평생 돈 때문에 가족에게 미안해하는 남편이 되고 싶지는 않았습니다. 그래서 경매를 배우기 시작했습니다. 저처럼 돈 없는 사람이 부자가 될 수 있는 길은 경매 밖에 없었습니다.” 종잣돈이 없어서 300만 원으로 시작한 경매 통장을 3년 만에 30억으로 만든 ‘정오경매’ 김유한 대표의 말이다. 더 이상 월급만으로 부자가 될 수 없는 세상에서 평범한 사람이 부자가 되고 싶다면 부동산 공부는 선택이 아닌 필수다. 특히 부동산 중에서도 적은 돈으로 안전하게 가장 큰 수익을 얻을 수 있는 것이 바로 경매다. 경매 한 번 할 때마다 보통 직장인들의 연봉을 번다는 그의 노하우에 대해 물었다.

수영 강사였다고 들었습니다. 부동산과는 전혀 상관없는 직업인데, 경매를 전업으로 삼게 된 결정적인 계기가 있었나요?

수영 강사와 부동산 경매라니, 전혀 관련성이 없어 보이죠? 하지만 이 둘 사이에는 교집합이 있습니다. 바로 ‘나에게 주어진 시간을 내가 주인이 되어 사용할 수 있다’는 점입니다. 일반 회사원들처럼 내 시간을 누군가에게 저당 잡히기보다는 주도적으로 활용하고 싶었어요. 제가 수영 강사라는 직업을 처음 선택했던 이유도 여기에 있었습니다. 그렇게 가장 혈기 왕성하던 20대를 수영 강사를 하며 보냈습니다.

하지만 한 해 한 해 나이를 먹으면서 힘에 부쳤습니다. 사실 몸을 쓰는 직업에 종사하는 분들은 비슷한 고민을 할 거라고 생각해요. 언제까지 내 몸이 마음처럼 움직여주지 않는다는 걸 느끼게 되거든요. 저도 마찬가지였습니다. 30대가 되자 점점 몸에 무리가 오기 시작했습니다. 그때부터 전업을 계획했는데, 마찬가지로 내 시간의 주인이 될 수 있는 직업을 찾고자 했습니다. 20대를 누구보다 치열하고 근면 성실하게 살면서 느낀 점이 있었습니다. 대한민국에서 월급만으로는 경제적 여유를 누릴 수 없다는 점이었습니다(물론 모든 직장인에게 해당하는 말은 아닙니다). ‘어떻게 하면 내 시간을 주도적으로 활용하면서 동시에 경제적 여유를 얻을 수 있을까?’ 먹여 살릴 처자식이 있었던, 20대 후반의 가장이었던 저는 고민 끝에 경매를 선택했습니다. 3년이 흐른 지금, 탁월한 선택이었다고 생각합니다.

책 제목인 『경매 통장』 이 특정 상품인 줄 알고 실제로 신한은행에 가서 발급해달라고 한 독자들이 많았어요. ‘경매 통장’에 대해 설명 좀 해주세요.

이런 일이 생길지도 모르겠다고 생각했는데, 실제로 독자들에게 문의를 많이 받았어요. ‘경매 통장’은 생활비 통장, 관리비 통장, 적금 통장을 쪼개서 운용하는 것처럼, 경매만 전용으로 하는 통장을 의미해요. 그렇다면 왜 하필 신한은행에서 만들어야 할까요? 경매는 법원과 직접적인 관계를 맺고 있어요. 입찰하는 곳도 법원이고, 그 외의 많은 절차가 법원에서 이뤄져요. 그 법원 안에 입점해 있는 은행이 바로 신한은행이에요. 시간과 효용성 면에서 다른 은행보다는 신한은행에서 만드는 것이 좋겠죠? 경매를 시작하는 분들에게 강조하는 것이 있는데, 바로 ‘실천’이에요. 신한은행에서 통장을 만들어도 그것을 진짜 ‘경매 통장’으로 만들기 위해선 반드시 입찰, 명도, 인테리어, 매매 혹은 임대라는 경매의 전 과정을 몸소 경험하고 헤쳐나가는 실천이 필요해요. 그렇게 경매로 발생하는 수익을 신한은행 통장에 차곡차곡 쌓아 나가면 비로소 ‘경매 통장’이 되는 것이지요.

경매의 진입 장벽이 많이 낮아졌습니다. ‘경쟁이 더 치열해졌다’, ‘요즘은 경매도 비싸다’는 인식이 많은데, 그럼에도 불구하고 여전히 경매가 매력적인 이유는 뭐라고 생각하시나요?

개인적으로 경매의 진입 장벽이 낮아졌다는 것은 좋은 일이라고 생각해요. 물론 경쟁은 더 치열해졌고, 그로 인해 경매가도 이전보다 높아진 것이 사실이에요. 하지만 그럼에도 불구하고 경매는 시세 차익으로 수익을 얻게 해주는 최고의 투자입니다. 제가 경매로 수익을 냈던 3년이라는 기간은 소위 말하는 경매하기 좋았던 시절이 아니었거든요. 저 또한 경쟁이 치열하고, 경매가가 높은 시기에 경매를 했고, 보란 듯이 수익을 창출했기 때문에 자신 있게 말씀드릴 수 있어요. 또 경매는 일반 매매보다 대출이 높게 나온다는 장점이 있어요(일부 조정 지역은 일반 매매 가격과 동일한 곳도 있습니다).

경매 초보자들이 가장 걱정하는 부분이 임장과 권리분석인데, 노하우를 알려주신다면?

노하우라고 하니 거창해야 할 것 같은데요, 놓치지 말아야 할 핵심들을 알려드릴게요. 임장할 때는 직접 해당 물건에 가서 시세(감정평가서를 맹신하지 말 것), 관리비 미납 여부, 부동산의 상태를 확인해야 합니다. 인근 공인중개소에 시세를 확인하러 갈 때는 각각 매수자와 매도자의 입장에서 알아보는 방법과 솔직하게 경매 투자가임을 밝히고 알아보는 방법이 있습니다. 관리비는 서류에서 확인할 수 있는 부분이 아니기 때문에 반드시 해당 물건의 관리사무소에 방문해서 알아봐야 합니다. 부동산의 상태는 직접 눈으로 확인하는 것이 좋지만, 보통의 경우 점유자가 호의적이지 않기 때문에 방문이 어려울 수 있어요. 이럴 때는 같은 구조의 인근 부동산을 방문해 간접적으로 확인하는 것도 방법입니다.

권리분석은 초보자들이 가장 어려워하는 부분인데요, 핵심은 말소기준권리와 임차인의 전입신고 날짜를 비교해보면 됩니다. 즉 임차인의 전입신고 날짜가 말소기준권리 전인지 후인지 비교해보면 돼요. 이것도 어렵게 느껴지면 매각물건명세서의 ‘임차인 현황란’에 아무것도 기록되지 않은 물건을 입찰하면 됩니다. 아무것도 기재되지 않았다는 건 소유자가 살고 있다는 뜻이므로 관계가 복잡하게 얽힌 물건보다 권리분석과 명도가 비교적 쉽기 때문이에요.

『경매 통장』 을 보면 도배와 장판, 입주 청소까지 본인이 다 하셨던데. 업체에 맡기면 되지 않나요?

네, 그렇게 하는 게 좋아요. 도배, 장판, 입주청소, 건물관리까지 다 경험해본 결과 그런 일은 전문 업체에 맡기는 것이 좋다는 판단이 들었어요. 그 일들이 굉장히 전문적인 기술을 필요로 하기 때문에, 보통 사람이 하기에는 버거워요. 책에서도 이야기했지만, 저 정말 고생 많이 했습니다.

당시에 그 모든 과정을 직접 했던 이유는 그만큼 금전적으로 열악했고, 어떻게든 비용을 절감하고 싶었기 때문이에요. 결론적으로 힘은 힘대로 들고, 재료비에 업체 비용까지 이중 삼중으로 비용이 들었어요. 그렇게 몸도 마음도 지치고, 좌절감마저 들더라고요. 하지만 지나고 보니 값진 경험이었다는 생각이 들어요. 힘든 만큼 제 자신을 성장시키는 계기가 되었거든요.

『경매 통장』 부록에 ‘2018년 추천 물건’을 친절하게 분석해 주셨던데, 눈여겨볼 만한 지역이나 호재를 독자들에게 추천해주세요.

강연회에 오신 분들에게만 추천해드린 지역인데요, 채널예스 독자분들에게도 살짝 알려드릴게요. 서울권에서는 강남, 목동, 용산, 경기권에서는 파주, 남양주, 금정, 판교, 인천 지역에서는 송도, 강화도를 추천 드려요.

저자님은 처음 경매를 시작하고 3년 정도 쉬었다가 다시 시작하셨어요. 경매를 시작하는 것도 중요하지만 중간에 포기하지 않고 지속해나가는 게 더 중요한데, 독자들에게 해주고 싶은 말이 있나요?

제가 처음 경매를 시작할 때는 정말 아무것도 몰랐고 열정만 가득했어요. 아내의 말을 빌리면 ‘맨땅에 헤딩’하는 격이었지요. 아무 대비도 없이 덜컥 첫 물건을 낙찰 받은 탓에 이후 과정이 살얼음판을 걷는 것과 같았어요. 그때 조금만 더 준비를 하고 뛰어들었다면, 3년이라는 공백도 없었을 거예요. 첫 물건에서 백만 원의 수익을 거뒀지만 그 과정이 너무 힘들어서 한동안 경매를 하지 않았어요. 열정과 의지를 갖고 시작하되, 경매에 대한 공부는 반드시 뒷받침되어야 합니다. 저 역시 다시 경매를 시작하겠다고 마음먹었을 때, 경매학원도 다니고 인테리어도 배우러 다니는 등 부단히 노력했어요. 경매에 관심은 있지만 쉽게 포기하는 사람들이 많아요. 대부분 두 가지 이유입니다. 첫째, 경매에 대한 지식은 많지만 실천력이 부족한 경우, 둘째, 열정과 의지는 충만하지만 지식은 없는 경우. 경매 시장에서 꾸준히 성장하고 살아남기 위해서는 이 두 가지가 모두 필요하다고 말씀드리고 싶어요.