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일본형 ‘빈집 쇼크’가 온다

한국 부동산 시장의 암울한 전망

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부동산 가격이 한없이 오르던 때 부동산은 귀중한 자산이며 재산이었다. 상속세를 내더라도 상속하길 원했다. 그런데 지금은 어떨까? 부동산 가격이 상승하기는커녕 오히려 계속해서 하락하고 있다.

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전국 빈집(2015년 말 기준)이 106만 9,000가구로, 사상 처음 100만 가구를 넘어섰다. 국내 빈집 수는 2035년엔 148만 가구, 2050년에는 전체 가구의 10%인 302만 가구에 달할 것이라는 전망까지 발표됐다. 전문가들은 한국도 저출산과 고령화, 주택 과잉 공급이 겹치면서 일본식의 ‘빈집 쇼크’가 발생할 수 있기 때문에 정부가 조기에 대책을 세워야 한다고 조언하고 있다.

 

위 내용은 2017년 1월 3일 <조선일보> 1면 톱기사 내용의 일부로 한국 부동산 시장에 대한 암울한 전망을 보여준다. 새해 벽두부터 암울한 뉴스이기는 하지만 결코 과장된 내용이 아니다. 우리나라보다 먼저 부동산 쇼크를 경험했던 일본은 어땠을까? 일본 총무성의 조사에 의하면, 2013년 시점에서 일본 전국에 ‘빈집’은 820만 호였다. 총 주택 수 6,063만 호 중 13.5%가 ‘빈집’이라는 것이다. 도쿄 올림픽(1964년) 직전인 1963년에는 총 주택 수 2,109만 호 중에서 ‘빈집’은 53만 호로 전체의 2.5%에 지나지 않았다. 일본에서는 앞으로 10년 이내에 ‘빈집’ 수가 1,000만 호에 이를 것이 확실하다. 그렇다면 일본에서는 왜 ‘빈집 쇼크’가 일어난 것일까?


일본은 매년 130만 명 이상이 사망한다. 고령사회라는 것은 한편으론 그만큼 많은 사람들이 인생을 마감한다는 뜻이기도 하다. 이렇게 고령자인 부모가 죽고 나면 그 다음은 ‘부모가 살던 집을 어떻게 할 것인가.’라는 문제가 남는다. 과거에는 ‘집’에 대한 문제가 발생했을 경우, ‘유족 간의 상속을 둘러싼 다툼’이 일반적이었다. 부동산 경기가 좋아서 부동산의 가격이 높았기 때문에 자식들이 ‘집의 권리가 자신에게 있다.’고 서로 싸우는 것이다. 그런데 지금은 시대가 완전히 바뀌고 말았다. 부동산의 가격이 계속 하락하여 오히려 보유하는 것이 부담이 되기 때문에 상속을 원하지 않는 경우가 급증하고 있는 것이다. 여러 조사에 의하면, ‘부모가 돌아가신 후에 집을 상속하지 않겠다.’라는 답이 가장 많다.


이것은 일본의 고령사회와 맞물린 변화된 부동산 시장의 한 단면이다. 부동산 가격이 한없이 오르던 때 부동산은 귀중한 자산이며 재산이었다. 상속세를 내더라도 상속하길 원했다. 그런데 지금은 어떨까? 부동산 가격이 상승하기는커녕 오히려 계속해서 하락하고 있다. 상속세를 내고 상속했다 하더라도 그것으로 끝나지 않는다. ‘재산세’를 내지 않으면 안 된다. 유지 관리비도 만만치 않다. 그렇다고 팔리지도 않는다. 빈집이 생기는 이유다.


일본에는 ‘유령 도시’라는 말이 있다. 그 말이 생겨난 배경은 이렇다. 1970~80년대에 일본 샐러리맨들은 고도 경제성장을 경험하면서 ‘마이 홈(My Home)’에 대한 꿈을 가지고 있었다. 그리고 그 꿈에 편승하여 대규모 아파트 단지들이 여기저기서 개발됐다. 하지만 고도성장이 멈추자 입주자는 급속히 줄어들었다. 게다가 저출산 고령화로 인해 아파트 단지에는 노인들만 남아, 낮에도 사람을 찾아보기 힘든 ‘유령 도시’가 탄생하게 된 것이다.

 

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일본에서는 이렇게 ‘유령 도시’가 된 대규모 단지가 전체 단지의 30%에 달한다고 한다. 아파트를 구매하는 사람이 없으니 부동산 가격이 오를 리 없고, 재개발 계획 역시 나올 리 없다. 입주자가 모두 없어질 때까지 단지는 방치될 수밖에 없는 것이다. 이렇게 방치된 많은 집들 중 상당수는 노후화되어 붕괴 위기에 놓여 있기도 하고, 원인불명의 불이 나는 등 사건 사고의 요인이 되는 경우도 흔히 있다.


일본에서는 최근 10년간 ‘빈집’이 160만 호나 증가했다. 반대로 2015년 1년간 90만 호의 신규 주택이 착공되었다. ‘빈집’은 계속 늘어 가는데 새로운 주택 공급이 멈추지 않는 것은 무엇 때문일까? 주택을 사고자 하는 사람들의 경우 당연히 신축을 선호하기 때문이다. 그 때문에 오래된 물건은 팔리지 않는다. 팔리지 않으니 가격은 떨어진다. 그래서 방치되는 ‘빈집’이 늘어난다. 악순환의 연속이다.


그렇다면 한국은 어떨까? 30년간 한국과 일본을 오가며 경제 전문기자로 활약한 타마키 타다시 씨는 자신의 저서 『한국경제, 돈의 배반이 시작된다』에서 ‘저출산 고령화’가 일본보다 빠르게 진행되고 있고, 이미 저성장 장기불황의 터널에 깊숙이 진입한 한국도 이 문제를 결코 쉽게 생각해서는 안 된다고 경고하고 있다.


여러 경제 전문가들이 지적하듯 앞으로의 정부 정책은 주택 공급에만 그 초점이 맞춰져서는 안 되고, 기존 주택에 대한 적절한 관리와 정비에도 세밀한 관심을 가져야 한다. 그래야 지금 흔들리고 있는 한국 부동산 시장도 연착륙이 가능할 것이다.

 


 

 

한국경제, 돈의 배반이 시작된다타마키 타다시 저 | 스몰빅인사이트
이 책에는 ‘잃어버린 20년이라는 장기불황의 시기에 일본의 기업과 국민이 겪어야 했던 수많은 고난과 역경, 그리고 그 어려움을 극복해 낸 방법이 고스란히 녹아 있을 뿐만 아니라, 오랜 시간 한국에 거주하면서 저자가 느끼고 깨달은 한국경제의 문제점과 대처 방안이 전문가적 식견으로 제시돼 있다.


 




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