『박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나』 는 서울에 있는 30평 아파트에서 쌍둥이를 키우면서 직장 생활을 하고 있는 올해 마흔 살의 평범한 직장인이 쓴 부동산 투자서이다. 한마디로 바로 내 옆자리에서 묵묵히 일하고 있는 동료의 투자 이야기라 할 수 있다. 

저자가 투자를 어떻게 해 왔는지 그리고 지금 자신이 다시 아파트 투자를 시작한다면 어떻게 접근해 나갈 것인지에 대해서 자세하게 서술해 놓았다. 그러면서 아파트 투자 시 최선책은 무엇인지, 그리고 자산 상황에 따라 어떻게 하면 서울 아파트 매입을 쉽게 할 수 있는지에 대해서도 실제 사례를 들어 구체적으로 잘 설명해 주고 있다. 

이 책을 읽고 나면 자연스럽게 부동산 투자에 흥미를 갖게 된다. “경제적 자유를 꿈꾸는 직장인에게 단비 같은 입문서가 될 책” “이 책을 통해 나에게 맞는 투자 시나리오를 찾을 수 있을 것”이라는 리뷰들이 빈말이 아님을 알게 될 것이다.  

부동산 투자를 어떻게 시작하게 되셨나요? 그리고 돈은 많이 버셨나요?(웃음)

저는 2007년부터 직장 생활을 시작했지만 입사 8년 차까지도 돈을 많이 모으지 못한 상태였습니다. 게다가 그 시기에 폭언하는 상사와 일하게 되면서 퇴사를 고민할 정도로 직장 생활도 엉망이었죠. 정말이지 당시에는 ‘어떻게 살아야 하나?’ 걱정하며 뜬눈으로 밤을 지새울 때가 많았습니다. 그러던 중 친구로부터 부동산 투자에 대해 이야기를 듣게 되었고, 그로 인해 그 세계에 입문하게 되면서 제 인생은 180도 바뀌게 되었습니다. 이후 투자 관련 서적 50권을 반복해 읽어 나가면서 본격적으로 부동산 투자를 시작해 5년간 20여 채의 아파트를 매입, 매도했습니다. 

그 결과, 현재 서울에 8층짜리 꼬마빌딩과 강남 핵심 학군지에 위치한 34평(전용면적 84.99㎡) 아파트를 보유하고 있고, 성동구 한강변 아파트에는 자가로 거주하고 있습니다. 자산으로 따지면 120억 원 수준입니다. 

투자 과정을 좀 더 구체적으로 들려주세요.

제가 첫 번째로 했던 투자는 서울 상계동에 위치한 1억 9,000만 원짜리 주공 아파트였습니다. 저는 머릿속으로 간단하게 계산을 해 보고 나서 월세가 끼어 있는 그 집을 매매하기로 했죠.

‘보증금 500만 원에 월세 55만 원이니 1년이면 월세만 660만 원(55만 원×12개월)이 들어온다. 대신에 아파트 매매가는 1억 9,000만 원으로 은행에서 3% 이자율로 빌릴 경우 연 570만 원(1억 9,000만 원×0.03%)의 돈이 나간다. 결론적으로 이 아파트를 매입함과 동시에 연간 90만 원의 수익(월세 660만 원-이자 570만 원)이 발생된다.’

아파트를 1채 사면 이자를 내면서도 연간 90만 원의 수익이 생긴다니, 정말 신기하지 않나요? 대출 한계가 없다고 가정하면, 만약 10채를 계약하면 이자비용을 제하고도 연간 900만 원(10채×90만 원)의 수입이 생기는 셈이죠. 집도 내 소유가 되고 거기에다 수익도 생기다니, 당시에는 ‘세상에 이렇게 쉬운 투자가 다 있다고?’ 놀라면서 머릿속이 환해지는 경험을 했습니다. 이후 제주도와 한강변 아파트, 급기야는 강남 아파트 무피 투자, 그리고 건물 구입에 성공하며 5년 만에 자산을 120억 원까지 늘릴 수 있었습니다. 

물론 아파트 가격이 반등해 상승하는 좋은 시기에 아파트를 매입했던 것이 이렇게 자산을 늘려 갈 수 있었던 주요한 요인이었지만, 여러 채의 아파트를 계속해서 매입할 수 있었던 건 그만큼 확신이 있었기 때문인데요. 그 확신은 지금도 유효합니다. 특히 향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이를 터인데, 그 기간 동안 저는 대략 30%의 자산 증식을 예상하고 있습니다. 이는 저뿐만 아니라 아파트, 특히 서울 아파트를 소유한 누구에게나 해당하는 이야기가 될 것입니다. 

“향후 3년간 서울 아파트의 불꽃이 절정에 이를 것”이라고 주장하시는 근거는 무엇인가요?

부동산 가격을 결정하는 많은 요인들 가운데 수요, 공급, 통화량, 그리고 심리적 요인이 가장 영향을 많이 미친다고 생각하는데요. 현재 정부가 임대사업자를 양성하는 정책 탓에 아파트를 팔려고 내놓는 사람들은 급격히 감소했고, 분양가 상한제로 신규 공급마저 축소되고 있습니다. 반면에 서울 내 세대수는 계속해서 증가하고 있고, 지속적인 대출 조이기로 인한 불안 심리가 신고가를 속출하게 만들고 있죠. 또한 막대한 토지 보상금이 풀리고, GBC(글로벌비즈니스센터, 현대자동차그룹 사옥) 건설 등 대규모 공사가 시작되었어요. 

저는 이와 같은 수요 급증, 공급 급감, 통화량 증가와 대규모 공사의 착공이 향후 몇 년간 서울 아파트 시세에 엄청난 영향을 미칠 것으로 봅니다. 그래서 가격이 더 올라가기 전에 서울 아파트를 사라고 말씀드리는 거죠.

서울 아파트 중에서 한 군데를 추천해 주신다면요?

현재 교육부는 정시 비중을 확대하고, 특목고를 폐지하는 정책을 펼치고 있습니다. 정시 비중을 확대하면 수능 영향력이 강화되어 결국 소위 명문 학군들의 강세가 이어질 수밖에 없죠. 맹모들은 이 명문 학군에 자녀를 보내기 위해 줄을 설 것입니다. 따라서 명문 학군이 위치한 지역의 주택 수요가 폭등할 수밖에 없게 되죠. 

강남구, 양천구보다 매매 가격은 낮지만, 학군은 전혀 밀리지 않는 곳이 노원구 중계동 은행사거리 근처입니다. 그래서 과거에도 그랬듯 앞으로도 합리적인 가격을 찾아서 오는 부모들로 인하여 중계청구 3차와 중계건영 3차는 가격이 꾸준히 상승할 것입니다. 그와 더불어 은행사거리에 신설되는 동북선 경전철이 2025년쯤 완공 예정입니다. 교통망 개발은 공사를 한다고 소문났을 때, 착공했을 때, 완공되기 전, 모두 가격에 호재로 작용하는데요. 2025년이 아직 멀었다고 생각할 것이 아니라, 이제부터 이 동북선 경전철이라는 호재가 꾸준히 해당 아파트 가격에 서서히 반영될 것입니다. 

그런데 서울 아파트에 투자를 하려면 돈이 많지 들지 않을까요?

보통 부동산 투자를 한다고 하면 “그거 돈 많은 사람들이나 하는 거 아냐?” 하는 편견에 사로잡힌 분들이 많아요. 그렇지만 직장인들이라면 하루에 한 잔 이상씩은 마시는 커피값만 아껴도 아파트를 살 수 있어요.

예를 들어 볼게요. 한 잔에 5,000원씩 근무일을 20일로 잡아 계산하면 한 달에 10만 원 정도 나오고, 1년이면 10만 원×12개월 해서 120만 원 정도가 커피값으로 나갑니다. 은행에서 4,000만 원을 대략 3% 이율로 빌리면 연 이자비용으로 120만 원이 나가는 것과 동일하죠. 즉 하루에 한 잔씩 소비하는 커피를 만약 안 마신다고 가정하면 1년에 4,000만 원을 빌릴 수 있는 이자비용을 치를 수 있는 것입니다. 한 잔의 커피값을 아꼈을 뿐인데, 4,000만 원을 활용할 수 있게 되는 셈이죠. 이 금액으로 전세를 끼고 아파트를 사는 것입니다. 매매가와 전세가 차이를 메울 수 있는 금액을 대출받고, 이자를 감당할 수 있는 다른 욕구를 억제한다면 그 금액으로도 충분히 아파트 투자를 할 수 있는 것이죠. 

물론 지금은 서울 아파트의 매매가가 많이 상승하여 소액으로 투자하기에 적합한 환경은 아니지만, 전세가가 상승하고 있기 때문에 커피 한 잔 값으로는 어렵더라도, 커피값에 택시비를 더한다면 투자가 가능한 매물이 얼마든지 나올 수 있습니다. 

아파트를 살 때 어떤 것들을 주의 깊게 봐야 할까요?

아파트는 단순하게 생각하면 바꿀 수 있는 부분과 바꿀 수 없는 부분으로 나눌 수 있습니다. 바꿀 수 있는 부분은 인테리어와 결로 등 하자와 관련된 것이고, 바꿀 수 없는 부분은 집 조망과 일조량 등이죠. 

아파트 매매 경험이 별로 없는 사람들은 보통 인테리어를 보고 나서 계약을 체결하고 싶어 하는데, 변동 불가한 부분들을 점검하지 않았다가 매입한 후에 후회하는 경우를 많이 보았습니다. 바꿀 수 없는 부분, 즉 집 조망이나 일조량 등은 돈을 더 준다고 해서 아파트를 허물 수 있는 것도 아니고, 일조량을 더 확보할 수 있는 것도 아니기 때문에 반드시 아파트를 볼 때는 내가 바꿀 수 없는 부분이 어떤 상태인지 확인해야만 합니다. 이건 집을 직접 방문해 보면 어느 정도는 유추할 수 있습니다. 

인테리어나 집 상태 등은 안 좋을수록 오히려 가격을 깎을 수 있는 여지가 있습니다. 예를 들어 집 방문 후 자세히 보니 결로가 있어서 곰팡이가 생겼다든지 하는 부분은 매입을 할지 말지부터 다시 고민을 해야 하고, 만약 매입하겠다고 생각했다면 그런 요소들을 현 집주인에게 강력히 부각시켜 가격을 깎는 데 유용하게 활용할 수가 있죠. 

아직도 투자를 주저하고 있는 사람들에게 한 말씀 부탁드립니다. 

제가 부동산 투자에 대해 100명에게 이야기를 하면 그중에서 50명은 이야기를 듣는 순간에만 잠깐 관심을 보였다가 금방 시들해졌고, 30명은 저러다 망할 거라며 나를 걱정하는 눈으로 쳐다봤습니다. 또 10명은 긴가민가했지만 결국 투자하지 않았고, 나머지 10명만이 내 조언대로 실행에 옮겼죠. 물론 그 10명은 아파트 가격 상승으로 수억 원에서 수십억 원의 자산이 불어나는 짜릿한 경험을 했습니다. 아는 것, 듣는 것도 중요하지만, 투자에서 가장 중요한 것은 ‘실천하는 것’입니다. 단 100만 원의 여윳돈이라도 있으면 일단 시도해 보세요. 그것도 100만 원을 한꺼번에 투자하는 게 아니라 10만 원으로 나누면 10번이나 시도해 볼 수 있습니다. 또 1,000만 원이 있다면 100만 원짜리 시도를 10번 해 볼 수 있을 것입니다. 10번의 실패를 두려워하지 않고 단 1번의 성공을 위해 부단히 공부하고 고민하며 두드려 보았으면 합니다. 

박 과장은 어떻게 5년 만에 120억을 만들었나

박재진(갓슬러) 저

아라크네

추천기사

서울대 글쓰기 강의 교수가 말하는 ‘글쓰기의 매력’ | YES24 채널예스

글쓰기는 지나간 내 삶과, 또한 거기서 드러나는 진솔한 자신과 만날 기회입니다. 누구 눈치 볼 필요 없이 내 얘기를 실컷 늘어놓을 방법이 글쓰기이지요. (2021.06.01)

이혼을 권장하는 책이 아니다 | YES24 채널예스

제 생각으로는 이혼은 자신을 성찰할 수 있는 굉장히 중요한 계기예요. (2021.06.01)

곽재식, 메타픽션으로 이야기와 삶의 의미를 묻다 | YES24 채널예스

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 작은 회사, 작은 업체의 사장과 직원이라서 친숙하게 느껴지시는 것 아닐까요? (2021.05.31)

‘대한민국 No.1 문화웹진’ 예스24 채널예스