선대인 “부동산 가격, 하락이 대세다”

한국 경제의 핵심은 부동산 시장에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과거의 부동산 신화는 이미 끝났으며, 모두가 바라는 부동산 연착륙은 이미 불가능하다.『선대인, 미친 부동산을 말하다』 는 정부, 건설업계, 금융권도 미처 인지하지 못하고 있는 미래의 변화와 앞으로 남은 위기 요인들을 밝혀내고자 한다. 대세하락기에 접어든 부동산 시장은 앞으로 어떻게 전개될 것인가.

글ㆍ사진 김이준수

2014.02.06

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“『선대인, 미친 부동산을 말하다』 를 급하게, 4년 만에 부동산에 대해 쓴 이유가 있다. 이젠 많은 사람들이 부동산시장의 흐름을 알지 않을까 했는데, 박근혜 정부 들어와서도 언론에서 선동보도를 내고 사람들이 불안해하는 게 보이더라. 나라도 부동산 시장의 흐름을 보여주겠다는 생각에서 썼다. 온 힘을 다해서 떠들고 많은 사람에게 위험을 경고하고 싶지만 한계가 있다. 현실의 부동산시장은 너무 위험하다. 혼자 힘으론 한계가 있다. 이런 상황을 혼자 알지만 말고 주변 사람들에게 알려주면 좋겠다. 책을 권해도 좋고, 그게 부담스럽다면 아고라나 블로그, 선대인경제연구소 홈페이지 등을 통해 읽어보고 판단해서 주변에 권해주면 좋겠다.”

선대인 소장(선대인경제연구소)은 지난 1월 23일, 서울 동작구 전문건설회관에서 열린 강연 ‘대한민국부동산 대세하락기 시작 2014년 미리 알고 대처하자!’를 통해 『선대인, 미친 부동산을 말하다』 를 낸 이유를 이렇게 말했다. 선 소장은 이날 주택경기 사이클 상 하락단계가 향후 2~3년 지속되고 부채폭탄 폭발 단계도 3~4년 이어질 것으로 내다봤다.


	“이제 우리는 ‘부동산이 살아야 경제가 산다’라는 논리에서 하루 빨리 벗어나야 한다. 오히려 일자리와 소득 증가가 근간이 되는 건전하고 지속 가능한 경제를 만들기 위해 단기적 고통이 따르더라도 지금은 부동산 거품을 빼야 할 때다. 그렇게 해야 진정한 의미의 경제가 살아나 부동산 경기도 다시 살아날 수 있다.”(p.69)

부채로 일군 부동산 가격 상승

선대인 소장은 1980년대 이후 부동산가격이 오른 가장 큰 요인으로 (가계)부채를 꼽았다. 너나 할 것 없이 빚을 내서 아파트를 샀다는 것. 그는 수도권 아파트 실거래가 추이를 보여줬다. 2008년 금융위기 때 꺼졌던 부동산 가격은 정부의 대대적인 부양책으로 효과를 봤다. 2011년 8.29 대책이 나왔다. 당시만 해도 공격적인 토건 사업을 펼칠 수 있었으나 때문에 재정 여력이 약화됐다. 세수도 부족해지는 시기였다. 이때 정부는 가계에 빚내서 집을 사라고 권했다. 7개월 정도 반짝 올랐으나 곧 약발이 떨어졌고, 대선이 끝난 직후부터 가격이 조금씩 올랐다.

문제는 정부가 부양책을 쓸 때마다 부동산 가격 상승 지속 기간이 짧아지고 있는 것. 이명박 정부는 대대적인 부양책을 썼고, 박근혜 정부도 현재 마찬가지다. 부양책을 계속 내놓고 있지만 지속성은 떨어지고 있다. 선 소장은 올 봄까지 부양책 효과가 없음을 확인한다면 집값이 미끄러질 것으로 내다봤다.


	“부동산 부양책의 효과는 시간이 갈수록 확연히 약해지고 있다. 부양책이 나올 때마다 약발이 먹히지 않고 있으며, 그 기간도 점점 짧아지고 있다.”(p.28)

“세수 부족이라고 하면서도 부동산 쪽에선 엄청나게 세금을 깎아준다. 있던 세금도 복지만 얘기하면 없다고 하는 것과 반대다(웃음). 그래서 창조경제를 ‘참죠경제’라고 하더라. 무상보육 등 모든 것을 참으라고만 한다. 2000년대 집 값은 내내 올랐다. 여력이 있는 사람들은 부채를 끌어와서 샀는데, 빚을 내서 부동산을 살 사람들은 거의 다 샀다. 문제는 빚을 내서 샀으나 소득은 오르지 않았다. 거래를 활성화할 수 있는 방법은 단기적으로 충격이 있을지라도 시장의 조절 메커니즘을 통해 시장의 바닥을 확인하게 하는 것이다.”

선대인 소장은 건설업체들의 현 상황이 얼마나 위험한지에 대해서도 언급했다. 워크아웃이나 법정관리에 들어간 14개 건설업체의 부채비율이 378%가량. 워크아웃에 들어가지 않은 11~50위 건설업체의 부채비율 평균이 305%. 그는 웬만한 중견 건설업체들 대부분이 부실기업이라고 지적했다. 위험한 건설업체가 16개 정도 있다며 섣불리 들어가선 안 된다고 덧붙였다.

현재 빚어지고 있는 전세난도 가계 빚이 많다보니 안전한 전세가 부족해서라고 설명했다. 집주인들의 빚이 많아서 전세보증금을 확보할 수 있는 전세가 부족하다는 것. 집 값이 오를 때는 빚이 좀 있어도 안전하다고 생각했으나 지금은 다르다는 것. 빚 없는 전세보다 빚 있는 전세가 훨씬 많다는 것을 염두에 두라고 강조했다.

지금 필요한 것은 연착륙 아닌, ‘펌 랜딩(견착륙)’

“수도권의 웬만한 아파트 단지의 가구당 평균 3억 원 가량의 빚이 있다. 이건 엄청난 거다. 내가 보기엔 못 버틴다. 주택담보대출이 463조 원이라는데 이게 끝이 아니다. 은행권 상업용 대출까지 포함하면 530조 원이다. 시설자금도 2007년 뉴타운 재개발 바람이 불 때 급증했는데, 보험, 증권, PF(프로젝트파이낸싱)대출 등을 합하면 부동산 관련 대출이 대략 700조 원이다. 이는 국내총생산(GDP)의 60%다. 이 빚을 언제 갚을 수 있을까? 그런데 전세보증금은 빠져 있다. 전세보증금은 집주인이 세입자에게 빌린 돈이다. 그 돈을 합치면 1000조 원이라는 어마어마한 금액이 나온다. 박근혜 정권 말기가 되면 1218조 원에 달할 것이다. 가계의 가처분소득은 미국이 2007년 133%에서 110%로 떨어졌으나 한국은 145%에서 168%까지 올랐다.”

그렇다면 지금 집값이 버티는 이유는 무엇일까. 선 소장은 부채의 거치기간 만기연장 때문이라고 설명했다. 6년째 만기연장을 해주고 있다는 것. 2008년부터 거치 기간이 계속 돌아왔는데, 정부나 은행 등이 돌려막기를 하고 있기 때문이다. 지금 당장은 괜찮을 수 있다. 그러나 계속 연장하다보면 문제가 일시에 터질 수 있다고 선 소장은 경고했다.

“2015년, 한 금융회사당 돌아오는 일시상환 주택담보대출이 2.5배가 된다. 한국경제 앞날도 불투명한데, 오늘 발표된 삼성전자와 현대자동차 영업실적이 하락했다. 주의 깊게 봐야 한다. 한국 수출은 인위적인 고환율을 통한 환율효과를 이미 소진했다. 미국 경기가 회복돼도 한국 경제가 함께 회복되기는 어렵다. 지금도 집주인의 70% 가량이 이자만 내고 있는데 집값 하락세를 결국 감당하지 못할 것이다.”


	“한국의 주택시장은 이미 대세하락기에 접어들었음은 물론이고 모든 지역이 하락세에 접어들기 직전이다. … 부동산 가격이 대세하락 흐름에 접어든 이유는 간단하다. 주택 가격은 일반가계의 소득 수준에 비해 너무 높은데, 더 이상 빚을 내 집을 살 수요자들도 거의 고갈되었기 때문이다. 이 같은 대세하락기는 단기간에 끝나지 않는다.”(p.24)

공공부채라고 다르지 않다. 지난 5년 동안 공공부채는 크게 늘었다. 4대강 사업 등이 이를 견인했다. 최근의 ‘공기업 개혁’ 목소리는 이와 무관하지 않다는 것이 선 소장의 설명이다. 토건시장을 떠받치기 위해 개발공기업들의 부채가 크게 늘었는데, 정부도 더 이상 감당할 수 없음을 알기 때문에 ‘공기업 개혁’이라는 말로 표현하고 있다는 것.

선대인 소장은 이 같은 부채 폭탄에서 벗어날 수 있는 방법으로 ‘펌 랜딩(견착륙)’을 제안했다. 연착륙은 이미 불가능하단다. 견착륙은 비행기가 활주로가 짧고 시계가 흐린 상황에서 연착륙을 시도하다가는 큰 사고가 날 수 있기 때문에 잠깐의 충격이 있어도 세게 부딪히면서 제동력을 넓혀 활주거리를 줄이는 방법이다. 즉, 단기적으로 충격을 가하되 장기적으로 충격을 줄이는 방법이다. 최악의 상황을 피하는 대책인 셈이다.

“주택담보대출은 한마디로 ‘폭탄 돌리기’다. 정부는 연착륙이라는 미명하에 부양책을 계속 써왔다. 지금 필요한 것은 펌 랜딩이다. 부동산가격이 하락할 것이란 전망에는 여러 이유가 있다. 현재 1~2인 가구가 늘어나고 있다. 독거노인이나 소득 수준이 낮은 젊은층 중심의 1인 가구의 소비 수준은 2인 가구의 43%다. 인구구조에 따라 부동산패러다임이 완전히 바뀔 것이다. 지금까지는 건설회사가 집을 팔았으나 앞으로는 건설회사가 신규분양하지 않아도 60대 이상이 집을 파는 주체가 될 것이다. 그게 주택시장의 공급이 된다. 누가 받아줄 수 있을까. 소득 여력도 고성장기보다 크게 떨어진다. 2030년까지 부동산 구매력이 계속 유지된다고 했을 때 전국 부동산구매력 지수의 추이를 보면 2030년 24.4%로 떨어진다.”


	“지금 한국의 부동산시장은 날씨와 활주로 여건으로 볼 때 소프트랜딩을 할 수 없는 상황이다. … 우리는 더 늦기 전에 견착륙을 시도해야 한다. 금융권 부실채권 발생 위험성 분석 및 정리 방안 등 체계적 위기관리 시나리오를 준비해야 한다.”(pp.73~74)

선대인 소장은 향후 10년 부동산시장의 흐름에 대해 정부가 어떤 정책을 펴느냐에 따라 달라질 수 있다고 내다봤다. 펌 랜딩을 하면 부동산시장이 폭락하는 사태는 벌어지지 않으나 계속 폭탄돌리기를 한다면 부채폭탄이 폭발하게 될 것이라고 덧붙였다. 그는 마지막으로 ‘부동산 대세하락기 10계명’을 제시했다.


	1. 무주택자라면 절대 조급해하지 마라 2. 집으로 돈 버는 시기가 나왔다. 모험적 투자를 삼가라 3. 전세 대신 집을 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라 4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라 5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다 6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라 7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부를 결정하라 8. 시세 착시현상에서 벗어나라 9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라 10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라

결혼을 앞두고 전세금 때문에 걱정이다. 조언을 해 달라.

지금 집을 살 타이밍은 아니다. 사회초년생이나 결혼을 앞둔 젊은 세대는 소득 수준이 높지 않다. 고도성장기를 경험한 부모 세대가 무리해서 집을 사라고 하고, 언론에서 집값이 싼 지금 사라고 부추기는데, 부동산시장 패러다임은 바뀌었다. 무리해서 집을 사선 안 된다. 가능하면 소득 수준에 맞는, 빚도 감당할 수 있는 수준에서 전세로 들어가는 게 어떨까 싶다. 월세는 향후 2~3년간 오르기보다 떨어질 가능성이 높다. 다만 전세대출 이자율에 비하면 월세가 비쌀 텐데, 계산기를 두드려서 전세로 전환할 수도 있다. 전세로 전환할 경우에도 집값이 깨지면 하우스푸어 집주인의 부담이 세입자에게 전가되기 때문에, 전세보증금을 떼일 수 있다. 안전한 전세를 구해야 하는데, 이 경우 전세가 비싸다. 소득으로 감당할 수 있는 수준에서 전세로 전환하고, 불안한 전세로 들어갈 경우, 전세보증보험이 있다. 1년에 20만 원가량이다. 불안한 정도만큼만 보증보험에 들면 된다. 불안하게 굳이 전세로 전환할 필요는 없다. 그렇다고 평생 집을 사지 말라는 얘기는 아니다 내가 말하는 핵심은 집이 아닌 빚(부채)이다. 소득이 돼서 빚 없이 집을 산다면 누가 말리나. 대부분은 그게 아니다. 소득이 안 되는데, 집값이 바닥을 쳤다고 선동하고 정부는 집을 사라는 토끼몰이를 한다. 거기에 속아선 안 된다. 부채 다이어트를 하고, 다주택자는 어떻게든 집을 팔아서 부채를 최소화하는 것이 중요하다.

마곡지구의 아파트 값은 오를까?

두루뭉술하게 말하면 새로 개발한 지역이 상대적으로 뜨는데, 2000년대 내내 건설업체와 정부가 홍보한 방식이다. 핑계는 혁신도시, 신도시 등이다. 정부나 지자체가 장밋빛으로 약속한 것은 제대로 이뤄지지 않았다. 대부분 그랬다. 새도시를 만들어 신규 분양할 때 많은 사람들이 혹하는데, 일정부분 맞는 부분도 있으나, 서울시도 재정여력이 만만치 않다. 서울시가 말하는 대로 되진 않을 것이다. 부동산가격 하락 흐름에서 마곡지구도 전체적으로 벗어나기 힘들다.

은퇴를 앞두고 있다. 아파트를 팔아 다가구나 오피스텔을 사야할지? 시기는 언제쯤이 좋나?

업자들 강연이 아닌 오늘 여기 온 게 다행이다(웃음). 아마 그들은 돈 된다고 얘기할 것이다. 지금까지 집값이 오른 것은 투자적 관점에서였다. 향후에는 사용 중심으로 수익을 올릴 수 있는 부동산 중심으로 갈 것이다. 최근 몇 년 동안 오피스텔 공급이 크게 늘어났다. 오피스텔은 경쟁이 굉장히 치열하다. 노후화되면 새로 지은 오피스텔로 금새 이동하고 집이 나가지 않는다. 빈집으로 남아 있는 기간이 길어질 수 있다. 집은 큰 하자가 없으면 수리 안 해도 살 수 있다. 오피스텔은 다르다. 집 주인이 계속 유지?관리하지 않으면 사람들이 들어오지 않는다. 유지관리비를 별도 책정해야 한다. 그러니 수익률이 높지 않다. 위험부담이 있는 거지. 무턱대고 하기보다 입지조건, 수요 등을 면밀하게 따져야 한다.

전용면적 20평 이하, 금액 2억 원 이하 집의 3~5년 후 수요 예측을 한다면.

중소형 평형은 상대적으로 강세를 띨 것이다. 값이 오른다는 게 아니라 떨어져도 덜 떨어진다는 것이다. 1~2인 가구가 는다는 것은 중소평 평형이 는다는 것이다. 한편으로는 남아 있는 가계들이 빚을 덜 내고 살 수 있는 집이어서 중소형 평형의 수요가 있는 것이다. 가계소득에 비춰 매력도 면에서도 중소형 평형이 더 각광을 받는다. 소형 주택을 사는 것이 덜 위험하다. 부동산 거품이 많이 낀 곳일수록 낙폭이 크다.

(※ 이미지는 2012년 4월 13일 인터뷰 사진으로 본 강연과 관계 없습니다)

: 선대인, 미친 부동산을 말하다 선대인 저 | 웅진지식하우스
이 책에서 선대인은 가계별로 다른 7가지의 구체적인 상황별 대응법, 전월세와 임대주택 위주로 재편될 변화, 경제 구조와 인구 변화와 연동되는 부동산 시장에 대한 해석, 그리고 정부가 어떤 방향의 부동산 정책을 써야 대세하락기의 충격을 최소화할 수 있는지 등을 알려준다. 조금의 머뭇거림도 없는 냉철하고 명확한 해법! 《미친 부동산을 말하다》는 향후 20년 동안 대한민국에서 집 때문에 고민하는 이들이라면 반드시 챙겨 두어야 할 단 하나의 필독서이다.

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#선대인 #미친 부동산을 말하다 #부동산

6개의 댓글

김진수

2021.02.12

이 친구야! 변명 좀 해봐라! 책만 팔아먹지말고..너가 모르는게 경제발전과 무관하게 의식수준 향상으로 집값은 오른다는 평범한 얘기야. 엣집에 누가 살려고 허냐? 새집을 원허지. 너는 옛집에 사는거 좋아하는모양이구만. 이 수용를 어찌할래? 또 너 말대로 사회변화를 알아야지. 너만 모르는구나! 세대쪼개기 아냐? 이제 가족이란 개념이 없어져가. 즉, 세대가 분할되니 집이ㅡ 더 필요한거야. 알간?

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