건희아빠(김용성) 

잔뜩 움츠러든 글로벌 경기를 따라 대한민국의 부동산 시장도 전에 없던 하락장을 맞이했다. 서울에서 미분양이 등장하고, 지방에선 소위 깡통 전세의 위험이 속출한다는 뉴스가 울려 퍼진다. 이제 부동산 투자로 돈을 벌던 시대는 사라지는 걸까? 물론 그렇지 않다. 몇 년 사이 미친 듯이 치솟았던 부동산 시세가 조금 뒷걸음질했을 뿐, 전에 없던 하락장에서도 오늘 그 누군가는 부동산에 투자를 하고, 수익을 내고 있다.

『지방 아파트 소액 투자 비법』은 2022년 현재도 유효한 부동산 투자 매뉴얼을 담고 있다. 네이버 블로그 '건희아빠'를 통해 수많은 지지자의 환호를 받고 있는 부동산 실전 투자 전문가 김용성이 서울·수도권을 벗어나 지방 곳곳에서 그만의 방식으로 수익을 창출한 투자 성공 비결을 들려주고 있다. 어설픈 감만 믿다가 땅을 치며 후회하는 일 없도록 '소액 투자의 신' 건희아빠가 현장으로 임장을 다니며 직접 체득하고 철저히 분석한 입지 전략을 공개한다.

2022년 부동산 시장이 움츠러들었습니다. 뉴스에선 전체적인 부동산 경기 하락 속에서 서울 강남마저 위태롭고, 지방에서 깡통 전세가 속출한다고 이야기하더라고요. 전 지구적인 인플레이션과 금리 인상 탓에 찾아온 경제 침체인데, 이러한 위기에서 부동산 투자자는 어떻게 대처해야 할까요?

'부동산은 심리'라는 말이 있습니다. 2022년 상반기까지만 해도 정권 교체에 대한 기대감과 규제 완화에 대한 뉴스 등으로 부동산 시장이 잠깐 반등하는 듯한 모습을 보였습니다. 그러다가 2022년 중반기에 들어서며 다시 거래량이 감소하고 부동산 시장이 얼어붙는 상황을 보이고 있습니다. 당연히 부동산 관련 심리 또한 가라앉는 모습입니다.

부정적인 뉴스와 하락장에 대한 두려움이 많이 퍼지고 있는 것은 사실인 것 같습니다. 하지만 부동산 시장은 항상 하락이 있으면 상승이 있고, 보합이 있으면 이동이 있는 법입니다. 2020년 코로나 초창기만 해도 전 세계 시장이 무너진다는 공포감이 경제 전반에 퍼져서 거래가 감소하고 부동산 시장에서 떠나는 사람들이 무더기로 나오기도 했습니다. 하지만 지나고 보니 그때가 기회였다는 것을 우리는 잘 알고 있지 않습니까?

2022년 현재 부동산 거래량 감소와 하락장에 대한 공포감이 아주 오래가지는 않으리라 예상하시는 근거를 여쭤봐도 될까요?

크게 2가지 근거를 들 수 있을 듯합니다. 첫 번째 근거는 윤석열 정부의 규제 완화 정책이 계속 나와주고 있기 때문입니다. 2022년 현재 양도세 일부 완화와 종부세 완화에 대한 세제 개편안이 발표됐습니다. 이제 남은 것은 취득세 구간에 대한 규제 완화인데, 이러한 투자와 실거주 진입 장벽에 대한 규제가 완화된다면 다시 부동산 시장 전반에 훈풍이 불어올 수 있는 여지가 충분하다고 생각합니다.

두 번째 근거는 금리 인상에 대한 공포감도 지속적이지 않을 수 있다는 사실입니다. 그동안 금리 인상 시기에 부동산이 무너지거나 오르는 경우는 부지기수였습니다. 하지만 금리 인상이 부동산 가격 하락의 직접적 원인인 경우는 50:50 정도였습니다. 다른 변수와 같이 분석해야 한다는 뜻이죠. 대외 변수와 글로벌 경제 추이, 전쟁 물가, 주식 시황 등 경제 전반적인 상황이 복합적으로 작용해서 경제를 일으키는 것이지, 금리만으로 부동산이 하락한다고 보기에는 조금 부족한 면이 있습니다. 단기적으로 금리 인상이 부동산 심리에 악영향을 미치는 것은 있을 수 있겠으나 장기 불황으로 가는 시그널이라고 보기에는 부족한 면이 많다고 생각합니다.

저자님께서는 책에서 '지방 부동산'을 권하고 계신데, 지방 부동산에 관심을 가지게 된 특별한 계기가 있으셨나요?

저는 돈이 없었습니다. 정확히 말하자면 제가 가진 자산의 규모와 버틸 수 있는 체력이 얼마나 되는지 몰랐습니다. 한마디로 경제와 재테크에 문외한이었던 것이죠. 서울·수도권에 투자하고 싶었지만, 아무리 외곽 지역이라고 해도 수천만 원의 투자금과 수억 원에 달하는 매매가는 제가 감당하기에 너무 높은 진입 장벽이었습니다. 그래서 제가 할 수 있고 감당할 수 있는 투자의 범위를 넓혀보고자 한 것이죠. 그래서 어느 정도 상승 여력이 있고, 투자 가치가 있으며, 감당할 수 있는 범위의 투자처를 찾다보니 매력적인 지방 시장이 보이기 시작했습니다.

처음에는 5대 광역시에 관심을 가졌습니다. 그런데 5대 광역시도 만만하지 않았습니다. 대장주들은 경기 도급으로 가격이 비쌌고, 투자를 하려면 적어도 1억 원 이상의 투자금이 필요했습니다. 그래서 제가 선택한 지역은 5대 광역시급은 아니지만, 그래도 인구수와 체력이 어느 정도 되는 즉, 수요가 받쳐주는 청주와 전주, 포항 등의 중견 도시를 투자 범위로 삼은 것입니다. 

그리고 이러한 중견 도시의 부동산 시세가 상승함에 따라서 자연스럽게 그 지역의 영향을 받는, 수요층이 움직일 만한 중소 도시로 관심을 확장했습니다. 미리 '선점 투자'가 가능했다고 할 수 있습니다. 미분양이지만 그 지역의 대장주가 될 만한 입지를 가지고 있고, 대장주가 상승하면 따라갈 수 있는 인근 재건축 단지들을 공략했으며 그 도전은 큰 수익으로 돌아왔습니다.

부동산 투자자로서 가장 성공적이고, 그만큼 보람찼던 때는 언제였나요?

제가 지방 투자에서 성공하기 시작한 시점을 말씀드려 보겠습니다. 저는 크게 2가지 측면에서 지방을 바라봤습니다. 입주 물량이 과대하면 절대 상승하지 않는 것이 지방 시장의 특징입니다. 아무리 입지가 좋고 상품성이 훌륭해도 물량 앞에서는 아무런 힘도 쓰지 못하더라는 거죠. 그래서 '물량이 끝나는 시점'이면 그 지역의 진입 타이밍이 좋을 수 있겠다는 생각이 들더라고요. 이왕 같은 투자금이라면 신축이 더 좋을 것이고요. 그래서 선택한 투자법이 미분양과 재건축 투자였습니다.

2019년부터 가장 관심을 많이 가진 지역은 경상남도 지역이었습니다. 물량이 정말 많았는데, 특히 포항의 경우에는 지진으로 인해 매매고 뭐고 아무것도 하지 않던 시기였습니다. 입지가 좋고 상품성이 높으며, 게다가 미분양인데 중도금이나 잔금유예 같은 고급 조건들을 들고 '떨이 분양'을 하는 단지들이 나오더라고요. 저도 처음에는 긴가민가 했습니다. 감당할 수 있는 범위 내에서 미분양 단지를 하나씩 구입하기 시작했습니다.

이것이 크게 적중한 것입니다. 마지막 입주 물량이 끝나면서 전세 가격이 안정되고 매매가가 상승하기 시작하더니, 신축들이 치고 나가기 시작했습니다. 미분양 단지들이 기지개를 켜면서 분양가 대비 2배씩 오르는 기염을 토했던 것입니다. 이때가 정말 최고의 타이밍이 아니었을까 합니다. 대장주들이 치고 나가니 신축과 분양권도 가격을 받쳐주며 상승했습니다. 그리고 차기 주자인 재건축 단지들도 약진하더군요. 투자금이 1,000~2,000만 원 정도였으니, 정말 '신의 투자'라는 소리도 들었던 것 같습니다.

혹시 그거 아시나요? 이러한 시기가 또다시 돌아오고 있는 지역들이 있다는 사실을요! 영원한 상승도 영원한 하락도 없습니다. 지금은 천대받고 못난이 취급받지만, 경남 지역처럼 올라올 수 있는 지역들이 지금도 제 눈에 보이고 있습니다. 책 중간중간에 힌트를 넣어놨으니 한번 찾아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

혹시 투자에서 실패한 경험도 있으신가요?

조금 뜨끔하기는 하네요. 저의 가장 큰 실패 경험은 '갭충이'로 투자했던 때였습니다. 무슨 얘기인가 하면, 상승 여력은 없는데 매매가와 전세가가 붙어있거나 역전세가 나와있는 지역의 구축 아파트들을 단순히 투자금이 들지 않는다고 출구 전략 없이 마구잡이로 매수했던 것이죠. 결국 역전세를 맞은 물건들을 해결하기 위해 눈물을 머금고 수도권 핵심 지역에 있던 다른 물건을 헐값에 매도할 수밖에 없었습니다. 매도하고 나서 약 7억 원이 상승하더군요. 지금 이렇게 잘 살아남았으니, 여러분께 당시의 저처럼은 투자하지 말라는 얘기도 당당하게 드릴 수 있네요.

부동산 투자에서는 현장 임장이 무척 중요하다고 말씀하시더군요. 임장을 갈 때, 어떤 점들을 반드시 살피시나요?

저는 지역을 많이 보려 노력하고 있습니다. 그 지역의 전체적인 분위기와 사람들, 편의 시설의 위치, 그리고 개발의 축이 어디로 움직이고 있는지 등 그 지역을 총체적으로 보려는 지역 임장을 많이 하고 있습니다. 경매 임장처럼 그 단지 내 모든 부동산에 들어가서 급매가 있는지 찾아보는 답사는 하지 않는다는 거죠.

기회비용이라는 생각으로 임장에도 투자를 해야 합니다. 그 지역이 어떤 시기를 기준으로 상승할 만한 여건을 가졌는지, 개발의 축에서 얼마나 가까운지, 그리고 상승 여력은 얼마나 될 것인지 두루 살펴야 합니다. 부동산은 한 군데 정도 들려 분위기 정도만 문의하고, 도시를 많이 돌아보는 데에 집중하는 편입니다.

15년 가량 근무했던 직장을 관두고 부동산 실전 투자 전문가로 강의도 하고 계신 것으로 알고 있습니다. '건희아빠' 블로그도 운영하고 계시고요. 강의와 블로그 운영은 어떤 재미를 주는지 궁금합니다.

강의와 블로그는 공통적으로 '소통'이라는 장점이 있습니다. 사람들과 소통하고 무엇을 원하는지, 무엇이 필요한지, 그리고 제가 드릴 수 있는 인사이트는 무엇인지 등을 공유할 수 있죠. 블로그에 임장기를 많이 올리는 편입니다. 구독자님들의 대리 만족을 위해서이기도 하지만, 답사를 갈 때 어느 지역을 어떤 식으로 보고 왔는지 알려드리면서 '왜 그곳이었을까?'하는 질문을 스스로 할 수 있도록 유도하는 것입니다. 일종의 힌트라고 보시면 될 듯합니다. 강의할 때 가장 강조해서 소개하는 부분은 저의 실패담입니다. 실패하지 않으면 성공하는 확률은 더 높아진다고 귀띔하죠.

지방 아파트 소액 투자 비법

김용성 저

베가북스

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