『20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀』은 20년간 부동산 시장을 경험한 권자영 저자가 들려주는 부동산 가격에 대한 이야기를 담았다. 감정평가사는 단순히 가격을 알려주는 직업이 아니라 국가의 든든한 파트너이자 국민 재산권의 지킴이다. 국토의 효율적인 발전을 위해서 국토를 대변할 수 있는 대표적인 표준지를 선정해서 매년 공시지가의 가격을 산정하는데, 감정평가사는 국민의 재산권을 지키기 위해 개인의 아파트가 경매에 들어가면 공정하고 신뢰성 있는 경매 법사가를 평가한다.

『감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀』을 쓰기로 결심한 이유는 무엇인가요?

사이토 다카시의 『독서는 절대 나를 배신하지 않는다』에서는 독서를 통해 시대나 사회제도가 바뀌어도 변하지 않는 보편적 가치가 있다는 사실을 깨달으면 시시각각 변화하는 욕망과 온갖 정보에 휘둘리지 않고 정신적 안정을 찾을 수 있다고 했습니다.

서점가에 부동산과 관련된 책이 수없이 많지만, 부동산업계의 꽃인 감정평가와 관련된 책은 이론서나 수험서에 치중된 것이 현실입니다. 감정평가사로서 20여 년간 일하면서 겪었던 많은 경험과 느낌을 녹여 부동산 가격의 비밀을 기술했습니다. 수험생뿐만 아니라 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 구성하여 이 책이 ‘부동산 감정평가 길라잡이’가 되었으면 합니다.

부동산 가격이 어떻게 형성되고 그 원리는 무엇인지에 관한 관심은 상대적으로 부족해서 ‘묻지마 투자’가 이뤄지고 부동산 사기로 거액의 피해를 보는 사람들이 많습니다. 이 책을 통해 부동산 가격의 형성 원리를 파악하여 독자가 스스로 소중한 재산을 지킬 수 있는 안목을 기르시길 바랍니다.

20년 동안 감정평가업에 종사하셨는데, 감정평가사로 일하는 게 어렵지는 않으신지요?

현재 ㈜중앙감정평가법인 본사에서 감정평가사로 근무하고 있습니다. 이 자리까지 오기위해 20년 동안 적지 않은 애로를 겪었습니다. 매 순간 주어진 감정평가사 업무를 해내기 위해 고군분투했던 모습을 떠올리니 울컥하기도 하고 아찔하기도 하네요. 단순히 현장을 돌아보고 보고서를 쓰는 것만이 감정평가사의 업무가 아니거든요.

감정평가사의 일은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째 일은 감정평가서를 잘 쓰는 것이고, 두 번째는 능력과 인맥을 활용하여 감정평가 업무를 잘 유치하는 것이며, 세 번째는 회사 생활의 핵심이라고 할 수 있는 조직을 잘 관리하는 것입니다. 각 업무별로 많은 문제가 있었고, 이를 개선하는 해결책도 각양각색이었습니다.

급한 평가 일정을 맞추기 위해 몇 날 며칠이고 밤샘 작업을 하면서 보고서를 작성하고, 감정평가 업무를 수주하려 본격적으로 영업을 시작했을 때는 수백 군데 은행 지점을 무작정 방문하여 명함을 건넸으며, 틈틈이 부동산 관련 교육을 수강하고 대학원에도 진학하여 인맥을 만들었습니다.

그렇게 다양한 경험을 통해 배우고 익히면서, 지금은 감정평가사의 일이 마냥 어렵지는 않습니다. 오히려 어떤 감정평가 업무든 충분히 도전해볼 만하다고 느낍니다. 저는 매년 성장하고 변화하고 있으며, 올해는 위기가 아닌 기회의 해라 보기 때문입니다.

요즘 감정평가사에 대해 부정적인 시선도 있는데, 일반인이 가진 감정평가사에 대한 오해는 무엇이 있을까요?

최근에는 감정평가사가 고의로 고가 감정을 해서 임차인들이 피해를 보는 등 부실 평가 문제가 발생하다 보니, 일반인들이 감정평가사를 오해하는 것 같습니다. 또한 평가기관별로 감정평가 금액이 너무 차이가 나서 감정평가 금액에 대한 신뢰도에 대해 의문스럽게 생각하시는 것 같습니다.

하지만 감정평가사는 국내 유일의 공인된 가치평가가 가능한 전문가로, 묵묵히 사명감을 가지고 열심히 일하는 감정평가사가 더 많습니다. 다만 감정평가와 연관되어 피해를 입으신 분들께는 동종 감정평가사로서 고개 숙여 사과드립니다.

현재 국토교통부에서는 고의적인 부실 평가를 단절하기 위해 전세 사기에 가담한 감정평가사에게 업무정지 등의 강력한징계 처분을 내렸으며, 한국감정평가사협회에서도 전세 보증과 관련한 감정평가 제도 개선, 전세 사기의 사전 예방, 전세 세입자 보호를 위한 ‘서민안심전세 상담센터’를 운영하고 있습니다.

감정평가사는 국가 경제의 든든한 파트너이자 국민 재산권의 수호자로서, 가치있는 세상을 만드는 것을 목표로 합니다. 인간 삶의 터전인 부동산을 다루는 만큼, 그에 따른 사명감 및 책임감을 가지고 업무에 임하고 있습니다.

4차 산업혁명이 다가오는 상황에서 감정평가사가 갖는 차별점이 있다면 무엇일까요?

AI가 발달되면 국가기관과 법률에서 공신력을 인정받는 감정평가사를 대체할 것이라고 우려하는 사람이 많습니다. 현재도 호갱노노, 밸류맵, 네이버 부동산과 같이 부동산 가격을 알려주는 간편한 어플이 많지만, 부동산 가격 정보가 많다고 해서 그 정보가 모두 정답이라고는 할 수 없습니다. 그보다는 기준시점에서 가장 정확한 가격이 무엇인지, 그 가격에 책임을 질 수 있는지가 더욱 중요합니다.

AI 기술은 과거의 데이터가 축적되어야 미래의 예측이 가능합니다. 가격이 정형화된 아파트, 다세대주택, 오피스텔과 같이 거래의 빈도수가 높고 실거래 자료를 수집하기 쉬운 부동산이라면 AI 평가가 가능하겠지요. 하지만 오피스, 물류창고, 데이터센터, 골프장과 같이 정보의 비대칭성이 크고 주택에 비해 상대적으로 거래 빈도수가 낮으며 가격 변수가 복잡하고 다양한 부동산이라면 AI가 관련된 데이터를 축적하기가 현실적으로 불가능합니다. 결국 AI 평가는 기존의 감정평가 업무를 보조하는 방법으로 발전할 것입니다.

과거에는 논밭이었지만 인근에 신도시가 생겨 도로나 대지로 용도가 변경되는 지역도 있고, 중심 상권이었던 이태원이 지금은 외면받을 수도 있듯, 부동산 시장은 외부 상황에 따라 계속 변화합니다. 따라서 과거 데이터에 의존하여 단순히 계산하는 것이 아니라, 변화에 맞는 잣대에 따라 부동산의 가격을 평가하고 그 가격에 책임을 질 수 있는 감정평가사는 반드시 필요하다고 생각됩니다.

요즘 감정평가사에 관심을 갖는 사람이 많은데, 감정평가사의 업무와 진출 방향성에 대해 한 말씀 부탁드립니다.

감정평가사의 업무는 매우 다양합니다. 감정평가법인뿐만 아니라 개인 사무소, 은행, 한국부동산원, 증권회사, 자산운용회사, 시행법인, 중개법인 및 회계법인, 기업체 등 부동산 관련 실무 지식이 필요한 곳이라면 어디에서든 근무할 수 있어요. 감정평가사들이 제일 많이 근무하는 곳은 감정평가법인으로, 합격자 중 대부분은 법인에서 수습을 받고 감정평가 업무를 수행합니다. 담보평가 업무, 공시지가 업무, 컨설팅 업무, 정비사업 업무, 자산재평가 업무 등이 주를 이룹니다. 법인에서 수습을 마친 후 개인 사무소를 열 수도 있습니다. 전문성을 극대화하기 위해 추가로 행정사 자격을 취득하여 보상 전문 감정평가사로 활동하기도 합니다.

또한 법인에서 3~4년간 평가 실무 경험을 쌓은 뒤 시중은행 심사역으로 취업하기도 합니다. 시중은행에서도 감정평가사를 심사역으로 두면 은행 담보 심사의 질을 높이고, 평가법인 등급을 관리하기도 좋기 때문입니다.

마지막으로 공공기관인 한국부동산원과 자산운용회사, 증권회사, 시행법인 등 부동산 관련 회사에서도 일을 할 수 있는데, 부동산 관련 업무 분야에서도 실무 경험을 갖춘 감정평가사를 가장 선호합니다.

미래를 설계하는 청소년과 감정평가사를 준비하는 분들에게 실질적인 도움의 말씀 부탁드립니다.

감정평가사 시험은 매년 국토교통부 장관이 한국산업인력공단에 시험을 위탁하여 실시하며, 1차 객관식 시험과 2차 주관식 시험으로 나뉩니다. 공인 영어시험 성적이 중요한데, 토익(TOEIC)과 지텔프(G-TELP)를 많이 준비합니다. 저는 절대평가인 지텔프를 추천합니다.

감정평가사 1차 시험은 ‘하우패스’를 추천합니다. 감정평가 관련 법규 일타 강사들이 하우패스에 속해 있기 때문입니다. 다만 부동산학원론의 일타강사는 박문각에 속해 있으나, 상대적으로 과목의 난이도가 낮습니다. 그러므로 강사별 샘플 강의를 들어본 후 자신에게 맞는 강사를 선택하면 됩니다.

감정평가사 2차 시험은 박문각(서울법학원)을 추천합니다. 감정평가 실무 일타 강사가 박문각에 속해 있기 때문입니다. 매주 토요일 다른 학원에 비해 압도적으로 참여 인원이 많은 GS스터디(모의고사)를 통해 자신의 상대적 위치를 점검할 수 있습니다. 프라임에도 훌륭한 2차 시험 강사진이 있습니다.

특정 학원을 올패스(All pass)로 수강하기보다는 과목별로 마음에 드는 강사를 골라 듣는 것이 가장 좋다고 생각합니다. 유명한 강사의 강의 노트보다는 한 자 한 자 정성껏 작성한 본인의 시험 답안지에 의해 합격이 결정되기 때문입니다.

감정평가사로서 앞으로의 계획이 있다면 듣고 싶습니다.

제16회 감정평가사 시험 합격자 발표가 났던 2005년 12월은 저에게 전반부 인생의 터닝포인트였습니다. 그리고 이 책을 출간하는 지금은 후반부 인생의 터닝포인트입니다. 앞으로의 계획은 명확합니다. 먼저 이 책을 통해 감정평가사 권자영을 홍보하고, 부동산 등 실물 자산을 많이 소유한 중소기업 및 대기업과 함께 부동산 컨설팅 및 감정평가 업무를 하는 것입니다. 강한 열정을 가지고 맡은 일을 열심히 하는 감정평가사임을 알려, 부동산 감정평가가 필요한 고객들과 전략적 업무 파트너가 되려고 합니다.

두 번째는 부동산 관련 업무 중에서 감정평가 업무의 중요성을 이 세상에 알리고, 부동산의 가장 기초적인 지식인 감정평가 이론 및 실무를 쉽고 간단명료하게 설명하여 감정평가 가이드(Value-Guide)가 되고 싶습니다.

세 번째로는 과거 부동산 투자 실패로 인한 뼈아픈 경험을 교훈삼아 새로운 시각과 마음가짐으로 부동산을 대하여 앞으로 퀀텀 점프할 수 있게 매일매일 노력할 계획입니다.

마지막으로 현재 부동산 감정평가업계에서 자타공인 왕성하게 활동하는 감정평가사의 1인으로서, 공정하고 책임감 있는 감정평가를 통해 어려운 부동산 시장에서도 선한 영향력을 전달하는 사람이 되고 싶습니다.

20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

권자영 저

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