삼성경제연구소가 인정한 부동산 재테크 최고의 명강사 고준석 교수. 부동산 투자에 대한 조언을 듣기 위해 찾아오는 사람들의 질문 요지를 그는 두 가지로 요약한다. 바로 ‘When과 What’이다. 둘 중 무엇이 옳은 질문일까?

“‘When’에 초점을 맞추는 사람들은 대부분 부동산 시장에 대한 확신이 없고, 부족한 종잣돈을 핑계로 항상 투자 시점만 저울질하는 사람들인 경우가 많다”고 말한다. 반면 “‘What’에 초점을 맞추는 사람들은 투자를 실행할 준비가 되어 있는 사람들”이다. 부동산 시장에서 시점은 그리 중요하지 않다는 것이다.

“우리나라 부동산 시장은 극명하게 양극화되어 있습니다. 시장이 침체되어도 오히려 가격이 올라가는 부동산이 있는가 하면, 시장이 활성화되어도 가격이 떨어지는 부동산이 있습니다. 여기서 주목할 사실은 부자가 되는 사람들은 ‘When’보다 ‘What’에 초점을 맞추는 질문을 많이 한다는 것입니다.”

‘프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 전문가 1호’로 활동 중인 그가 지난 4월 20일 동국대 덕암세미나실에 나타났다. ‘강남부자들’ 그들이 부자가 될 수밖에 없었던 열두 가지 이야기를 차례차례 들어보자.


1. 부자들은 유혹당하지 않는다.

현명한 부자들은 절대로 유혹에 휩쓸리지 않습니다. 유혹당하지 않으려면 여러분의 적은 누구이고, 아군은 누구인지 명확히 알아야 하죠. 여러분을 유혹하는 적들은 지나칠 정도로 친절한 태도로 투자수익을 100% 보장한다면서 자세한 개발계획을 이야기하죠. 하지만 이것은 여러분을 유혹하기 위한 냉혹한 술수일 가능성이 높습니다.

오늘도 부동산 시장은 여러분이 모르는 사이에 돈을 가로채기 위해 온갖 정보로 유혹하고 있습니다. 부자들은 주변 사람들의 얘기나 분위기에 흔들리지 않고 미래가치를 찾아 투자했다는 사실을 명심해야 합니다.

2. 부자들은 미래에 투자한다.

부동산 하수는 현재의 시장 분위기에 휩쓸리지만 고수는 미래를 내다보고 투자합니다. 고수들은 지금은 좀 손해를 보는 듯해도 미래에는 분명 돈이 된다는 확신이 서면 주저하지 않고 투자하죠. 그리고 본인이 가장 자신 있는 부동산을 골라 과감하게 투자합니다. 또한 사람들이 거들떠보지도 않고 하찮게 여기는 부동산도 귀하게 여길 줄 압니다. 다시 말해 넉넉한 마음을 가진 장기투자 전문가들입니다.

반면 부동산 하수들은 현재의 이익에만 급급한 나머지 돈이 된다고만 하면 잘 모르는 부동산에도 허둥지둥 투자하는 경우가 많습니다. 주변의 사탕발림에 쉽게 넘어가는 이유도 이에 있죠. 이렇게 조급증이 있는 단기투자자들은 눈앞의 투자수익이 보장되지 않는 미래에 투자하는 것을 힘들고 버거워하며 쉽게 포기하고 맙니다. 아무런 준비도 없이 막연하게 ‘미래에 투자한다’고 해서 모두가 부자가 되는 것은 당연히 아닙니다. 기회가 왔을 때 놓치지 않고 즉시 실행할 수 있는 능력을 길러야 합니다. 준비된 사람들만이 성공을 보장받을 수 있다는 얘기죠.

3. 부자들은 실패에 집착하지 않는다.

유연성은 부동산 투자에서뿐만 아니라 시대와 환경을 막론하고 조직에서든 개인적 인간관계에서든 성공을 담보하는 최고의 자신입니다. 힘겨운 상황에서도 감정을 억제하고 평정심을 유지하며 이를 성공의 발판으로 삼을 수 있게 만드는 덕목이 바로 유연한 사고 혹은 유연한 대처 능력 즉, 유연성이죠.

부동산 고수는 과거 한두 번의 실패에 연연하지 않아요. 그들은 과거의 실패를 극복하지 못하면 불필요한 집착과 편견에 사로잡히게 된다는 사실을 누구보다도 잘 알고 있는 ‘마음 컨트롤’의 귀재들입니다.

4. 부자들은 투자도 배우자와 함께 한다.

배우자를 적으로 생각하면 안 됩니다. 아파트만 잘 갈아타도 부자가 될 수 있어요. 부자가 ‘되는’ 사람들은 모든 투자 과정을 배우자와 함께 합니다. 그들은 항상 배우자와 대화를 통해 서로의 의견을 나누며, 의견 차이를 좁혀나가죠. 그리고 끊임없이 서로를 격려하며, 목표를 세우고 함께 도전하며 꿈을 이뤄나갑니다. 또한 시장조사부터 계약을 마칠 때까지 배우자의 단점을 서로 보완해줍니다. 배우자와 함께 즐기면서 거둔 성공이기에 경제적 이익 그 이상의 기쁨을 맛볼 수 있죠.

부동산은 그 어떤 투자 종목보다도 투자 규모가 큽니다. 자그마치 큰 자산의 80~90% 정도를 움직여야 하죠. 가정경제에 결정적인 영향을 미칠 수밖에 없는 이런 중대한 투자를 배우자의 동의 없이 독단적으로 결정하여 실행한다면 그 결과와 상관없이 배우자의 동의 없이 독단적으로 결정하여 실행한다면 그 결과와 상관없이 배우자는 심한 무력감과 배신감을 느낄 수밖에 없을 것입니다. 이처럼 설령 투자 결과가 좋더라도 배우자와 함께하지 않는 투자는 부부 관계에 악영향을 미치며, 장기적으로 투자 결과에도 좋지 않은 영향을 미칠 수 있어요. 인생의 가장 큰 자산은 당신의 배우자입니다. 배우자는 경계의 대상이 아닙니다.


5. 부자 엄마 & 가난한 엄마

‘부자 엄마’들은 부동산에 대해서 아는 것보다 모르는 것이 더 많아도 부족한 부분을 이론이 아닌 현장을 발로 뛰면서 채워나갑니다. 꾸준히 현장을 돌아다니며 이것저것 분석하고 투자 기회를 엿보죠. 또한 주변의 부자 엄마들의 조언에 귀를 기울이며 배우고 또 배웁니다. 어렵거나 잘 모르는 일도 다른 사람에게 맡기지 않고 직접 처리하며 실전 경험을 쌓아가요.

일본에 외환 투자에 나서는 일명 ‘와타나베 부인’이 있다면, 한국에는 부동산 투자에 나서는 ‘강남 아줌마’가 있는 셈이죠. 저는 이런 현상을 부동산 투자는 경제 이론을 많이 아는 ‘아빠’보다, 지역 경제에 밝은 ‘엄마’가 더 잘한다는 의미로 해석하고 있습니다. 그들은 빠듯한 생활비를 줄여가며 종잣돈을 만들고, 부지런히 지역 정보를 수집합니다. 부동산 투자는 이론을 많이 알거나 돈만 많다고 해서 성공하는 것은 아니라는 것을 증명하고 있죠.

6. 부자 아빠 & 가난한 아빠

결혼 생활 10년이 넘어서도 내 집을 마련하지 못해 이사철만 되면 전셋값 걱정에 전전긍긍하는 사람이 있는 반면 결혼 4~5년 만에도 내 집 마련을 거뜬히 해내는 사람이 있습니다. 이는 현실을 아는 사람과 모르는 사람의 차이 때문일 가능성이 높습니다. 현실을 직시할 때 비로소 부자가 될 가능성이 높아진다는 것이죠. 현실을 모르는 사람은 꿈에 취해 있을 수밖에 없어요. 현실을 직시하지 못하면 가난한 아빠가 될 뿐입니다.

‘가난한 아빠’에서 벗어나 ‘부자 아빠’가 되고 싶다면 우선 투자 편식의 습성부터 버려야 합니다. 또한 은퇴 이후를 생각한다면 항상 아내의 조언을 귀담아 들어야죠. 그리고 부자 아빠들은 이미 모든 자산관리를 아내에게 신탁하고 있다는 사실도 명심해야합니다.

7. 부자들은 빚을 두려워하지 않는다.

부자가 되지 못하는 사람들은 레버리지에 대한 두려움을 극복하지 못합니다. ‘혹시 대출금리가 올라가면 어떡하지’, ‘대출금을 끼고 집을 장만했다가 집값이 떨어지면 어떡하지’, ‘대출 원리금은 언제 다 갚지’등의 불안감 때문에 자신과 타협하며 안주합니다. 결국 이자에 대한 두려움과 편견을 극복하지 못하고 내 집 마련을 또 내일로 미루고 있는 것이죠. 내 집 마련을 못할 수밖에 없는 이유입니다. 그렇다고 성실하게 저축만 하면서 무조건 기다린다고 저절로 집을 장만할 수 있는 것은 아닙니다. 맞벌이 부부가 한 달에 500만 원씩 10년을 저축해도 웬만한 교육환경과 편의시설을 갖춘 지역의 집을 사기란 쉽지 않습니다.

미래의 자금 계획이 확실히 세워졌다면, 당장은 좀 부담이 되더라도 대출을 받아 투자에 나서는 것이 좋습니다. 저축으로 돈을 모으는 속도는 오르막길을 올라갈 때처럼 느리다면, 대출금을 상환하는 속도는 비탈길을 내려갈 때처럼 빠른 경우가 많죠. 레버리지의 규모를 계속해서 계산해볼 필요가 있습니다.

8. 부자들은 멘토와 동행한다.

부자들은 자신이 진정한 멘토라고 생각하는 전문가의 조언을 ?청하죠. 이들은 자신의 인생 경험보다 전문가의 의견을 더 신뢰합니다. 또한 자신의 생각은 전문가의 조언 앞에 헌신짝처럼 내팽개칩니다. 또한 이들은 결코 여러 명의 전문가를 좇지 않아요. 한 명의 지혜보다 열 명의 지혜가 힘이 되는 통섭의 시대라지만, 부동산 투자에서만큼은 어설픈 열 명의 전문가보다 제대로 된 전문가 한 명의 조언이 낫습니다. 여러 전문가에게 조언을 듣는 것은 오히려 역효과를 낼 수도 있죠. 투자 멘토는 제대로 된 전문가 한 명이면 충분합니다.


9. 부자들은 역발상 투자의 귀재다.

부자들은 시장이 무서울 침체되는 상황일수록 질 좋은 사냥감을 찾습니다. 집값이 떨어진다고 모두가 몸을 사릴 때도 그들은 과감히 베팅하죠. 비록 지금 가격이 떨어지고 있다고 해서 미래에도 절대로 수익을 거둘 수 없을 거라고 섣불리 판단하지도 않습니다.

10. 부자들은 속전속결한다.

위대한 기업의 CEO와 부자들의 공통점은 결코 허둥대거나 머뭇거리는 일이 없다는 것입니다. 그들은 눈앞에 놓인 기회를 절대 놓치지 않습니다.

부동산 고수는 지금이 타이밍이란 판단이 들면 즉시 행동으로 옮깁니다. 그들은 신속하게 결정하고 즉시 실행하는 습관이 몸에 배어있죠. ‘빠른 놈’이 ‘느린 놈’을 잡아먹는 정글의 법칙이 고스란히 적용되는 부동산 시장에서 성공할 수밖에 없는 특별한 DNA를 가지고 있는 것이죠. 돈이 되는 물건일수록 오래 기다려주지 않는다는 것을 그들은 오랜 경험을 통해 누구보다도 잘 알고 있습니다.

여기서도 주의할 점은 있습니다. 신속하게 실행해야 한다는 강박관념에 사로잡혀 아무 부동산에나 손을 대서는 안 됩니다. 반드시 돈이 되는 물건을 정확하고 철저하게 따져본 후 투자해야 합니다.

11. 부자들은 과감하게 버린다.

부동산을 여럿 소유하고 있다면, 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 미래가치가 떨어지는 것은 하루라도 빨리 매도하라고 조언하고 싶어요. 부자들은 투자가치가 없는 여러 개의 부동산보다 미래가치가 확실한 하나의 부동산을 선호하죠. 미래가치가 불투명한 부동산은 과감하게 처분합니다. 부자들은 양보다 질로 승부합니다.

12. 부자들은 새집 팔고 헌집 산다.

‘강남부자들’ 중 한 분의 사례를 소개하겠습니다. 그는 헌집에 투자할 때의 세 가지 원칙을 세웠죠. 그리고 실천했습니다. 첫째, 건축한 지 20년 이상 된 헌집만 사들였습니다. 그는 그 동네에서 가장 허름하고 관리가 잘 되지 않는 주택을 주변 시세보다 싸게 매입하는 전략을 구사했어요. 물론 아무리 허름한 헌집이라 해도 수리해서 부가가치를 창출할 수 없는 경우에는 절대 투자하지 않았습니다.

둘째, 반드시 비수기에 매입해 이사철에 매도했습니다. 비수기에 주택을 매입하면 더 싸게 살 수 있고, 성수기인 이사철에 매도하면 제값을 받고 처분할 수 있었기 때문이죠. 셋째는 자금 계획을 철저히 세웠다는 것입니다. 자금을 한 치의 오차 없이 집행했습니다. 부동산 매입자금을 비롯하여 헌집을 수리하는 데 사용해야 하는 재료비와 인건비 한 푼까지 철저히 계획을 세웠다. 현금 거래를 원칙으로 삼아 비용을 낮추는 것도 잊지 않았죠.


그리고 또 한 가지

마지막으로 그는 옛 말을 하나 인용했다. ‘업(業)을 창시하여 이를 잃은 자는 적으나, 성(成)한 것을 지키다 이를 잃은 자는 많다’. 그는 이 문장을 “돈이란 것은 얻는 것보다 지키는 것이 더 힘들다”고 풀이했다. “많은 부를 물려받았지만 돈을 지키지 못해 나락으로 떨어진 사람들을 나는 수도 없이 많이 봐왔습니다. 이들은 안일한 투자 방법, 자신이 최고라는 자만심, 달콤한 투자의 유혹에 빠져 물려받은 돈을 한순간에 잃어버리고 말았죠.”

그는 “부자가 되기 위해서는 자기 자신을 위한 핑계에 파묻?지 말고, 망설임 없이 실행에 나서야 한다”는 말을 잊지 않았다. “저를 만났다고 다음 달에 당장 부자가 되지는 않습니다. 묵묵히 무소의 뿔처럼 가야 합니다.” 그리고 ‘땅’ 만큼은 “이론과 현장”을 겸비해야 성공할 수 있다는 것을 강조했다.