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부동산 투자, 성공하려면 이것만은 기억해라!

『내 집 없는 부자는 없다』 대치동 키즈 저자 인터뷰

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부동산 시장의 본질이 바뀌지 않았기에 부동산 투자자의 움직임이나 유동성의 흐름 역시 포스트 코로나 시대에도 달라지지 않으리라고 생각합니다. (2020.06.18)


대한민국에 사는 30~40대라면 강남은 물론 ‘마용성(마포·용산·성동)’이라든가 ‘수용성(수원·용인·성남)’과 같은 축약어를 2~3가지 정도는 알고 있어야 대화에 낄 수 있을 정도로, 우리나라에서 부동산 투자에 관한 관심은 뜨겁다. 집을 가진 사람이나 가지지 못한 사람이나 부동산 고민을 하는 것은 매한가지다. 그들이 원하는 것은 단 하나, 어떻게 하면 남들처럼 부동산 투자로 부자가 될 수 있을지 그 방법을 아는 것이다. 

이 책의 저자 대치동 키즈는 2009년의 하락장과 이후 이어진 폭등장까지 두루 겪은 13년 차 투자자다. 이 책에서 부동산 투자를 처음 시작하는 사람들이 어떠한 어려움에 부닥치는지, 종잣돈부터 매수·매도에 이르기까지 문제를 알아본 후 이러한 장애를 어떻게 극복해 성공적인 내 집 마련을 할 수 있는지를 살펴본다. 그리고 내 집을 넘어서 부자의 초입에 들기 위해 어떻게 하면 본격적인 부동산 투자자의 길로 갈 수 있는지를 알려준다. 지속 가능한 투자를 위해서 부동산 자산을 어떻게 만들어가야 하는가? 언제, 무엇을 사야 하는가? 어떤 방법으로 사야 하는가? 이에 대한 대답과 꾸준한 투자를 통해 얻은 깨달음, 투자 노하우를 솔직하게 공개한다. 마지막으로 코로나 이전과 이후의 부동산 시장을 짚어보며 앞으로 나아갈 길을 제시한다.



책 출간을 축하드립니다. 작가님의 간단한 소개와 『내 집 없는 부자는 없다』는 어떤 책인지 알려주세요.

안녕하세요. 올해로 40대 중반이 된 15년 차 직장인이자 13년 차 부동산 투자자인 대치동 키즈입니다. 필명처럼 대치동에서 학창시절을 보냈고 결혼 후에는 분당에 살고 있습니다. 첫 부동산 투자를 금융 위기 직전에 시작해서 하락장을 먼저 경험한 후, 재기해서 지속 가능한 선순환 부동산 투자를 실천하고 있습니다. 블로그 ‘대치동 키즈의 또~엇’에서 2만 명의 이웃들과 쉬운 투자 이야기, 세상 이야기로 소통을 하고 있습니다. 네이버 카페 ‘부동산 스터디’에서 ‘얍스킨’이란 필명으로도 활동하고 있습니다.

『내 집 없는 부자는 없다』는 한 가족의 가장이자 40대 직장인 투자자가 이야기해주는 3040을 위한 현실적인 투자서입니다. 사회적으로 부자 되는 기회가 많았던 산업화 세대나 민주화 세대와는 다르게, 3040 세대는 세계화에 따른 물질적 풍요로움을 누렸지만 그와 동시에 명예퇴직과 이직, 고용불안을 항상 안고 살아오면서 자산 형성의 기회를 제대로 얻지 못한 세대입니다. 이들은 부자가 되고 싶지만 동시에 이를 위해 현재 삶의 행복을 희생하기를 원하지 않는 사람들입니다. 이런 분들을 위해 삶의 행복을 희생하지 않으면서 부동산이란 도구를 통해 즐겁고 지속 가능한 투자를 하고 이를 통해 부자의 초입에 설 방법을 제시하고자 했습니다. 

작가님은 어떻게 부동산 공부를 시작하게 되셨나요?

제가 처음 부동산 투자에 관심 가진 시기는 2004년입니다. 대치동에서 부동산 투자는 부모님이나 이웃 어르신들의 이야기, 혹은 동네 친구들과의 대화를 통해 자연스럽게 전해 듣고 관심을 가지는 주제 중 하나입니다. 당시에 사회 초년생으로 용산으로 회사에 다니던 시절이었는데 주상복합이 트렌드였습니다. 용산 개발 붐이 일어나면서 사람들의 관심이 고조되던 시기에 용산시티파크라는 고급 주상복합이 분양하자 세간의 화제가 되었습니다. 개그우먼 이경실이 당첨되었다고 해서 더욱 화제였는데 당시 대박을 바라는 많은 사람들이 분양 신청에 뛰어들었습니다. 지금 아크로 서울포레스트같이 말이죠. 물론 저는 떨어졌지만, 당첨 후 전매하신 분들은 꽤 돈을 벌었습니다.

그 뒤 2007년 초에 삼성동에서 근무할 때였습니다. 당시는 대기업들의 주가가 저평가되었다고 하면서 너도나도 주식 열풍이 대단하던 시절이었는데, 친구가 성남의 태평동 재개발 투자를 권유했습니다. 자기 형님이 매매가 1억 원짜리를 전세 끼고 2천만 원에 여러 채 매입한 후 개당 3억 원에 매도해 2억 원의 차액을 남겼다는 것입니다. 이 이야기를 듣고 이듬해 성남 재개발 3억 1천만 원을 1억 원은 전세 끼고 자기자본 2억 원으로 샀습니다. 그 뒤 1년 후 성남시 모라토리엄 선언과 함께 기나긴 암흑기를 맞이하고 말았습니다.

성공적인 내 집 투자를 위한 시기는 생애 주기라고 하셨습니다. 구체적으로 알려주세요.

집은 사는 사람에게 단순히 주택 이상의 의미를 가집니다. 집에 산다는 것은 그 동네 커뮤니티의 일원으로서 동네 분위기, 교육, 생활, 쇼핑, 인간관계와 같은 인프라 가치를 누린다는 의미입니다. 물론 실거주를 위한 부동산 구매라도 투자 측면도 결코 간과해서는 안 됩니다. 자산은 그 가치가 늘어날 때 비로소 의미가 있기 때문입니다. 이 2가지 면에서 내 집 투자는 순수 투자 수익만을 위한 부동산 투자보다도 훨씬 더 많은 사항을 고려해야 하는 어려운 영역입니다. 

내 집 마련 투자를 하는 실수요자들도 실거주와 투자를 분리해 생각하는 경향이 있습니다. 전문가들 역시 실거주는 아무 때나 하면 되고 투자는 부동산 경기를 보라고 말하고 있습니다. 하지만 실거주 투자는 아무 때나 해서는 안 됩니다. 그렇다고 시세차익에 집착해 부동산 경기만 쳐다보고 해서도 안 됩니다. 그러다가는 집은 집대로 꼭지에 물리고 어쩔 수 없이 대충 살려고 들어간 집에서 삶의 만족도가 떨어질 수 있습니다. 시황에 흔들리지 않으면서도 실거주 만족도와 자산 증가, 두 마리 토끼를 잡으려면 나와 가족의 생애 주기에 주목해야 합니다. 신혼이나 태어난 아이의 교육과 같은 생애 주기는 시황에 구애받지 않고 우리 가족이 더 나은 입지 환경의 집으로 옮겨가야 할 동기를 부여하기 때문입니다. 이 책은 생애 주기 투자의 구체적인 방법을 소개하고 있습니다.

책 전반에서 선순환 투자를 강조하셨는데, 선순환 투자란 무엇인가요?

투자가 재미있으려면 종잣돈이 있어야 합니다. 종잣돈이 없는 투자 공부처럼 재미없는 것은 없습니다. 지속 가능한 투자를 하기 위해서 가장 중요한 것은 마르지 않는 종잣돈을 생성하는 투자 시스템을 만드는 것입니다. 강의나 책은 대부분 성공 사례만 이야기합니다. 그리고 저자들은 항상 잃지 않는 투자를 강조합니다. 하지만 실전 투자를 하다 보면 이익을 볼 수도 있지만 때로는 손해를 볼 수도 있습니다. 그게 현실이기 때문입니다. 이때 마르지 않는 종잣돈을 가지고 있는 사람은 손해를 보더라도 부동산 시장을 떠나지 않고 재기할 수 있습니다. 이 책은 시장을 떠나지 않고 지속 가능한 투자를 할 수 있는 그 방법, 즉 선순환 투자 시스템에 관해 이야기합니다. 선순환 투자 시스템은 마르지 않는 기초 투자금을 생성하는 뿌리 자산, 기초 투자금을 불리는 줄기 자산, 그리고 불어난 투자금으로 경제적 자유를 만들어내는 잎 자산으로 이루어져 있습니다. 각각의 자산의 성격은 무엇인지, 어떻게 하면 만들어낼 수 있는지를 이 책에서 풀어보았습니다.



지속적으로 부동산 투자를 할 수 있는 힘은 어디에서 나오시나요?

지속적으로 부동산 투자를 할 수 있는 힘은 첫째 마르지 않는 종잣돈, 둘째 기회를 볼 줄 아는 눈과 돈의 감각, 마지막으로 실행력과 인적 자산에서 나옵니다. 가장 중요한 것은 마르지 않는 종잣돈입니다. 

종잣돈은 실제 돈을 말하기도 하지만 언제든 저렴한 이자로 높은 대출 한도를 만들어낼 수 있는 유무형의 자산들, 즉 몸담고 있는 회사와 자신의 연봉, 신용 상태, 가지고 있는 담보물 등을 포함합니다. 하지만 이러한 종잣돈이 있어도 기회를 볼 줄 아는 눈과 돈의 감각이 없으면 사기를 당할 가능성이 큽니다. 특히 요즘같이 모든 것이 오르는 시기에는 황금과 돌이 구분되지 않기 때문에 물건을 볼 줄 아는 눈은 더욱 필요합니다. 돈의 감각도 투자자에게 중요한 요소입니다. 유동성을 불러오는 매수세가 오고 가는 것을 기민하게 느낄 수 있어야 투자의 세계에서 살아남을 수 있습니다. 하지만 이 모든 것도 결국 매수와 매도를 하지 않으면 아무런 의미가 없습니다. 매수매도 행위와 관련된 인적 자산을 최대한 활용해 물건을 획득하고 매도해 이익을 취해야 투자 여정은 비로소 마무리됩니다.

오히려 투자자에게 크게 요구되지 않는 것은 전문적 지식입니다. 한 기업의 CEO가 참모들의 보고서를 보고 판단을 내리듯이 부동산 투자자 역시 분야별 전문가들이 내놓는 견해와 보고서들을 보고 이 부동산에 투자할지를 판단할 줄만 알면 됩니다. 

작가님께서 생각하는 성공적인 부동산 투자란 어떤 것인가요?

부동산 투자를 하다 보면 왜 투자를 하고 있는지를 잊는 경우가 많습니다. 부동산 투자가 인생에서 할 수 있는 가장 비싼 소비 행위이고 하면 할수록 아드레날린이 분비되기 때문에 그 매수와 매도 행위 자체에 몰입하는 경우를 많이 봤습니다. 처음 부동산 투자에 뛰어들 때 마음가짐을 생각해보면 자산을 일구고 부자가 되어 결국 경제적 자유를 얻고자 함이었습니다. 당연히 성공적인 부동산 투자는 그 최종 목적에 부합되는 방향으로 가야 합니다. 

수없이 많은 매수와 매도 행위를 했음에도 내가 여전히 부자가 아니고 경제적 자유를 획득하지 못했다면 그것은 성공한 부동산 투자가 아닙니다. 혹은 부동산 투자 공력이 높다고 자부하는데도 여전히 자본적·시간적 여유에 쫓기고 있다면 그것 역시 성공한 부동산 투자자가 아닙니다. 한 번 정립된 투자 패턴은 쉽게 바꾸기 어렵습니다. 이 책은 부동산 투자를 시작하는 분들에게 자본적·시간적 여유를 누릴 수 있는 성공적인 부동산 투자를 하려면 어떻게 방향 설정을 해야 하는지에 대해 설명합니다.

마지막으로 포스트 코로나 시대를 맞이해 부동산 투자는 어떻게 해야 할까요? 

코로나 시대는 현재 진행 중이기 때문에 섣불리 포스트 코로나 시대를 이야기하기는 시기상조입니다. 하지만 한 가지 드러난 사실은 코로나로 인해 사람들은 신뢰할 수 있는 주변을 제외하고 스스로 대면 접촉을 최소화하고 있다는 것입니다. 이는 주택 시장에 보이지 않는 변화를 가져오고 있습니다. 이미 요즘 분양하는 브랜드 아파트의 분양 카탈로그는 아파트 입주민에 대한 외부 보안 강화와 공기청정 시스템에 대한 홍보를 기본으로 하고 있습니다. 앞으로 주택의 상품 가치에는 이 2가지 항목이 중요한 부분을 차지하게 될 것입니다. 

반면 포스트 코로나 시대로 인해 부동산 투자자를 위한 비대면 서비스가 강화되더라도 투자자들의 발품은 줄어들지 않으리라고 생각됩니다. 부동산 투자 시장이 변해도 그것을 이루는 상품은 부동산이란 말 그대로 땅에 박혀 움직이지 않기 때문에 아무리 사이버 홍보가 활성화된다고 하더라도 최종적으로는 투자자의 눈으로 확인해야 하기 때문입니다. 그런 측면에서, 오프라인 중개소 역시 포스트 코로나 시대에도 부동산 시장에서 중요한 역할을 할 것으로 봅니다. 부동산 시장의 본질이 바뀌지 않았기에 부동산 투자자의 움직임이나 유동성의 흐름 역시 포스트 코로나 시대에도 달라지지 않으리라고 생각합니다.



* 대치동 키즈

대치동에서 학창시절을 보낸 15년 차 직장인이자, 두 아이의 아빠 그리고 지난 2009년 부동산 하락장을 경험한 후 재기한 13년 차 부동산 투자자다. 블로그 ‘대치동 키즈의 또~엇’을 통해 2만 명의 이웃들과 어려운 투자 방법보단 보통 사람들을 위한 쉬운 투자 이야기, 세상 이야기를 공유하며 공감하고 있다. 또한 네이버 부동산 스터디 카페에서 필명 ‘얍스킨’으로 활동하면서 부동산 투자에 대한 인사이트를 제공하고 있다.



내 집 없는 부자는 없다
내 집 없는 부자는 없다
대치동 키즈 저
원앤원북스





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글ㆍ사진 | 출판사 제공

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