2021년 부동산 경매 분야의 베스트셀러 『왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술』의 두 저자들이 1년 만에 새로운 책을 펴냈다. 부동산 경매의 수익실현 노하우를 모두 담은 책 『따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매』다. 지금부터 이 책이 성공적인 부동산 투자를 위한 최고의 선택일 수밖에 없는 이유를 알아보자.

이번에 출간된 『따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매』를 소개해주시고 이 책을 집필하게 된 계기에 대해 말씀 부탁드립니다.

유근용 : 이번에 출간한 『따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매』는 제목처럼 실제 부동산 경매의 사례와 실전 투자의 노하우를 알려주는 책입니다. 최대한 다양한 물건과 다양한 상황의 경매 현장 팁을 담고자 했어요. 저희 두 저자들의 부동산 거래는 물론, 저희들에게 경매를 배운 수강생 분들의 경매 사례 중에서 초보자분들이 참고하면 좋을 만한 최신 사례들을 엄선해 담았습니다. 

1장에서는 경매를 시작하기 전 반드시 알아야 할 필수 지식들을 설명했습니다. 이 정도만 알면 물건 분석 및 낙찰 후 수익을 내기까지 전혀 어려움이 없을 최소한의 핵심적인 경매 지식이죠. 2장부터 5장까지는 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔, 지식산업센터 투자는 물론, 호텔과 토지 그리고 지분 투자에 이르기까지 다양한 경매 사례들로 가득 채웠습니다. 무엇보다 이 책을 읽고 바로 써먹을 수 있는 실전 투자 노하우들로 채워져 있습니다. 

정민우 : 전작 『왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술』은 출간 즉시 베스트셀러에 올라 1년이 지난 현재까지 많은 독자분들께 호평을 받고 있고, 가장 많이 팔린 경매 책이 되었습니다. 하지만 핵심 이론에 중점을 맞추다 보니 담지 못한 사례가 많았고 어렵게 느껴질 수 있죠. 쉬워 보여야 시도하고 행동을 지속할 수 있는 확률이 높아집니다. 특히 경매를 처음 시작하는 분들에게는 흥미와 동기 부여가 중요해요. 이런 이유로 재미있고 쉽게 읽히는 경매 사례집을 내게 되었습니다.

이 책에 엄청난 수익률을 자랑하는 특별한 사례나 뜬구름 잡는 얘기는 없습니다. 주로 처음 경매를 접하는 초보가 좌충우돌하며 느낀 생각과 낙찰 경험을 다양한 주제로 엮었습니다. 어디서나 볼 수 있는 나열식 이론이 아니라 초보 경매 투자자에게 꼭 필요한 투자 실무 지식을 담는 데 주력했어요. 성공 사례만 있는 게 아니라 패찰, 취하, 아쉬웠던 투자는 물론, 실무에 꼭 필요한 다양한 팁들이 들어가 있습니다. 전작에 이어 가장 쉽고 잘 읽히는 최고의 경매 책이 되리라 확신합니다. 

현재 부동산 시장이 하락세에 접어든 것이라는 전망이 나오고 있는 동시에 향후 부동산 정책 규제 완화에 대한 기대감도 있습니다. 이런 시장 분위기에서 두 분은 올해 부동산 경매 시장을 어떻게 전망하고 계시는지요?

정민우 : 먼저 실수요자에 대한 대출 완화가 시행될 것 같습니다. 무주택자는 물론 주택시장 정상화라는 명분 아래 1주택자의 갈아타기도 현재보다 다소 수월해질 전망입니다. 다주택자의 보유세 감면은 당장은 기대하기 어렵고 최대 2년간 양도세 중과세가 배제될 것 같아요. 지난 5년간 양도세율이 크게 높아지면서 다주택자는 매물을 내놓을 수가 없게 되었습니다. 새 정부는 지난 정부와 달리 다주택자의 시장 공급 역할을 인정하여 시장에 매물이 늘어나게 할 가능성이 높습니다. 

시장 정상화 및 사람들이 원하는 지역의 공급 측면에서 재건축 규제 완화 역시 예상할 수 있습니다. 민간 공급이 활발해질 것입니다. 하지만 장밋빛 미래만 있는 것은 아닙니다. 3기 신도시 입주 시점과 겹친다면 주택시장 급락도 예상해 볼 수 있어요. 당장 진행되는 것은 아니고 앞으로 최소 2~3년 후의 일이죠. 경매는 부동산 상승기엔 안전마진을, 하락기에 더 싸게 살 수 있는 기회를 선사합니다. 그때 가서 관심을 가지면 늦습니다. 기회는 언제나 준비된 자에게 온다는 사실을 잊지 마시길 바랍니다.

유근용 : 저 역시 경매는 부동산 상승기든 하락기든 가리지 않고 언제나 수익을 낼 수 있는 가장 확실한 방법이라고 생각합니다. 최근 언론에서 경매 낙찰가가 ‘뚝’ 떨어지고 있다며 공포심을 심어주고 있는데 이럴 때가 기회라고 생각합니다. 가치 있고 좋은 물건을 더욱 싸게 살 수 있기 때문이죠.

‘따라 하면 무조건 돈 번다’라는 책 제목이 인상 깊습니다. 그런데 부린이들은 사실 따라 하는 것도 쉽지 않습니다. 경매라는 게 어렵고 부담스럽다는 선입견도 있고요. 이런 분들에게 소개할 만한 경매 낙찰 사례가 있다면요?

유근용 : 어렵고 부담스럽다는 선입견을 하루빨리 깨뜨려야 합니다. 내가 가진 고정관념을 깨뜨리지 않는 한 발전은 있을 수 없죠. 오늘 배워서 내일 낙찰받고 바로 수익을 낼 수 있는 방법이 바로 경매입니다. 

토지 지분 경매를 예로 들어보겠습니다. 친인척으로 보이는 여러 명이 도로도 없는 맹지 임야를 매입했습니다. 매입한 토지 위에는 분묘가 잘 가꿔져 있었죠. 선산으로 사용하기 위해 공동으로 매입을 했던 겁니다. 하지만 공유자 중 한 분이 은행에서 빌린 돈을 갚지 못해 지분이 경매로 나왔고 제가 낙찰을 받았습니다. 다른 공유자에게 이 토지는 반드시 필요해 보였습니다. 지분 투자의 핵심은 ‘이 땅과 이 집이 누군가에게 반드시 필요할까?’라는 것이에요. 조상을 모시고 있는 토지이기 때문에 반드시 공유자분들에게 필요할 수밖에 없는 토지였습니다. 공유지분에 분묘까지 있는 물건이라 유찰은 계속됐고 결국 저는 감정가 대비 30%대에 낙찰을 받아 85% 정도에 매도를 했습니다. 단 4개월 만이었죠. 이렇듯 1,000만 원 이하의 소액으로 빠르게 수익 낼 수 있는 방법이 바로 지분 투자입니다.

정민우 : 여러분들이 주로 하는 경매 사건 중 80~90% 이상은 권리상 하자가 없는 부동산이라 봐도 무방합니다. 안전하지 않다면 그리고 정말로 어렵다면 대학생, 주부, 직장인 등 많은 사람들이 왜 경매에 몰릴까요? 부동산의 ‘ㅂ’자도 모르던 20~30대 분들이 덜컥 낙찰받아 경매 한 사이클을 돌려보고 경매에 매진하는 경우도 많이 봅니다. 이번 책의 사례 역시 대단히 어려운 것들을 풀어내는 전업 투자자의 사례가 아니라 20대부터 60대까지 부동산 초보자 분들이 낙찰받아 수익을 낸 사례를 주로 담았습니다.

책에는 초보 경매 투자자들도 낙찰을 받고 수익을 실현하고 다음 투자를 이어가는 등 투자자로 성장해나가는 모습들이 엿보입니다. 초보 투자자가 부동산 경매에 성공하기 위해 꼭 기억해야 할 것은 무엇일까요?

정민우 : 일단 현재 자신의 상태를 정확히 파악하는 것부터 시작해야 합니다. 무주택자 또는 다주택자, 종잣돈 수준, 소득 수준, 나이와 투자 성향 등에 따라 접근법이 달라질 수 있어요. 또 초보인데 잘 모르는 부동산을 싸다는 이유로 덜컥 낙찰(매입)받는 경우가 없어야 합니다. 초보일수록 내가 잘 아는 지역부터 시도하는 것이 좋습니다. 

자신이 원하는 수준의 수익률을 명확히 해야 합니다. 그래야 패찰을 해도 배우는 게 있고 시도하는 것이 버려지지 않고 진전으로 나타나게 돼요. 월세가 나오는 부동산을 사고 싶다고 가정해봅시다. 내 돈 1억 원을 투자해서 최소 얼마 이상의 월수입을 원하는지 스스로 깊이 생각해보고 입찰가에 그대로 반영해야 합니다. 분위기에 휩쓸리거나 잘 모르면서 조언하는 분들의 말을 듣는 것은 전혀 도움이 되지 않습니다.

유근용 : 일반물건이든 특수물건이든 저렴하게만 낙찰받으면 수익을 낼 수 있습니다. 낙찰에 대한 과도한 욕심 때문에 실제 가치보다 더 높게 입찰가를 적거나 수익을 낼 수 없는 금액대로 입찰가를 적는 분들이 가끔 있습니다. 정확한 시세 파악을 통해 내가 얻을 수익을 생각한 후 소신 있게 입찰가를 적는 것이 중요합니다. 또한 책과 강의를 너무 많이 듣는 것은 추천하지 않아요. 책은 경매 관련된 책 한두 권만 읽으시고 바로 실전에서 경험치를 쌓아 나가셔야 합니다. 

책에는 아파트, 빌라, 지식산업센터 등 다양한 물건에 대한 경매 사례와 성공 노하우가 나와 있습니다. 물건마다 접근 방식이 조금 다를 것 같은데요. 예를 들어 아파트와 지식산업센터는 투자 시 어떤 점이 다를까요?

유근용 : 아파트는 환금성이 좋습니다. 시세보다 조금만 낮게 내놓는다면 빠르게 매도되죠. 아파트 시세는 부동산 왕초보라도 누구나 쉽게 파악할 수 있습니다. 권리상 하자가 없는 물건이라면 앞에서 이야기했듯이 이 물건을 통해서 내가 얼마만큼의 순수익을 얻고 싶은지만 고민하시면 됩니다. 

정민우 : 지식산업센터는 기본적으로 월세를 받기 위한 상품입니다. 아파트와 같은 주거용 상품은 대출 규제가 있는 반면 상가나 지식산업센터 등 수익형 부동산은 대출 규제를 강하게 받지 않아요. 레버리지를 최대한 활용하고 싶다면 상가, 지식산업센터, 오피스텔, 호텔 등 비주거용 상품에 경매로 투자하는 것도 방법이죠. 이번 책에 비주거용 부동산 낙찰 사례들을 많이 실었으니 꼭 읽어보시기 바랍니다. 

시간적으로 여유가 없는 직장인이나 주부들이 부동산 경매 투자를 병행하는 게 어렵지 않은가요? 이들은 어떤 식으로 부동산 경매에 접근해야 성공할 수 있을까요?

정민우 : 할 시간이 없다고 느끼는 사람은 경매뿐 아니라 재테크 중 어떤 것도 어렵다고 봅니다. 작게는 수백만 원에서 수천만 원 이상의 돈을 버는 것인데 쉬울 리가 있나요. 하지만 직장을 다니면서 계속 부동산에 투자하고 자신의 연봉 이상을 벌어들이는 분들이 무척 많습니다. 반대로 시간이 없다는 이유로 쳇바퀴 같은 삶을 이어가고 있는 분들도 많죠. 본인 스스로 확실한 동기가 있거나 절실해야 합니다. 실행에 옮기지 못하는 분일수록 강한 자극이 필요합니다. 약이 되는 자극을 받기 위해 다양한 환경에 자신을 노출시켜 보시길 바랍니다. 

유근용 : 부동산 경매의 가장 큰 단점은 원하는 물건이 진행되고 있는 법원으로 직접 입찰을 가야 한다는 것입니다. 직장인들이 월차나 연차를 내고 입찰을 간다는 것이 큰 부담으로 다가옵니다. 하지만 부동산을 싸게 매입할 수 있는 방법은 경매만 있는 것이 아니에요. 온비드 공매라는 시스템을 통해 저렴하게 부동산을 낙찰받을 수 있습니다. 온비드 공매 시스템은 전자 입찰이기 때문에 노트북과 인증서만 있으면 전국 어디서든 입찰이 가능하죠. 처한 상황 때문에 ‘할 수 있는 방법이 없다.’라고 생각하지 마시고 ‘어떻게 하면 투자를 해나갈 수 있을까?’라는 질문을 던지고 답을 찾아 나가셨으면 좋겠습니다.  

두 분은 부동산 경매 투자를 시작하게 된 동기가 자신의 현실을 바꾸고 싶어서였다고 쓰셨습니다. 현재 부동산 투자 기회를 놓치고 ‘벼락 거지’라 자조하며 좌절감과 허탈함을 느끼고 있는 많은 분들에게 응원의 말씀 부탁드립니다.

유근용 : 저는 2015년도 신혼집을 알아보며 좌절감과 상실감이 극에 달했었습니다. 전세가와 매매가가 치솟고 있는 상황에서 그동안 부동산 공부와 투자를 하지 않았던 제 자신을 원망하고 또 원망했었죠. 하지만 이렇게 손을 놓고 있을 수는 없었습니다. 그 누구도 나와 우리 가족의 생계를 책임져 주지 않습니다. 지금 안 좋은 상황을 바꿀 수 있는 건 오직 우리 자신뿐입니다. 지금부터라도 공부하고 움직이셔야 합니다. 아무 일도 하지 않으면 아무런 변화도 없습니다. 책을 통해서, 사람을 통해서, 유튜브를 통해서라도 배움의 끈을 놓지 않으셨으면 좋겠습니다. 

정민우 : 저희 두 저자는 공통점이 있습니다. 30대가 될 때까지도 평균에서 한참 못 미치는 삶을 살았다는 것입니다. 그렇지만 지금은 완전히 다른 삶을 살고 있죠. 손해를 볼까 두렵고 무섭겠지만 이겨내야 합니다, 세상에 100% 안전한 투자는 없습니다. 그런 게 있다면 세상에 가난은 존재하지 않겠지요. 최악은 아무런 투자도 하지 못하고 가만히 있는 것입니다. 이것은 거의 100%의 확률로 가장 위험합니다. 돈의 가치는 지금 이 순간에도 계속해서 낮아지고 있으니까요.

전작과 이번 책, 두 권을 통해 경매에 대해 제대로 배울 수 있을 것이고, ‘사람들이 지금 이 순간에도 이런 다양한 방법으로 돈을 벌고 있구나!’ 하며 경매에 흥미를 가질 수 있을 것입니다. 순간의 열정도 좋습니다. 그 열정이 식기 전에 책에서 배운 것을 행동에 옮겨보시길 바랍니다. 시간의 흐름에 따른 실물 자산의 힘을 많은 분들이 느껴보셨으면 합니다. 

따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매

유근용,정민우 저

비즈니스북스

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