이은홍 저자

서울 재개발·재건축 시장은 이른바 오세훈 효과에 들썩거리고 있다. 2021년 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장이 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 했기 때문이다. 이 와중에 정부는 도심 공공 복합개발사업 2차 후보지까지 발표했다. 서울의 희소성과 새 아파트 공급의 한계를 깨달은 정부가 공공재개발이라는 카드를 꺼내 든 것이다. 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에서는 재건축·재개발 정비사업을 통하지 않고서는 새 아파트를 공급하기 어렵다. 사업성이 뒷받침되는 정비사업 구역도 무한정 나오지 않는지라 서울에 남아 있는 재개발 구역들의 희소성은 시간이 지날수록 점점 더 커질 것이다. 결국 서울은 재개발·재건축 정비사업을 통해 새 아파트 투자의 답을 찾아야 한다. 

『한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도』가 서울 재개발 정보에 대한 투자자의 갈증을 속 시원하게 해결해줄 것이다. 정비사업의 개념과 절차, 재개발 투자의 주의사항과 수익성 계산, 각종 규제, 서울 대표 재개발 구역들에 대한 상세한 설명까지 담은 이 책과 함께 재개발 투자의 첫걸음을 떼보자.

『한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도』를 소개해주세요. 다른 재개발 투자 책과 다른 점은 무엇인가요?

지금까지 나온 재개발 책은 지나치게 원론적인 「도정법」의 내용만 풀어서 적었거나 인기 구역에 대한 단편적인 정보 위주로 서술되어 있는 경우가 많아서 지나치게 많아서 답답했습니다. ‘책 한 권으로 재개발 정비구역에 대한 갈증을 해소할 수는 없을까?’ 이 물음에 대한 답을 우리가 내보자고 김인만 대표와 의기투합해서 이 책을 집필했습니다. 『한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도』는 재개발에 대한 기본적인 개념과 지식, 절차부터 재개발 입주권 자격과 투자 시뮬레이션 방법, 투자 요령을 소개합니다. 그와 동시에 서울의 유망 구역들에 대해 인터넷에 쉽게 찾을 수 있는 단편적인 정보가 아닌 현장의 살아 있는 정보를 담았습니다. 마치 임장을 갔다 온 기분이 들 정도로 생생함이 느껴질 겁니다.

재개발·재건축을 ‘아파트 투자의 꽃’이라고 하셨는데, 그 이유가 궁금합니다.

서울은 이미 개발이 완료된 도시로 1천 세대 이상 아파트 단지를 지을 땅이 없습니다. 공원, 산 등 녹지를 풀지 않고서는 땅을 찾을 수 없는데, 이마저도 미래 세대를 위해 보존해야 하는 현실입니다. 결국 재개발ㆍ재건축 정비사업이 아니고서는 서울 주택 공급에 대한 답을 찾을 수 없습니다.

재개발ㆍ재건축 정비사업은 향후 새 아파트로 개발될 내재 가치와 미래 가치가 높은 투자 상품으로 서울 아파트 시장을 선도하고 있습니다. 또 반대로 전세 가격이 낮은 정비사업 물건의 특성상 부동산시장 분위기가 침체되면 고점 매수하신 분들은 비교적 많은 투자자금이 묶이면서 어려운 상황에 빠지기도 합니다. 결국 서울 재개발ㆍ재건축을 완벽하게 잡지 않고서는 아파트 투자를 정복할 수가 없기에 ‘아파트 투자의 꽃’이라 한 것입니다.

지난 4월 오세훈 시장이 서울시장으로 재당선되었는데, 재개발 투자에 어떤 영향이 있을까요?

서울의 아파트 투자자들은 규제 완화에 목이 말라 있습니다. 문재인 정부 4년, 박원순 전 서울시장 10년 임기 동안 재개발ㆍ재건축 정비사업에 상당히 부정적인 입장을 취하면서 규제는 강화하면서 완화에는 매우 소극적이었습니다. 당연히 재개발ㆍ재건축 구역 해제도 늘어났습니다. 

그러나 서울의 주택 보급 문제가 심각해지자 정부는 공공이 주도하는 정비사업을 추진하고 있습니다. 반면 2021년 4월 보궐선거에서 화려하게 부활한 오세훈 서울시장은 민간 규제 완화를 통한 정비사업 활성화로 빠르게 서울의 주택 공급을 늘리겠다는 입장입니다. 물론 투기 수요 유입으로 부동산시장이 들썩이면 속도 조절에 들어갈 수는 있지만 목마른 재개발ㆍ재건축 시장에서는 한줄기 소나기 같은 기대감이 커지고 있습니다.

제목에 맞게 책에서 서울 11곳의 재개발 구역을 분석해주셨습니다. 11곳을 뽑은 기준은 무엇인가요?

김인만 대표와 이 책을 쓰면서 가장 고민과 협의를 많이 한 부분이 바로 재개발 구역입니다. ‘수백 개가 넘는 서울의 재개발 구역 중 어느 구역을 선택하는 것이 독자들에게 조금이라도 더 도움이 될까?’ 하는 마음이었습니다. 그동안 상담을 통해 자주 언급된 구역, 장기적인 관점에서 대장주 역할을 해줄 수 있는 구역, 위기에 잘 버티고 기회에 강한 구역, 개발만 된다면 미래 가치와 현재 가치가 보장되는 구역이라는 기준을 세우고 심사숙고 끝에 선정했습니다. 보다 많은 구역들을 선정해서 설명할 수 있었다면 좋았겠지만 책이라는 한정된 분량 내에서 이 구역만은 꼭 알았으면 좋겠다는 심정으로 선택했습니다.

책에서 말씀해주신 재개발 구역 외에 눈여겨보아야 할 곳이 있다면 어디일까요?

아쉽게도 선정되지 못한 구역들이 너무나 많이 있습니다. 이 책을 읽은 독자들이 꼭 명심해야 하는 점이 있습니다. ‘책에 소개된 구역만 좋고 소개되지 못한 구역들은 안 좋다.’라는 식의 이분법은 버리셔야 합니다. 꼭 넣고 싶었는데 아쉽게 넣지 못한 구역들이 너무나 많기 때문입니다.

요즘 뜨거운 관심을 받고 있는 노원구 상계, 성북구 장위, 서대문구 가재울, 강북구 미아, 구로구 구로와 고척, 관악구 신림과 봉천, 영등포구 신길, 은평구 불광 등 서울에도 너무나 좋은 곳들이 많고, 서울 인근 성남과 광명 등도 마지막까지 고민하다가 넣지 못해서 아쉬웠던 구역들입니다.

정부에서 주도하는 공공재개발은 무엇인가요? 어떤 것을 유의해서 봐야 할까요?

정부에서는 공공재개발을 추진하겠다고 합니다. 책에서도 간단하게 소개하기는 했는데 일반적인 재개발사업의 경우 민간 조합이 재개발사업을 이끌어갑니다. 그런데 조합의 비리, 조합원들 간의 다툼, 서울시와의 줄다리기로 사업이 제대로 진행되지 못하는 경우가 많았습니다. 이런 단점을 극복하고 사업추진 속도를 높이기 위해 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 주도해 조합의 역할을 하면서 사업을 이끌어가고, 각종 인허가 절차나 용적률 인센티브 등을 주는 동시에 공공성까지 확보해서 주택 공급을 늘리겠다는 사업입니다.

계획처럼 잘 진행되어주면 좋겠지만 정권의 연속성과 민간 조합원들의 동의 유무, LH 투기 사태 등의 변수가 많아서 기대처럼 빨리 진행되기는 어려울 수도 있습니다. 민간 정비사업이 제대로 추진되지 않는 곳들은 이런 공공재개발이 보완 역할을 해주면서 병행 추진되는 것이 바람직한 방향이라 생각합니다.

마지막으로 독자분들께 한 말씀 부탁드립니다.

투자의 목적을 잃어버리지 않았으면 좋겠습니다. 투자는 나와 내 가족이 행복하게 잘살기 위한 수단과 배경이 되어야 합니다. 수단이 결과가 되어 앞뒤가 바뀌어버리면 돈 숫자 늘리기가 목적이 되면서 어느 순간 행복이라는 우선 목적을 잃어버린 자신을 발견할 수도 있습니다. 투자에는 운도 따라주어야 하지만 운은 3번 연속으로 오지 않습니다. 부디 이 책으로 운과 실력이 겸비되어 성공 투자의 확률을 높여 나의 가족을 위해 행복의 든든한 버팀목이 될 수 있길 바랍니다.

서울 재개발 투자지도

이은홍,김인만 공저

원앤원북스

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