“수개월 만에 집값이 몇억씩 오르는데 지금이라도 사야 할까?”, “그런데 지금 집값이 최고점이면 어떡하지?” 2014년부터 지속되는 부동산 상승장을 바라보는 무주택자 혹은 부동산 초보들의 마음은 복잡하기만 하다. 특히 신혼부부거나 그동안 월셋집, 전셋집만 전전하던 사람이었다면 더욱 초조할 것이다.

『대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석』 의 저자 제네시스박 또한 한 때는 이와 같은 고민을 가진 평범한 직장인이었으나 직접 부동산을 찾아다니고 공부하며 현재는 내 집 마련은 물론 경제적 자유까지 이룬 부동산 부자가 되었다. 2020년 부동산 이슈부터 전망까지 아파트 투자에 대한 그의 노하우를 들어보자.

내 집 마련을 위해 가족들과 함께 4년 동안 총 4번 이사하셨다고요. 실제 실천하기는 참 어려운데요. 그럴 수 있었던 원동력은 무엇이었나요?

처음부터 의도한 건 전혀 아니었습니다. 그저 ‘조금 더 좋은 환경에서 살고 싶다’라는 누구나 가질 만한 욕구를 채우고자 하는 마음이 컸던 것 같아요. 물론, 우리 모두는 누구나 이런 욕망을 가지고 있습니다. 다만 저의 경우는 이걸 꼭 이뤄야겠다는 욕구가 조금 더 컸고 실천을 했을 뿐이죠. 제 필명 ‘제네시스박’도 이런 생각에서 만들어졌습니다. 많은 분이 차량 브랜드 ‘제네시스’를 생각하시지만 그건 아닙니다. 제네시스는 ‘창세기’라는 뜻이 있어요. 비록 종교는 없지만 부동산을 통해 새로운 삶을 살고자 몇 년 전에 지은 필명입니다. 지금은 투자, 집필, 강의, 콘텐츠 제작 등 전과는 전혀 다른 삶을 살고 있어요. 몇 년 전 필명을 지으면서 다짐했던 걸 모두 이룬 것 같습니다. 이 글을 읽으시는 분들도 하시고자 하는 바를 글로 적어보고 주변에 말함으로써 의지를 다져보면 어떨까 합니다.

신간 『대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석』은 작가님의 생생한 경험을 가득 담은 ‘부동산 입문 교과서’인데요. 독자들에게 어떤 도움이 되길 바라면서 집필하셨는지 궁금합니다.

막상 내 집 마련을 하려고 하면 너무 막막하죠. 다른 재화에 비해 상대적으로 큰돈이 들기에 대출도 아주 많이 받아야 하고, 설령 자금이 넉넉하다고 하더라도 그 절차를 알기 쉽지 않아요. 생각해보세요, 초중고 그리고 대학 교육까지 받아오면서 실제 부동산을 거래하고 계약서 작성하는 법에 대해 배워 본 적이 있던가요? 저 역시 마찬가지였고요, 처음 부동산 계약을 할 때 정말 떨리고 대출도 많이 받아서 겁도 많이 났습니다. 그때 드는 생각이 ‘아, 주변에 내 편이 한 명이라도 있으면 좋겠다’였습니다. 그래서 제가 경험하면서 배웠던 것, 놓쳤던 것들을 모두 이 책에 담았습니다. 이 책이 그런 역할을 해주었으면 하는 바람입니다.

‘경매’부터 부동산에 대한 공부를 시작하셨는데요. 이후 경매 대신 아파트 투자에 집중하셨습니다. 특별한 이유가 있는 건가요? 빌라, 오피스텔, 청약 등 많은 부동산 투자 방법이 있는데 그중에 ‘아파트 투자’에 집중하신 이유는 무엇인가요?

많은 사람들이 부동산이라고 하면 돈이 많이 들고, 잘못하면 큰돈이 묶인다는 생각을 먼저 합니다. 저 역시 그랬습니다. 물론 아파트는 대출을 포함하더라도 큰돈이 들어가는 게 맞지만 다른 부동산에 비해 상대적으로 ‘규격화’가 잘 된 부동산 재화입니다. 가령, A아파트 단지가 있는데 비슷한 층, 같은 평형이 5억 원에 거래가 됐어요. 특별한 이유가 없다면 바로 옆 호수 아파트도 비슷한 가격에 거래가 되겠죠? 이는 부동산 거래에 있어서 매우 중요합니다. 내가 해당 부동산을 취득할 때 ‘이 정도 가격은 지불해야겠구나’라고 규격화가 되어 있다면 나중에 팔 때도 그렇게 할 수 있다는 의미입니다. 그런 의미에서 상대적으로 토지, 빌라에 비해 아파트가 유리하다고 생각했습니다. 또 다른 이유는, 아파트에 살고 싶어서 공부하게 되었어요. 우리나라는 특히 ‘아파트 공화국’이라는 말이 있을 정도로 공동주택에 대한 선호도가 높은데요. 그렇다면 이에 대해 공부를 해둘 필요가 있다고 생각을 했죠. 그래야 저도 남들이 좋다고 하는 아파트에서 살지 않을까요?

2020년 2월 20일 부동산 대책 이후, 이제는 서울도 모자라 경기권의 집값이 너무 올라서 많은 사람들이 좌절하고 있습니다. 이럴 때 내 집 마련을 꼭 해야 하는 사람들이 할 수 있는 것은 무엇일까요?

내 집 마련을 하는 데 있어 역설적으로 실거주 집을 구하는 분들이 가장 투자적인 관점으로 접근을 해요. ‘이걸 사면 오를까?’, ‘혹시 집값이 떨어지면 어쩌지?’, ‘가장 최저점은 언제가 될까?’ 등등… 그런데 이건 사실 아무도 몰라요. 아파트를 전문으로 투자하는 사람조차 이걸 예측한다는 건 거의 불가능하다고 봅니다. 다만, 장기적인 관점에서 바라보면 생각보다 답은 쉬울 수 있어요. 가령 서울 강남에 있는 A라는 아파트가 1년 후 얼마가 될지는 잘 모르지만, 10년 후라면 특별한 사정이 없는 한 최소 물가상승률보다는 훨씬 더 가격이 올라가 있을 거에요. 첫 내 집 마련은 이런 관점에서 접근하면 좋겠습니다. 내가 활용할 수 있는 가용자금 안에서(대출 포함), 직장 다니기 편하고(편도 1시간 이내, 30분 이내면 더욱 좋음), 자녀 키우기 나쁘지 않은 환경이라면 최소한 손해는 보지 않는다고 생각합니다. 저는 이걸 찾기 위해 조금 더 자주, 부지런히 옮기고 다녔을 뿐이고요.

최근 경기권 아파트 가격이 치솟으면서 ‘부동산 상승기는 끝물’이라는 말도 항간에 떠돕니다. 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

영원한 것은 없습니다. 지난 2014년부터 시작한 서울?수도권 상승장은 꽤 많은 시간이 흘렀고 지금 조정이 오더라도 전혀 이상한 점이 없는 시점입니다. 다만 규제를 하면 할수록 이상하게 아파트 가격이 오르니 내 집 마련을 하려는 많은 사람이 불안한 것이 사실이죠. 그렇다면 왜 아파트 가격이 오르는지를 생각해 봐야 하는데요, 수요와 공급 두 가지 측면에서 봐야 합니다. 수요에는 진짜 수요, 즉 실제 실거주를 하려는 수요가 있고 다음으로 가수요, 즉 투자수요가 있습니다. 그런데 이 투자수요를 구분하기가 무척 어려워요. 단순히 실거주가 아닌 수요를 모두 투자수요라 하기에는 조금 애매한 부분이 있습니다. 그래서 이렇게 접근하기보다는 지금 현재 시점에서 냉정하게 원하는 아파트를 매수할 수 있는지 여부를 따져서 의사결정하는 게 빠를 수 있어요. 물론, 나중에 조정은 올 수 있겠지만 그 저점을 계획하에 잡는 건 거의 불가능하다고 봐요. 그보다는 어떤 조건일 때 가격이 내리지 않고 계속해서 인기를 끌 수 있는 아파트를 찾는 것이 더 빠르다고 생각합니다.

아파트를 저점매수할 수 있는 작가님만의 노하우가 있다면요?우선, 오해의 소지를 없애기 위해 명확히 하고 싶은 게 있는데요. 내가 원하는 아파트를 과거 금융위기 때와 같은 저점에서 살 수 있는 경우는 극히 드물 거예요. 설령 그런 곳이 나온다 하더라도 저는 별로 추천하고 싶지 않아요. 그런 곳은 나중에라도 수요(진짜 수요 가수요 포함)가 빠지는 곳일 확률이 높거든요. 그보다는 원하는 아파트 단지를 몇 군데 골라보세요. 이왕이면 본인 수준에서 조금 비싼 곳, 적당한 곳, 조금 저렴한 곳 이렇게 고르시면 더 좋아요. 직접 해당 아파트 단지를 가서 근처에서 식사도 하고 단지 내 산책도 하세요. 마치 실제 그 아파트 단지 주민이 된 것처럼 말이죠. 이곳에서 출퇴근하면 어떤 점이 편하고 불편할까, 여기에서 자녀 교육을 시킨다면 어떤 게 좋을까를 따져보세요. 이후 원하는 단지가 나왔다면 저는 그때가 바로 ‘저점’이라고 생각해요. 물론, 조금 더 기다려서 살 수도 있겠지만 가격이 조정된다는 보장도 없고 그동안 다른 곳에서 사는 데에서 오는 삶의 질, 기회비용 등을 고려한다면 차라리 조금 일찍 행동하는 게 더 유리할 수 있어요.

지금도 일상에 허덕이고 있는 직장인들에게 월급쟁이였던 선배로서 해주고 싶은 말은? 사실 저는 굉장히 힘든 회사 생활을 한 적이 있어요. 업무 강도도 높았고, 업무 자체도 정말 글로는 표현 못 할 힘든 일을 했어요. 여러분도 회사 생활이 정말 힘들다고 느껴질 때 많으실 겁니다. 저의 경우는 너무 답답하고 힘들어서 ‘그냥 좋은 면만 바라보자’라고 생각을 하게 되었어요. 그랬더니 팀장님과도 사이가 좋아지고, 마음이 맞지 않았던 직장 동료와도 정말 즐겁게 지낼 수 있었어요. 기억하세요. 지금 여러분이 있는 곳을 지옥이 아닌 천국으로 만들고 싶다면, 항상 좋은 면만 바라보세요. 일이 많으면 나를 필요로 하는 사람이 많아서 좋은 것이고, 추운 겨울 아침에 일찍 일어나서 출근을 해야 한다면 그래도 내 일자리가 있는 것이며, 밤늦게 야근을 하면 그래도 내가 건강해서 이렇게 할 수 있으니 얼마나 행복한가라고 생각해 보세요. 쉽지는 않겠지만 이렇게 하면 반드시 인생이 바뀐다고 자신합니다. 다들 힘내시고, 여러분의 ‘꿈’을 응원하겠습니다!

‘친절하라. 당신이 만나는 모든 사람이 지금 힘겨운 싸움을 하고 있기 때문이다’ -플라톤