국내 최초 아파트 시세지도 창시자이자, 24년차 부동산 실전 투자자인 쏘쿨이 돌아왔다. 2022년 하반기 모두가 부동산 하락을 말할 때 반등을 얘기했던 쏘쿨. 그는 15년 전 아파트 시세지도를 창시하고 내집마련 투자 방식을 송두리째 바꾼 장본인이다. 입지, 평형, 시세 비교를 직접 그려서 한눈에 파악하는 내집마련 여행지도. 그 당시 쏘쿨에게 배운 수강생들이 지금은 네임드 부동산 강사가 되었다. 그가 생각하는 아파트 투자란 무엇인지 들어보았다.

몇 년 전 크리스마스 이브 때 쓰신 칼럼을 봤는데요. 다주택자 시절 역전세를 맞고 아파트 옥상까지 올라가셨다가 세입자에게 무릎 꿇고 용서를 빌었다는 얘기를 읽었습니다. 쏘쿨님도 그런 시절이 있었네요?

네. 오래 전 일인데요. 욕심을 부리다가 지옥을 경험한 셈이죠. 부동산 상승장으로 큰돈을 번 걸 제 실력으로 착각했거든요. 그때의 트라우마로 아직도 ‘목폴라’를 못 입어요. 제 숨통을 조이는 것 같아서요. 내집마련은 일생일대 큰돈이 들어갑니다. 이 과정에서 준비가 부족하면 큰 실수를 하게 되지요. 몇 번의 성공으로 자만심만 가득해도 마찬가지이고요. 개인적인 경험으로는 그 돈 다 날렸어도 살아지더군요. 가장 어두운 터널 한가운데 있다고 생각하고 스스로 걸어 나오는 게 중요합니다. 더 중요한 건 그런 실수를 아예 하지 않는 것이겠지요.

쏘쿨님이 지난 폭락장 때 오히려 내집마련을 강조하신 게 인상 깊었습니다. 지금은 집값이 많이 올랐는데요. 평범한 월급쟁이가 과연 서울에 집을 살 수 있을까요?

24년간 부동산 투자를 했지만 이번 롤러코스터 같은 장은 처음입니다. 그러니 초보자들은 얼마나 갈피를 못 잡고 두려워했을지 상상이 갑니다. 2016년 출간한 첫 책인 『쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설』에서 서울과 수도권의 꼬마 아파트라도 내집마련을 하자고 설득했습니다. 물론 지금도 이 책 덕분에 내집마련을 했다는 감사 메일을 받기는 하지만 많은 독자들은 강 건너 불구경하는 식으로 책을 읽었던 것 같아요. 외곽의 저렴한 아파트만 언급해서 욕망이 끌어 오르지 않았던 걸까 싶었고, 독자들의 가슴 속에 불을 지펴줄 2%가 부족했다고 생각했습니다.

그래서 더 늦기 전에 두 번째 책을 집필해야겠다고 생각했어요. 결론부터 말씀드리면 지금 당장 부동산 공부를 시작하셨으면 합니다. 이 책에서도 1996년생 사회초년생이 강남3구에 내집마련 한 얘기가 나와요. 10년 전에도, 20년 전에도 서울 아파트는 비쌌습니다. 하지만 그때마다 포기하지 않고 스스로 만든 유리천장을 깨부순 사람들은 목표에 도달했다는 점을 아셨으면 합니다.

96학번이 아니라 1996년생 사회초년생이 서울에 내집마련을 했다고요? 대단하네요. 혹시 부모님이 도와주신 건 아닐까요?

1996년생 월급쟁이 수강생분이 부모 도움 없이 내집마련 한 것 맞습니다. 서울 아파트 하면 언론에서 주목하는 신축 아파트만 떠올리는데요. 집값을 보고 실망하고 생애최초주택구입은 대출혜택이 있어도 알아보지 않고 포기를 합니다. 스트레스를 해소한다고 쇼핑에만 몰두하면 내집마련은 멀어지지요. 하지만 주중에 회사에 다니면서 주말에는 배달 알바를 하는 MZ 월급쟁이 분들이 그 와중에 틈틈이 퇴근 후 임장을 다니고 상대적으로 저평가된 핵심지 구축 아파트를 봅니다. 모두가 신축을 원할 때 구축을 신축으로 변모시킬 인테리어 공부도 합니다. 제가 항상 강조하는 게 있습니다. 변두리 신축보다 핵심지 구축에 집을 사자! 건물은 감가상각이 되지만 땅은 영원하니까요. 돈이 없다면 꼬마 아파트 10평대에서 시작하시길 추천합니다. 살다보면 집값도 오르고 저축액도 늘게 되지요. 그러면 20평대, 30평대로 갈아탑니다. 그렇게 20년 프로젝트를 세워야 희망이 생기지 않을까요? 너무 오래 걸린다고 하시는데요. 살아보니 시간은 화살처럼 빠르게 흐릅니다. 그러니 지금이라도 시작해보세요. 너무 타이밍 재지 마시고요.

그런데 왜 내집마련을 꼭 인서울 인강남에 해야 할까요? 너무 빠듯하게 사는 것 아닐까요?

개인의 가치관에 따라 선택지는 다양합니다. 돈이 없어서 외곽에 살다가 핵심지로 들어올 수도 있지요. 하지만 내집마련 과정에서 제발 쉬운 선택은 하지 않으셨으면 합니다. 내집마련은 단순히 거주지만 정하는 게 아닙니다. 출퇴근, 교육, 병원, 쇼핑 등 좋은 집일수록 이 모든 게 해결됩니다. 경기도에서 서울까지 출퇴근 왕복 3~4시간을 경험해보신 분들은 잘 알 거예요. 길에서 뿌린 시간이 얼마나 아까운지를. 외곽 신축보다 인프라가 갖춰진 핵심지 구축을 선택하시길 바랍니다. 그리고 이왕 집을 살 거라면 주식, 코인, 지방 아파트에 잔돈 푼돈 흩뿌리지 말고 총력을 다 하셨으면 합니다. 투자는 단순 명확해야 합니다. 그래야 우리 인생이 심플해지지요. 돈의 가치가 하락하는 인플레이션을 방어하려면 최상급지 실거주가 최고의 재테크라고 생각합니다. 수능점수로는 갈 수 있는 가장 좋은 대학교부터 보면서 우리 가족이 살아갈 집은 왜 좋은 곳부터 보지 않는지 반문하고 싶습니다. 서울에서 가장 비싼 강남부터 공부하시길 추천합니다. 많은 사람들이 좋아하는 곳은 다 이유가 있습니다. 미리 안 될 거라 포기하지 마시고 생각의 한계를 넘어서기를 바랍니다.

내집마련을 위한 입지분석, 가치분석 등 기술적인 방법들도 알려주시나요?

물론입니다. 어떤 입지가 좋은지 어떻게 돈을 모을지 대출은 어떻게 바라봐야할지 등등 이 책에 다 나와 있습니다. 특히 제가 최초로 만든 시세지도 작성법이 단계별로 자세히 설명했습니다. 시세지도란 지도 위에 입지, 평형, 시세 비교를 직접 그려서 지역 전체를 한눈에 파악하기 위한 여행지도 같은 것입니다. 이사 가고 싶은 아파트 인근 시세지도를 작성하다보면 그 동네에 사는 것 같은 기시감이 들 것입니다. 추가로 본인 자금 1억으로 시작하는 아파트 단지 21군데도 정리해 놓았으니 임장에 참고하시면 좋을 듯합니다. 하지만 이걸 다 안다고 내집마련 을 할 수 있을까요? 저는 아니라고 봅니다. 사실 이런 내용은 다 온라인에 공개되어 있습니다. 우리가 고 3때 공부방법을 몰라서 공부를 못 한 건 아니잖아요?

내집마련에 있어 부동산 지식이나 기술적인 부분보다 더 중요한 게 있다는 말씀이신데요. 그게 뭐라고 생각하시나요?

좋은 집을 사려면 아무래도 대출을 많이 받아야 합니다. 대출이 무서워서 집을 안 산다는 분들도 많습니다. 부동산 지식은 많지만 무주택자로 사는 분도 꽤 많이 봤습니다. 아둥바둥 뭐하러 그렇게 사느냐고 합니다. 그분들 얘기도 맞습니다. 하지만 아이를 키우는 분들은 학군 때문에 좋은 집을 찾으시더군요. 결국 내집마련은 절약할 각오는 물론, 꾸준히 소득을 올릴 각오가 필요합니다. 회사를 그만두지 않으리라는 결심, 수입을 올리기 위한 노력, 내 모든 것을 걸고 최선을 다해 살아가려는 각오가 절실하게 필요합니다.

마지막으로 내집마련을 하려는 초보자들에게 해주고 싶은 말씀이 있을까요?

내집마련 과정을 너무 고통스럽게 여기지 않았으면 합니다. 해외여행 대신 국내여행한다고 생각하고 아파트 단지를 둘러보시는 건 어떨까요? 우리가 여행을 갈 때 현지에 가서 구경할 것과 동선, 맛집, 랜드마크 등을 찾아보고 인스타와 블로그 후기, 유튜브를 보면서 사전조사를 합니다. 어쩌면 여행을 하는 것보다 준비하는 기간이 더 즐겁기도 하지요. 초보자들은 부동산 공부를 국내여행을 한다고 생각하면 즐겁게 오래 지속할 수 있을 것 같아요. 부동산 공부를 함께할 친구나 가족이 있다면 금상첨화이겠지요?