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부동산 투자, 무엇부터 해야 할까?

『마법의 재건축 투자』 김선철 저자 인터뷰

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저자가 제시하는 투자 과정과 방향을 잘 따라간다면 초보자도 어렵지 않게 재건축 투자를 할 수 있다. (2021.11.16)

김선철 저자

‘투자’를 해봐야겠다고 생각하는 사람이라면 가장 먼저 부동산 투자를 떠올릴 것이다. 그만큼 부동산은 우리에게 가장 익숙하면서도 쉽게 접근할 수 있는 분야다. 그런데 어떤 부동산을 선택해야 하고 어떻게 투자해야 할지 아는 사람은 많지 않다. 김선철 저자는 『마법의 재건축 투자』를 통해 재건축 투자가 적은 투자금으로도 높은 수익률을 올릴 수 있는 ‘부를 축적할 수 있는 길’이라 말한다. 이 책은 실전에 바로 적용 가능한 단계별 재건축 투자 방법을 통해, 직접 재건축 아파트를 탐색하고 선별한 뒤 투자를 실행하게끔 도와준다. 6개월간의 투자수익률도 분석해 투자의 적정성을 판단해볼 수 있다. 저자가 제시하는 투자 과정과 방향을 잘 따라간다면 초보자도 어렵지 않게 재건축 투자를 할 수 있다. 저자가 약 30년 가까이 실무 현장에 있으면서 체득한 내용을 한 권으로 담아낸 이 책이 여러분의 차별화된 가치 창출의 도구가 되어줄 것이라고 확신한다.



출간을 축하드립니다. 『마법의 재건축 투자』는 어떤 책인지 소개 부탁드립니다. 

이 책은 재건축 투자를 통해 경제적 자유를 얻는 것을 목표로 합니다. 다른 책과 차별화된 점은 최근 이슈인 3기 신도시 남양주시 오남리 진주아파트에 실제 투자과정 전체를 교수와 학생의 이야기 형식으로 설명했다는 것입니다. 책을 통해 재건축 투자를 간접경험 하고 난 후, 부록으로 정리된 ‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’를 활용해 실제 투자를 검토해볼 수 있습니다. 특히 이 부록에는 재건축사업 추진 시 적용될 용적률을 분석해서 신축세대수를 예상한 분석데이터를 첨부했습니다. 이 분석데이터로 일반인들도 대략의 사업성을 쉽게 파악할 수 있습니다. 이러한 분석데이터를 첨부한 책은 국내에 출판된 어떤 책에도 없는 이 책만의 특화된 가치입니다.

‘6개월 만에 수익률 367%’라는 부제가 눈길을 끄는데요. 단기간에 367%라는 수익률 달성이 실제로 가능한가요?

네, 가능합니다. 이 책은 재건축에 대한 일반적인 이론이나 정보, 사업구역 소개가 아닌, 실제 사례를 담아 재건축 투자의 전 과정을 쉽게 설명합니다. 3기 신도시인 남양주시 오남리 진주아파트를 투자 대상으로 선별하고 임장활동을 통해 분석해 최종 투자한 투자 전 과정을 이야기 형식으로 담았죠. 제가 직접 투자했고, 6개월 만에 367%의 수익률을 달성한 것은 틀림없는 사실입니다. 실제 부동산 매매계약서를 첨부하려 했으나 출판사의 만류로 첨부하지 않았습니다. (웃음)

‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’라는 부록이 눈에 띕니다. 이 리스트는 무엇인가요?

이 책의 부록인 ‘서울시 소규모재건축 대상 리스트’는 서울시 25개 행정구역의 391개 소규모재건축 및 가로주택정비사업 대상지를 분석한 데이터입니다. 일반적 재개발·재건축구역을 소개하는 책은 많습니다만, 소규모주택 정비사업 대상 리스트를 첨부한 책은 이 책이 처음일 것입니다. 

특히 재건축사업 추진 시 적용될 용적률을 분석해서 신축세대수를 예상한 분석데이터는 투자자 입장에서 대략의 사업성을 쉽게 파악해 투자 여부를 쉽게 판단할 수 있도록 도와줍니다. 이 분석데이터는 실제 신탁사와 시공사가 신규 수주 활동 시 활용하는 내부 대외비 자료이나, 이번에 출판하면서 책의 가치를 높이고자 과감하게 첨부했습니다.

재건축 투자는, 특히 서울에서의 재건축 투자는 소액으로 시작하기 어렵다고 생각하는데, 소액으로도 재건축 투자에 참여할 수 있나요?

언론에 자주 등장하는 대치은마, 잠실5단지, 압구정, 여의도 아파트 재건축 등 수십억 원에 달하는 재건축 아파트에 투자하기는 현실적으로 어렵습니다. 대부분 사람들이 이러한 유명 재건축에 관심을 둘 때 우리는 다르게 생각해야 합니다. 조금만 다른 관점으로 재건축 물건을 살펴보면 5천만 원 미만의 자기자본을 가지고 재건축에 투자할 수 있습니다. 

재건축 투자를 ‘아파트를 산다’라는 부동산 투자 관점이 아닌 ‘아파트 지분에 투자한다’라는 금융 투자 관점으로 봐야 합니다. 재건축 투자는 재건축 이후 실거주를 목적으로 하기도 하지만, 경제적 이익을 극대화하는 것이 근본적인 목적이기 때문입니다. 관점을 바꾸면 소액으로 투자할 수 있는 재건축 대상은 너무나도 많습니다.



실전 재건축 투자 7단계를 정리해주셨습니다. 투자자 입장에서 설명해주신 것이 흥미로운데요, 간략하게 설명해주실 수 있을까요?

투자 단계가 총 7단계나 되니 간략히 설명하기는 어렵지만(웃음), 그래도 단계별 핵심만 말씀드려보겠습니다. 부동산 투자의 목표는 경제적 자유를 얻는 것입니다. 당연히 가치 있는 부동산에 투자해야겠지요. 가치라는 것은 많은 사람이 인정하는 가치여야 합니다. 그래서 1단계에서 사람들이 관심을 가지고 가치가 발생할 수 있는 부동산 이슈 파악 및 시장분석을 하는 것입니다. 이 책에서는 ‘3기 신도시’라는 키워드로 남양주시 오남리 진주아파트 재건축을 선별했습니다. 이것이 바로 2단계 투자 대상 프로젝트 선별입니다. 3단계는 정비계획 및 건축 기본계획을 검토하는 단계로 대략의 신축개요를 검토합니다. SNS 등을 통해 다양한 온라인 재건축 투자 스터디 모임 등에 가입해 활동하면 비용 없이 설계 전문가들의 도움을 받을 수 있습니다. 

4단계는 개략사업성이 판단되면 실제 투자를 위한 대지지분 가치평가 및 분양성을 검토합니다. 책의 내용만 따라 하면 어렵지 않습니다. 인터넷 부동산 정보만 수집해도 충분히 분석 가능합니다. 5단계는 임장활동을 통한 손익 분석입니다. 현장을 방문해 공인중개사 등 지역 전문가들을 통해 현장의 정보를 다양하게 수집하고 분석하는 과정이 매우 중요합니다. 6단계는 레버리지 극대화 및 최종 투자 결정 단계로 실전 투자를 위해 자기자본을 최소화하고 수익률을 극대화하기 위해 레버리지(대출)를 적극 활용하는 방법을 설명합니다. 7단계는 자산가치 극대화 및 위험관리로 투자 이후 수익률을 극대화하는 방안을 설명합니다. 이 책에서는 이 과정을 교수와 학생의 대화를 이야기 형식으로 쉽고 재미있게 풀어내고자 했습니다. 독자들은 이 과정을 따라 하기만 하면 됩니다.

작가님은 “부의 축적을 위한 도구가 부동산이며, 생산수단을 확보해야 한다.”라고 말씀하셨습니다. 의미를 간략히 설명해주세요.

투자의 방법은 많습니다. 대표적으로 금융, 주식, 부동산으로 분류할 수 있습니다. 금융은 어렵습니다. 처음부터 일반인들은 접근하기 어렵게 금융을 설계했습니다. 특정인들만이 금융의 파생상품으로 부를 축적합니다. 주식은 정말 많은 시간을 들여서 기업을 분석해도 심리적인 영향에 의해 변동성이 큽니다. 그래서 개미투자자들은 기관투자자를 이기기 어렵습니다. 

부동산도 어렵습니다. 복잡한 권리관계 분석과 관련 법에 따른 각종 규제, 보유세와 거래세 등 세금도 많습니다. 하지만 우리가 살고 있는, 우리가 매일 보는 아파트는 어렵지 않습니다. 오래된 아파트가 재건축될 것인지만 분석하면 됩니다. 그중에서 수익성이 가장 좋은 재건축 아파트에 투자하고 기다리면 됩니다. 세금은 수익 중 일부를 납부하는 것이니 절대 손해가 아닙니다. 

자본이익률이 노동이익률을 앞선 지 오래입니다. 그 차이가 점점 더 벌어지고 있으며, 이를 ‘부의 양극화’라고 합니다. ‘부의 양극화’ 이유는 생산수단을 가지고 있느냐의 차이입니다. 자본가는 생산수단을 가지고 있습니다. 이제 노동자도 생산수단을 가져야 합니다.

『마법의 재건축 투자』를 꼭 읽었으면 하는 분들과 예비 독자분들께 한 말씀 부탁드립니다.

저는 이 책을 출판하며 두 가지 목표를 세웠습니다. ‘명성과 인세’. 그래도 학생들을 가르치는 입장이다 보니 ‘인세’보다는 ‘명성’이 더 중요합니다. 속물처럼 느끼실 수도 있지만, 저는 제 명성과 제가 받는 인세가 바로 ‘생산수단’입니다. 이 책이 많이 팔리면 저의 명성은 높아지고, 각종 강연과 비즈니스로 저의 부는 축적될 것입니다. 또한 현실적인 책 판매 수입인 인세를 받아 생활에 직접적인 도움이 됩니다. 그렇다면 제 입장에서는 독자들이 이 책을 많이 사주시길 바랍니다. 

그래서 이 책의 내용을 구성할 때 저의 생각은 “‘독자들이 사고 싶은 책’ ‘독자들 입장에서 꼭 사봐야 하는 책’ ‘독자들이 이 책을 읽고 따라 해서 재건축으로 돈을 벌 수 있는 책’으로 소문이 날 수 있는 내용으로 쓰자!”였습니다. 이 책은 단순한 재개발·재건축 정보를 제공하고 이론을 알려드리는 책이 아닙니다. 실제 투자의 과정과 결과를 정리한 책입니다. 여러분은 따라 하기만 하면 됩니다. 오직 실전 투자만이 부의 축적과 경제적 자유를 얻을 가능성이 생기는 것입니다. 주사위를 들고만 있으면 안 됩니다. 던지세요. 최소한 한 칸은 움직입니다.




*김선철

건국대학교에서 부동산학 석사학위, 한성대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 무궁화신탁 도시재생사업부문은 부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹으로, ‘고객행복’을 목표로 도시재생을 통한 새로운 가치창출 전문 컨설턴트들로 구성되어 있다. 저자는 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원을 맡고 있다. 사단법인 한국부동산산업학회의 부동산신탁위원회 위원장을 맡고 있으며 2014년부터 명지대학교 부동산대학원 교수를 겸임하면서 ‘부동산입지론’ ‘자산관리개발론’ ‘부동산신탁론’을 강의하고 있다. 저서로는 『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 『재개발 분양자격의 정석』이 있다.




마법의 재건축 투자
마법의 재건축 투자
김선철 저
원앤원북스



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글ㆍ사진 | 출판사 제공

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