문재인 정권은 집권 초부터 집값만큼은 잡겠다면서 각종 규제책을 쏟아냈다. 전례 없이 강력한 규제에 흔들리던 시장에 코로나19까지 겹치면서, 부동산 가격은 하락세를 이어왔다. 그러나 2020년 6월 현시점, 대한민국 부동산 시장이 다시 꿈틀대고 있다. 부동산 공인중개사와 분양사 홍보 팀장으로 일하면서 다년간 수천 명의 투자자와 실수요자를 만나온 저자는, 우리나라 부동산 시장을 비합리적인 인간이 만들어내는 ‘투기 시장’으로 간주한다. 투기 시장에서 상품의 가격을 좌우하는 것은 바로, 대중심리. 저자는 이 대중심리와 정부가 내놓는 정책의 부작용, 우리나라에만 있는 전세와 선분양 제도로 인해 대한민국 부동산 시세가 일정 사이클을 그려왔다고 주장한다. 이번 책 『부동산 폭등장이 온다』에서 투자의 최적 타이밍을 알려주는 ‘부동산 사이클’을 공개한다.

책 제목이 다소 파격적입니다. 이미 부동산 가격이 많이 오른 것 같은데, 정말 다시 폭등할까요?

부동산은 물론 모든 투자상품의 가격은 대중심리가 좌우합니다. 이 대중심리를 꺾어 방향을 전환하려면 이를 뛰어넘는 막강한 힘이 필요하죠. 서울 및 수도권 시장은 폭등 상황이 진행되는 과정에 ‘코로나19’라는 강한 외부 충격이 발생했습니다. 그래서 잠깐 하락하는 듯한 모양새가 보였죠. 그러나 코로나가 경제를 완전한 파탄으로 끌고 가지 못했고 부동산 시장도 잠깐 억눌렸던 에너지를 다시 발산하기 시작했습니다. 많이 올랐다고 더 오르지 않는 것은 아닙니다. 투기화된 대중심리는 끝없이 오르려는 양상을 띱니다. 이미 비트코인에서 이를 확인하지 않았나요? 부동산은 아직 그 힘을 잃지 않은 것으로 판단합니다. 서울 및 수도권 시장에도 가격이 덜 오른 지역이 있고, 지방은 도시에 따라 이제 폭등이 시작되는 사이클을 펼치는 지역도 보입니다.

책이 출간된 지 이틀 뒤에 6.17 부동산 대책이 나왔습니다. 규제가 꽤 강력해 보이는데 바꾸고 싶은 내용은 없나요?

이번 6.17 부동산 대책이 예상보다 강력한 규제라는 데는 이견이 없을 것 같습니다. 많은 사람이 규제에 대한 시장의 반응에 촉각을 곤두세우고 있기에, 규제가 나온 후 이에 대한 전망이나 대응법을 좀 더 다루면 좋았을 걸 하는 아쉬움은 있습니다. 다만 책에서 정부의 부동산 정책과 시장의 변화에 관한 근본적인 내용을 다뤘습니다. 이번 규제가 강력한 건 사실이나, 결국 책에서 주장한 정부의 한계를 벗어나지 못할 것입니다. 정책으로 인해 시장의 흐름을 완전히 전환시키지는 못할 것입니다. 오히려 시장이 받아들이는 신호는 더 명확해지지 않을까 싶습니다.

책에서 처음 공개하는 ‘부동산 사이클’이 기존에 알려진 부동산 사이클과 어떻게 다른가요? 

부동산 전문가가 말하는 사이클은 일반 경제학에서 따온 4단계 사이클입니다. 이는 경제 모든 분야에서 전 세계적으로 통용되는 일반 사이클 이론이죠. 그런데 저는 우리나라에만 존재하는 특별한 제도와 정책 등이 무시된 사이클은 아무 의미가 없다는 걸 알게 되었습니다. 부동산 10년 주기설이나 일반 사이클을 기반으로 많은 이가 시장을 예측했지만 틀렸다는 것이 증명되지 않았나요? 이는 우리나라에만 존재하는 전세 제도, 선분양 제도 그리고 부동산 정책 등이 시장에 미치는 영향을 간과했기 때문입니다. 특히 기억해야 할 것은 부동산 시장 상승기에 늘 나오는 정부의 강력한 정책으로 인해 이것이 시장 하락기에 접어든 것처럼 보인다는 겁니다. 저는 이 시기를 ‘상승 조정기’라 명명했습니다. 대부분의 사람이 이를 하락장으로 착각함으로써 시장 예측에 오류를 범합니다. 이를 방지하고자 상승 조정장에 관한 이야기를 넣었습니다.

부동산 투자자들이 이 ‘사이클’을 알아야 하는 이유는 뭔가요? 

인간에게는 ‘탐욕’이 있기에 어떤 상품이든 ‘돈이 된다’는 이야기가 나오면 대중이 우르르 몰려갑니다. 그럼 그곳은 금세 투기시장화되죠. 문제는 그때 그 상품의 가격이 본래 가치보다 크게 오른다는 겁니다. 조금 늦게 진입했다가는 가치 대비 비싸게 사게 되고, 가격이 더 오르길 기다리다가 가격이 폭락해버릴 수도 있어요. 그렇게 될 경우 수익률도 낮고 심지어 팔지 못할 때 큰 리스크를 떠안게 되지요. 사이클을 안다는 것은 부동산 가격의 저점과 고점을 알 수 있다는 것이며, 최고 수익률을 선사할 ‘투자 타이밍’을 알 수 있다는 의미입니다.

오랜 시간 동안 부동산 현장에 몸담으셨으니, 실제 부동산 부자를 만나보셨을 것 같아요. 부동산 부자와 초보 투자자의 가장 큰 차이는 무엇일까요?

‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지다!’란 말이 있습니다. 실제 많은 투자자가 이를 명언처럼 여기며 중시합니다. 그런데 정말 그런가요? 입지 좋은 물건이라면 서울 강남을 예로 들 수 있다. 만약 현시점 강남구의 인기 좋은 아파트에 투자한다면 돈을 벌 수 있을까요? 이미 학군, 교통 편의성, 선호도 등의 가치가 가격에 반영된 상태라면, 높은 수익을 기대하기 힘듭니다. 향후 발전성은 둘째치더라도, 투자금 자체가 많이 들 테니까요. 하지만 진짜 부자들은 수익률을 가장 중시합니다. 그들은 무조건 싸게 사서 적절히 올랐을 때 되팝니다. 타이밍을 선도한다는 것이죠. 

부동산은 서민들에겐 범접하기 힘든 분야란 인식이 강합니다. 평범한 사람이 부동산 투자를 해야 할 이유가 있나요?

평범하고 가진 돈이 없는 사람일수록 부동산에 투자해야 합니다. 불과 10~20년 전만 해도 돈이 없어도 공부를 열심히 해 좋은 대학을 나오면 좋은 직장을 가질 수 있었고, 이를 통해 부를 창출할 수 있었죠. 하지만 이런 기회마저 돈 있는 사람에게 박탈당하고 있는 현실입니다. 가진 돈을 불릴 수 있는 수단이 바로 재테크인데, 주식도 이제 자본가들의 전유물이 되었습니다. 돈 되는 정보는 자본가들이 미리 입수해 수익을 최대한 올린 다음 개미들에게 떠넘기는 용도로 활용하고 있으니까요. 단, 부동산만큼은 아이러니하게도 각종 규제가 자본가들이 활개 칠 수 있는 장을 방해하고 있습니다. 실제로 최근 부동산 가격이 크게 상승하는 동안 집을 가진 서민들은 큰돈을 벌었습니다. 불로소득이니 투기니 말이 많긴 하지만, 부동산은 서민이 상류층으로 올라가는 데 붙잡을 수 있는 아직 썩지 않은 유일한 동아줄이라고 생각합니다. 

이 책은 어떤 사람이 읽으면 좋을까요? 어떤 사람이 실제로 도움을 받을 수 있을까요?

솔직히, 부동산 투자를 하는 모든 이에게 도움이 되리라 생각합니다. 우연히 한두 번의 성공적인 투자로 돈을 벌 수는 있습니다. 그러나 우연히 얻은 성공은 교만을 낳게 되고 그것이 어설픈 투자자를 파멸의 길로 인도할 수도 있습니다. 우연을 필연으로 만들어주는 책이 바로 『부동산 폭등장이 온다』입니다. 그리고 정말 이 책을 읽었으면 하는 사람들이 있습니다. 바로 무주택자들이죠. 이 책이 부동산에 대한 막연한 불안감을 해소해 주고 이들이 부동산을 통해 투자에 성공함으로써 가난의 시련에서 벗어나게 하는 밑거름이 되길 진심으로 바랍니다. 

부동산 폭등장이 온다

이현철 저

알에이치코리아(RHK)

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