마흔 살 전에 부동산으로 성공하고 싶다면?

투자는 공부도 자금 마련도 중요하지만 무엇보다 투자를 당장 실천에 옮기는 마인드와 행동력이 무엇보다 중요하다 생각이 됩니다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2020.07.14

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흔들리는 부동산 시장, 기회일까?

6·17 부동산 대책이 발표되고 집값은 계속해서 출렁이고 있다. 대책 발표 직전에 아파트값이 대폭 오르는가 하면 발표 후엔 비규제지역의 집값이 크게 오르고 있는 추세다. 이런 정부의 규제에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 활황이다. 불황에도 결국 부동산에서 결국 답을 얻을 수 있기 때문이 아닐까? 규제와 불황을 뚫는 투자법이 있을까? 여기 그에 대해 “YES”라고 답할 수 있는 투자가가 있다. 무일푼에서 시작해 100억 대의 자본가가 된 놀부(놀라운 부동산), 20대 초반부터 소형주택으로 투자에 뛰어든 그는 40세가 된 지금 안 해 본 투자가 없을 정도로 투자 경험이 풍부하다. 그에게 현 시점에서의 가장 좋은 투자법이 무엇인지 알아보도록 하자.

이 책은 어떤 의도로 집필이 되었나요?

책 제목에서도 아시다시피, 『놀부의 부동산 DNA』 는 부동산 투자를 DNA에 새기는 것처럼 내면 깊숙한 곳에서부터 변할 수 있는 부자 마인드를 알려주고, 투자에 대해 일반적으로 착각하고 있는 12가지에 대해 깨뜨려 줍니다. 그리고 이러한 투자 DNA를 만들어 자녀들에게 물려줄 수 있으면 좋겠다는 희망을 제목에 담아봤습니다. 저는 전문 투자자이면서 동시에 부동산 유튜브 채널을 운영하는 유튜버입니다. 제가 운영하는 ‘놀부(놀라운 부동산)’ 채널에서는 사실 굉장히 진중하고 무게감 있는 투자 현황이나 실태에 대해 분석하고 알려주는 방송을 합니다. 물론 직방 TV ‘투자의 신’이나 ‘부슐랭 가이드’를 통해 부동산 예능(?)식의 가벼운 모습으로 촬영하기도 하고요. 하지만 제가 운영하는 방송에서는 무게감 있는 내용을 다루다 보니, 투자 초보들에게 알려주는 내용으로 책을 만들면 좋겠다 생각이 들었는데 마침 집필 기회가 찾아와서 이렇게 책을 쓰게 되었습니다.

부동산 투자를 하기 위해 가장 중요한 것은 무엇인가요?

부동산 투자는 사실 투자 “하는 것”이 가장 중요하다 생각이 됩니다. 종잣돈을 마련하고 공부를 하고 이런 과정도 중요하지만, 가장 중요한 것은 무엇보다도 "실행력" 입니다. 사실 굉장히 많은 부동산 책들이 저자만이 알고 있는 특급 노하우들을 실어서 소개하지만, ‘이런 내용까지 공개해도 되는 건가?’ 생각이 되는 부분들까지도 책에 실려 있지만, 정작 이런 책을 보고 투자에 과감히 뛰어드는 독자는 정말 극소수라는 생각이 듭니다. 투자는 공부도 자금 마련도 중요하지만 무엇보다 투자를 당장 실천에 옮기는 마인드와 행동력이 무엇보다 중요하다 생각이 됩니다.

규제가 심한 요즘이지만, 그럼에도 부동산 투자로 승부를 걸 수 있는 상황일까요?

규제가 심해서 언론에서는 부동산 시장이 얼어붙었다는 표현을 쓰지만, 실질적인 투자자들은 부지런히 움직이고 있습니다. 무주택자, 1 주택자들이 흔들리고 있지만 다주택자들은 끄떡도 하지 않는 상황입니다. 아파트가 규제가 심하지, 아파트 외의 다른 종목들은 오히려 좋은 기회라 생각하시면 됩니다. 또한 아파트에 대한 규제가 심하긴 해도, 광화문 영등포 신길 일대 아파트는 계속 유망 투자처로 꾸준히 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 6·17 부동산 규제 발표 이후 부동산 투자를 하려다 보류하거나 고민 중이신 분들이 많으실 텐데, 『 놀부의 부동산 DNA』를 읽어보시거나 ‘놀라운 부동산’ 유튜브 채널을 보시면서 규제를 피하는 투자 방법에 대해 알아보시길 추천 드립니다.

그래도 부동산 투자가 유효하다면, 어떻게 투자를 해야 할까요?

지금 할 수 있는 자금을 최대한 끌어 모아 투자하는 것을 추천합니다. 공격적 투자를 희망하는 분들께는 건물 투자를 추천 드리구요. 사실 아파트 대출이 규제가 심하지 그 외의 매물들은 대출 한도가 너그럽습니다. 연예인들이 괜히 건물을 사는 것이 아닙니다. 시세차익을 이용해서 투자하는 연예인들은 입지 좋은 곳을 시기와 관계없이 구입해서 몇 년 간 묵혀둔 뒤 팔면 수익률은 따라오기 마련이죠. 당장 수익률이 나지 않아 보이는 건물이라 해도 수익률이 나오기 마련입니다. 이런 고가의 부동산일수록 절세 방법이 많습니다.

그리고 당장 몇 억으로 투자할 방법을 찾고 있는 분들의 경우, 그 돈으로 살 수 있고 최대한 대출을 만들 수 있는 만큼 만들어서 저평가된 아파트 매물을 구입해서 들어가 사는 것을 추천 드립니다. 현재 하남과 신도시 등은 오를 여지가 있는 곳들이라, 투자처로 유효하다고 보시면 되겠습니다. 자세한 것은 역시 저의 책을 참고해주시면 되겠습니다.

김학렬 작가(빠숑)와 함께 찍은 사진

올 하반기 추천 종목과 추천 투자지역은 어떤 것들이 있을까요?

제 책을 보면 상세히 나와 있는데요, 간단히 말씀드리겠습니다. 종목 별로 추천 투자지는 다른데요, 분양 신규 아파트를 노릴 경우엔 뉴타운 쪽을 권해드리고 싶습니다. 현재 개발 예정이거나 개발 중인 뉴타운 지역은 앞으로 더 뜰 전망이기에, 재건축을 노리고 있던 분들은 눈을 돌려 재개발 지역을 투자처로 고려하시면 좋겠다는 것을 추천 드립니다. 흑석 뉴타운이나 아현 뉴타운은 보시면 교통망도 좋고 서울 외곽 지역도 아니라 여러모로 입지가 좋습니다. 그리고 대체주택시장(도심형 생활주택, 오피스텔 등)을 노린다면 천안 지역도 추천 드립니다. 부침이 심하긴 하지만, 앞으로 오를 것으로 예상됩니다. 또한 마곡 지역 오피스텔도 권해드리고 싶습니다. 업무 인근 지역의 1인 가구 주거지역은 향후 20년까지는 오를 예정이기 때문에 투자처로 고려해보셔도 좋겠습니다.

이런 투자만큼은 절대 해선 안 된다! 라는 투자가 있을까요?

네, 물론 있습니다. 사실 규제 비규제를 떠나서 굉장히 위험한 투자 방법들이 도처에 있는데요, 그중에서 정말 위험해서 절대 해서는 안 되는 투자 3가지를 소개해드릴게요. 첫 번째는, 지역주택조합아파트입니다. 이는 저렴한 분양가가 가능하며 청약통장도 필요 없는 투자법인데요, 이는 아파트를 지을 땅도 확정되지 않은 경우가 95%입니다. 분양가를 낮춘다고 광고하지만 부대비용이 어마무시하게 들어가는 터라, 절대 권해드리지 않습니다. 두 번째는, 호텔 분양입니다. 2012년 한류 열풍이 불면서 전국적으로 호텔을 많이 짓게 되는데 공실의 위험이 있으니 정부에서 분양 형 호텔을 허가해줬는데요, 8년이 지난 지금 이 투자 방식으로 소송이 걸린 건이 30%가 넘습니다. 연 수익률이 10%가 넘는다고 홍보했지만, 현실은 정작 관광객 수도 줄고 수익금이 생기지 않는 구조입니다. 마지막으로는 기획부동산입니다. 기획부동산은 20년 전부터 성행했는데, 이들은 헐값에 넓은 임야를 사서 투자자를 모집하고 지분등기를 해주기도 하지만, 사실 이 땅은 개발도 안 되고 팔기도 어려운 땅이라는 것이 문제입니다. 이런 세 가지의 방식은 절대 조심하고 해서는 안 되는 방법이라 보시면 되겠습니다.

마지막으로 하실 말씀이 있다면요?

저는 어릴 적 달동네에서 자랐습니다. 정말 너무 가난했는데 주변 친구들도 가난해서 별 불편함을 느끼지 못했던 사람입니다. 20시간씩 미싱을 돌리며, 주경야독으로 공인중개사 시험에 합격한 이후 부동산 중개업을 하시는 어머님을 따라 20대 초반부터 부동산 투자에 눈을 뜬 것이 계기가 되어 지금에 이르게 되었습니다. 100억 대의 자산을 소유한 자본가가 되었고 유튜브 채널을 통해 저의 투자 노하우 등을 알려드리고 있지요. 저는 근 20년 동안 소형빌라부터 오피스텔, 아파트, 건물 등 경매 포함 다양한 투자를 일단 직접 해보면서 실전 경험을 쌓고 많이 배웠던 것 같습니다. ‘경험만큼 값진 스승이 없다’라는 말이 있지요. 부동산 투자는 직접 경험해봐야 성공 여부를 가늠할 수 있고, 무엇이든 투자를 직접 실천하기만 한다면 반드시 그 투자는 성공하게 되어 있습니다. 수익률이 크든 적든 땅값은 오르기 마련이니까요. 책을 읽으시는 독자 여러분들도, 투자에 대해 망설이고 있다면, 지금 당장 실천해보시기를 권해드립니다.