모델하우스에 다니고 인터넷을 통해 조사를 하면서 ‘진짜 지식’을 얻는 거죠.”


실패를 통해 노하우를 축적한다

지금은 대한민국 최고의 부동산 컨설턴트지만 그 역시 재테크 초보 시절에 여러 번 실패를 경험했다. 그중 가장 가슴 아픈 실패담을 들었다.

“1988년에 집을 사고 싶었어요. 하도 집주인들에게 시달려서요. 1년마다 집을 옮기는 것도 너무 힘들었고요. 커튼을 치고, 동네를 알고, 주민등록을 옮기고 몇 달이 지나면 또 이사 갈 준비를 해야 하는 거예요. 그래서 내가 성공하려면 무엇을 하든 집이 있어야겠다, 꼭 집을 사야겠다고 결심했죠.”

그래서 천만 원을 들고 서울에서 가장 집값이 싼 곳을 찾아갔지만 마땅한 집이 없었다. “집값이 매주 오르는 거예요. 일주일에 오십만 원 칠십만 원씩 계속 오르는 거예요.” 그래서 집값을 마련하기 위해 주식에 손을 댔다가 천만 원에서 칠백만 원 손해를 봤다.

“그때 제 월급이 40만 원 정도였으니까. 2년 동안 한 푼도 안 쓰고 모아야 하는 돈을 날린 거죠. 정신적 타격이 너무 컸어요. 그런 과정을 거치면서 내가 부동산과 주식에 대해 전혀 몰랐구나 하는 것을 깨달았어요.” 쓰라렸던 실패들은 부동산 시장의 원리를 체득하게 했다. “그런 실패를 겪으면서 크고 넓게 볼 수 있었어요. 재테크도 인생도 말이죠. 그렇게 축적해 가는 과정이 무척 중요합니다.”


집을 단지 사고파는 물건으로 보면 인생이 불행해진다

재테크를 시작하는 사람들에게 그는 일단 주거할 목적의 집을 구할 것을 조언했다. “사용가치로 집을 산다면 살 집은 많습니다. 제가 고생했던 몇십 년 전에 비하면 지금은 있어야 할 곳에 아파트가 다 지어져 있고, 저금리 시대니까요. 투자가치를 고집한다면 집값이 비쌀 수밖에 없어요. 먼저 살 집을 구하고, 그다음에 투자 가치로 집을 보라고 말하고 싶습니다. 처음부터 투자가치와 사용가치를 모두 지닌 집을 구하는 것은 자신이 배워야 할 단계를 놓치는 것입니다.”

집을 단지 사고파는 물건으로 보면 인생이 불행해진다고 말했다. 신도시는 계속 개발되고, 오르는 지역은 계속 오르고, 집을 잘 갈아타야 ‘재테크에 성공’한다고 대부분의 사람들이 생각하는 지금, 그는 오히려 그러한 재테크 과열에 우려의 목소리를 냈다.

“사람은 자기가 하는 일로 성공해야 합니다. 부동산에 몰입해 한탕 챙겨서 은퇴하겠다, 사는 집으로 투자를 해서 돈을 벌겠다는 사람, 정상적으로 보이진 않습니다. 집을 통해서 돈을 버는 것은 일종의 보너스입니다. 본업보다 부동산 투자에 더 몰두하는 것은 잘못된 거라고 봅니다. 집값은 계단식으로 오르기 때문에 한 번 급격하게 오르면 정체가 됩니다. 그래서 다른 재화에 투자하는 것과 결과적으로 비슷해집니다.”


최고의 전문가들과 함께 부동산의 가치를 높인다

첫 직장생활을 ‘현대건설’에서 시작한 그는 7년 8개월 동안 땅을 사고, 집을 짓고, 아파트를 분양하는 일을 하면서 그 일이 자신이 제일 잘할 수 있는 일이라는 확신이 들었다.

“땅을 보고 아파트의 콘셉트를 잡고, 분양에 대한 계획을 세우고, 사람들에게 아파트의 장점을 홍보하고, 부가가치에 대해 설명하는 일이 저에게 잘 맞았어요. 그런데 대기업의 사원이 할 수 있는 일은 그리 많지 않잖아요. 조직의 일부로 하나의 생산라인을 맡아서 그 일만 해야 하니까요.”

그래서 그는 회사를 나와 ‘부동산을 가르쳐주는 일’을 시작했다. 처음 일을 시작했을 때는 재개발조합의 일을 맡아서 했다. 그러다 부동산으로 개인이 10억도 벌고 20억도 버는 세상이 오게 되어 지금은 개인 고객의 컨설턴트 일도 맡게 되었다. 그의 꿈은 자신의 회사를 실속 있고 내실 있게 키우고, 자신이 하고 있는 컨설턴트 일에 대해 좀 더 인정을 받는 것.

“아직 가야 할 길이 멀죠. 제가 지금 이야기하는 건 부동산으로 돈 버는 방법입니다. 이러이러한 원리로 이 부동산이 오를 수밖에 없으니까 이걸 사세요, 라는 이야기를 하고 그것이 어느 정도 맞아서 명성을 얻은 단계라고 생각해요. 제가 가진 지식이나 노하우는 상당한 기간의 경력이 있으면 터득할 수 있는 것으로 봅니다. 앞으로 최고의 스태프들과 함께 일하면서 부동산의 부가가치를 높이는 그런 회사를 만들고, 그런 시스템을 만드는 게 제 목표입니다.”