꼬마빌딩, 내 손으로 짓는 실전 노하우

먼저 지역을 선택할 때는 꼬마빌딩에 입주할 수요자들이 선호하는 지역을 선택해야 합니다. 무엇보다 먹고사는 문제가 우선이니, 일자리 접근성이 좋아야 합니다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2020.08.11

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『왕초보도 쉽게 따라할 수 있는 꼬마빌딩 짓기』는 임대수익 잘 나오는 다가구주택이나 상가주택을 내 손으로 직접 짓는 실전 노하우를 공개한 책이다. 박정선 저자는 자신의 건축시공 경험과 꼬마빌딩 재테크 노하우를 이 책 한 권에 고스란히 담아놓아 예비 건축주들의 지침서가 되기에 충분하다. 상가주택이나 다가구 주택 혹은 전원주택을 직접 지어보려는 사람들에게는 나침판 같은 책이 될 것이다. 퇴직 후 토지, 상가, 재개발, 재건축, 신축, 부동산 개발, 부동산 세금, 경매, 공매 등 많은 분야를 15년 넘게 공부한 탄탄한 이론적 베이스에 다양한 꼬마빌딩 신축 경험을 통해 쌓인 실전 내공을 더했다.

2012년 별내 신도시에 상가주택을 지어 토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 직접 해본 경험, 그 이후 동탄신도시, 한강신도시, 다산신도시에 지인들 상가주택을 지어주고 서울 도심에 구옥을 사서 리모델링으로 가치를 높여 임대하기도 하고 아예 멸실하고 신축하기도 했던 저자의 경험치를 이 책에 모두 담았다. 건축을 전공하지 않은 왕초보 건물주라도 이 책을 읽고 잘 실천하면 ‘내 집을 내가 짓는’ 스마트한 건물주로 거듭날 수 있을 것이다.

도심이나 신도시에 꼬마빌딩을 지을 때 위치 선정이 가장 중요하다고 하셨습니다. 어느 지역, 어떤 위치를 선정해야 하는지 구체적인 선정 기준이 있을까요?

먼저 지역을 선택할 때는 꼬마빌딩에 입주할 수요자들이 선호하는 지역을 선택해야 합니다. 무엇보다 먹고사는 문제가 우선이니, 일자리 접근성이 좋아야 합니다. 그다음 교육 환경, 생활 편의시설, 주변 환경 등을 살펴봐야 하겠지요. 이 조건들이 충족된 다음에 건축하기 좋은 위치를 선정해야 합니다.

초보 건축주 입장에서 건설 시공사와 현장소장을 잘 고르는 것이 중요할 텐데요. 어떤 기준으로 선정해야 실패하지 않을까요?

해당 지역에서 오랫동안 사업을 하면서 신뢰를 쌓아온 시공사여야 합니다. 방만하게 사업을 하지 않고, 실속 있게 자산을 형성한 시공사라면 더욱 좋습니다. 현장소장은 주변에 민원이 발생했을 경우 이를 원만하게 해결하고, 협력업체와도 소통을 잘하는 사람으로 선정해야 합니다. 또한 소장의 책임 하에 완성된 건물의 품질을 직접 보고 입주한 건물주의 평판도 들어본 다음에 고르면 실패할 확률이 낮아집니다.

꼬마빌딩을 짓기 전에 중요한 도급계약서 작성시 초보 건축자가 유의해야 할 사항이 있다면 구체적으로 어떤 것이 있을까요?

모든 갈등과 다툼은 돈 문제에서 비롯됩니다. 그러므로 계약서에 명시한 대금지급 조항에서 공사한 부분보다 돈을 적게 지급하는 것이 안전합니다. 시공사의 이윤이 되는 격인 공사대금을 마지막에 지급하는 구조로 하면, 최소한 돈 떼일 염려는 없기 때문이지요. 미리 주는 선금이 있다면 보증서를 확보한 다음에 지급해야 하고, 마지막 잔금 지급시에는 하자보증서를 받아두는 것이 좋습니다.

건물을 지을 때 방수공사를 중요하게 생각하는 사람들이 많습니다. 건물을 지은 뒤 누수 하자가 생기지 않으려면 어떤 점에 유의해야 할까요?

구조적으로 물 흐름이 원활하도록 간단한 배관라인으로 설계하고, 물이 고이는 부분은 최소화합니다. 물을 사용하는 공간의 방수공사를 이중 삼중으로 철저히 해야 하고요. 또한 외부 마감재도 여러 종류를 사용하지 않는 것이 좋습니다.

건물을 지을 때 건설업체와의 소통이 중요하다고 생각합니다. 건축주 입장에서 건설업체와 갈등이 생겼을 때 어떻게 풀어야 하는지, 그 노하우가 있다면 알려주세요.

건축주와 시공 업체가 갈등을 빚는 근본적인 원인은 앞서 말했듯이 돈 문제입니다. 따라서 계약 전에 갈등 요소를 미리 제거하는 것이 상책이지요. 계약시 다툼이 많은 부분을 조사해서 명확히 합의안으로 계약해야 합니다. 시공과정에서 건축주의 변심으로 금액이 추가되는 부분은 시공사와 협의가 안 될 경우에 건축주가 직영으로 시공할 수 있고, 대금을 정산하도록 미리 계약서에 명시합니다.

꼬마빌딩을 지으면서 주차 문제도 고려해야 할 것 같습니다. 아무리 잘 지은 건물이라 하더라도 주차 문제가 해결되지 않으면 사람들이 접근하지 않거든요. 주차난 없는 꼬마빌딩을 짓는 방법이 있을까요?

가장 어려운 문제입니다. 꼬마빌딩을 지으면서 입주 세대가 주차에 불편함이 없게끔 주차장을 확보하려면 세대수를 줄이든지 주차장을 늘리든지, 둘 중에 하나를 선택해야 합니다. 신도시 상가주택인 경우 1층에 주차장을 많이 넣으면 상가 면적이 줄어듭니다. 도심의 다가구 주택에서는 위층의 임대 세대수를 많이 넣으려면 1층이나 지하층에 그 수만큼 주차장을 확보해야 합니다. 주어진 대지 여건에서는 한계가 있을 수밖에 없지요. 그나마 현실적인 방안은 공영주차장 근처에 꼬마빌딩을 짓는 것입니다.

최근 부동산 규제가 강화되면서 꼬마빌딩 건축에 관심을 두는 사람들이 많아지고 있습니다. 그들에게 건축 전문가로서 한 말씀 부탁드립니다.

건설 현장에서는 ‘돈 주는 만큼 지어준다’라는 말이 있습니다. 이는 곧 ‘저렴한 가격에 품질 좋은 건물을 지을 수 없다’는 뜻이기도 하지요. 협력업체에 적당한 이윤을 보장해주고, 그만큼 정성껏 시공하도록 요청하는 것이 바람직합니다. 또한 현장에서는 많이 알고 있어야 상대에게 당하지 않습니다.

『왕초보도 쉽게 따라할 수 있는 꼬마빌딩 짓기』를 한 번이라도 읽고 건설 관계자들과 협의, 협상한다면 적어도 손해 볼 일은 없을 것입니다. 혹은 주변에 믿고 조언해줄 사람을 곁에 두는 것도 좋고, 일정한 비용을 들여서라도 전문가에게 도움을 받는 것이 좋습니다. 문제가 터지고 난 뒤에 전문가를 찾는 사람들이 꽤 많습니다. 그런데 명심해야 합니다. 모든 일은 문제가 발생하기 전에 예방하는 것이 최선입니다.

* 박정선

서울보증보험(주)에서 15년간 근무하다가 40대 초반에 겁 없이 자신감 하나만 믿고 사표를 썼다. 봉급생활자가 자영업으로 돈 벌기가 호락호락하지 않다는 것을 아는 데는 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다. 불안한 미래에 대한 대비로 2005년 공인중개사 자격증을 취득했지만 부동산 공부는 자격증 하나론 어림도 없었다. 토지, 상가, 재개발, 재건축, 신축, 부동산 개발, 부동산 세금, 경매, 공매 등 많은 분야를 공부해도 끝이 없었다. 15년간 부동산 공부를 하면서 2012년 마침내 별내 신도시에 상가주택을 지었다. 토지 매입부터 설계, 시공, 임대까지 직접 해보았다. 그런 경험을 토대로 동탄신도시, 한강신도시, 다산신도시에 지인들의 상가주택을 지어주었다. 서울 도심에 구옥을 사서 리모델링으로 가치를 높여 임대하기도 하고, 아예 멸실하고 신축하기도 했다. ‘집으로 재테크하라’는 신조로 집테크 연구소를 운영하면서 수익형 자산으로 리모델링하는 방법을 강의하며 컨설팅 일도 하고 있다.