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오르는 땅만 콕 짚어주는 땅테크 비법

『대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라』 전은규 저자 인터뷰

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부동산에도 조정기라는 겨울이 이제 끝나가고 예타 면제사업 발표로 땅값이 들썩이고 급등할 준비를 하고 있다. 이제 답사 갈 시간이다. 그 발걸음이 여러분에게 부자가 되는 땅을 선물할 것이라고 믿는다. (2019. 05. 15)

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난세에 영웅 나듯 불경기에도 부자는 난다. 남들이 움직이지 않을 때 한발 앞서 움직이기 때문이다. 불경기라고 움츠리고, 집값 땅값이 더 떨어질 거라고 하며 기다리기만 하는 사람은 절대 부자가 될 수 없다. GTX 노선 개발이 시작되고, 예타 면제사업이 발표되면서 24조 원이 풀리고, 남북 화해 모드로 남북 접경지역은 하루가 다르게 오르고 있다.

 

종잣돈이 없다고, 땅은 오르려면 오래 걸린다고, 혹은 좋은 땅을 고르기 어렵다고 아예 포기하고 땅은 쳐다보지도 않는 사람이 많다. 아파트가 재테크의 전부인지 안다. 하지만 아파트는 반 토막 나도 땅값은 절대 내려가지 않는다. 그리고 토지 투자는 종잣돈이 없어도, 오랜 시간이 걸리지 않아도, 초보자도 할 수 있다.

 

부동산투자 전문가 ‘대박땅꾼 전은규’. 그가 무려 10만 부가 팔린 『대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅을 사라』  이후 3년만의 신작을 가지고 찾아왔다. 바로 『대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라』 다. 불경기에 부자되는 비법, 어느 곳에 어떤 호재가 있는지, 지금은 저평가되어 있지만 미래가치가 높은 곳은 어디인지, 예타 면제사업으로 급등할 지역은 어디인지 등을 공개한다. 그의 이야기를 들어보자.


작가님 소개 먼저 부탁드린다.

 

스피드 뱅크 영업본부, 닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산투자 전문가로서 <대박땅꾼의 부동산연구소>와 부동산 인터넷신문 <토지뉴스>를 운영하고 있다. 이데일리, 브릿지경제 칼럼리스트로 활동했고 경남대학교, 부산교육대학교, 충남대학교, 세종대학교, 한림대학교 등에서 다수의 세미나와 특강을 진행하기도 했다. 요즘은 네이버, 다음 카페를 통해 약 7만 명의 회원과 정보를 교류하면서 보다 정확하고 깊이 있는 투자 전략을 고민 중이다.

 

『대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라』 는  『대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅을 사라』  이후 3년만의 신작이다. 이 책은 무슨 책인가? 이 책이 이전에 냈던 책들과의 차별점이 있다면 무엇인가?


『대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라』 는 초보자도 토지 투자를 시작할 수 있는 용기를 주고, 실패하지 않는 가이드라인이 되어주는 책이다.


이전의 책이 정보성 위주의 책이었다면 이번 책  『대박땅꾼 전은규의 집 팔아서 땅을 사라』 는 소설 형식으로 재미있게 구성했다. 이 책에는 성급하게 계약을 해서 결혼자금을 날린 사람, 이리저리 재기만 하다가 좋은 물건을 다 놓치고 만 사람, 둘째 아이 대학 입시 때문에 시골로 이사가려고 하는 엄마, 귀농을 꿈꾸고 있는 중년 등 다양한 사연을 가진 사람들이 소설 속 인물처럼 등장한다. 그들이 대박땅꾼을 찾아와 고민을 털어놓는 모습과 대박땅꾼이 그들의 연령과 종잣돈 그리고 선호 지역을 분석해 함께 임장을 떠나는 모습이 물 흐르듯 서술된다.


등장인물과 사연은 『대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅을 사라』  이후 3년 동안 카페회원들과 독자들이 자주 했던 질문을 바탕으로 하였다. 덕분에 이번 책은 그동안 많은 이들이 가장 궁금해 했던 질문에 대해 답하는 책이자, 일대일 맞춤 컨설팅에서 얻을 수 있는 즐거움과 정보를 동시에 보유한 책이 되었다.

 

제목이 신선하게 다가왔다. 재테크 전략으로 수익형 부동산이 아니라 땅을 택한 이유는 무엇인가?


우리나라는 좁은 땅덩어리의 70%가 산지니, 쓸 만한 땅이 많지 않다. 이렇게 공급은 적은데 수요는 계속 늘어나니 시간이 지날수록 땅값이 천정부지로 뛸 수밖에 없다.


많은 분들이 여윳돈이 생기면 수익형 부동산에 투자를 한다. 수익형 부동산이란 주기적으로 임대 수익을 얻을 수 있는 부동산으로 펜션, 원룸텔, 빌라, 상가, 아파트 등을 말한다. 수익형 부동산은 안정적인 수익이 있다는 점에서 아주 매력적이다. 하지만 많은 종잣돈이 필요한 만큼 처음부터 수익형 부동산으로 투자를 시작하는 것은 쉽지 않다. 하지만 땅은 소액 투자로도, 종잣돈이 많지 않아도 시작할 수 있다.


그리고 땅에 3,000만 원을 투자했다면 3년 만에 세 배의 이익을 낼 수도 있다. 아파트나 오피스텔도 지역에 따라 상승하기는 하지만 토지만큼 상승폭이 크지는 않다. 심지어 오피스텔이나 빌라, 연립은 지역에 따라 가격이 내려가기도 한다.


하지만 전국에서 땅값이 떨어진 곳은 단 한 군데도 없다. 부동산은 5~10년을 주기로 등락의 변화를 보이는데 반해 토지는 2010년 이후 꾸준히 상향 곡선을 그리고 있다. 또한 정부는 예타 면제사업을 발표하고 보상금으로 24조 원이라는 천문학적인 돈을 풀 것이라고 했다. 지역 호재가 있는 땅을 사서 3~4년의 환금기간을 거치고 나면 땅땅거리며 사는 땅부자가 될 수 있다. 땅이 주는 기회를 잡아야 한다.

 

책의 컨셉이 ‘연령에 따른 투자 방법 가이드’라고 들었다. 연령별 투자의 특징을 간략하게 말해보자면?


처음 땅 투자를 하는 30대의 경우엔 적어도 땅 투자의 기본이 무엇인지 정도는 공부를 해야 한다. 나도 투자 초반엔 학원을 많이 다녔다. 종잣돈이 없어서 경매로 땅 투자를 시작했는데, 매입한 토지들이 농지다보니 농지법 강의도 꾸준히 들었다. 땅 투자 전문용어나 성공 사례, 임장법 등을 알려면 관련 도서도 많이 읽어야 한다. 그밖에도 내가 운영하고 있는 대박땅꾼 카페처럼 온라인 커뮤니티를 활용해서 기초 정보를 습득하는 것도 좋은 방법이다.


어느 정도 고급정보가 쌓이고 막 발품을 팔기 시작한 40대들은 100% 완벽한 땅을 찾아 헤맨다. 하지만 100% 완벽한 사람이 없듯 100% 완벽한 땅은 어디에도 없다. 땅의 현재 모습을 보지 말고 미래 모습을 상상해야 한다. 땅 속에 묻힌 기회를 볼 수 있어야 한다. 현재 조금 오른 시세라고 하더라도 앞으로의 미래가치가 확실하다면 과감하게 투자할 줄도 알아야 한다.


50대는 정년 퇴임을 앞두고 있거나 퇴직으로 인해 새로운 직업을 찾는 경우가 많다. 그리고 자녀가 대학생인 경우가 많다. 그래서 돈 쓸 일은 많은데 수입이 적은 가장 힘든 시기이기도 하다. 너무 무리하지 않게 투자할 수 있는 곳을 찾는 것이 중요한 시기다. 그리고 퇴직금을 노리는 기획부동산의 꾀임에 넘어가지 않도록 조심해야 한다.


60대는 자녀들을 다 키우고 큰 짐을 내려 놓은 부부들이 귀농을 하여 자연에서 쉼을 얻으려고 하는 경우가 많다. 하지만 농사도 만만치 않기 때문에 주말체험 영농으로 먼저 연습을 해 보는 것도 좋은 방법이다. 농막, 농취증 등에 관한 정보도 잘 알아보고 태양광 시설 등 부수입을 올릴 수 있는 방법도 알아보는 것이 좋겠다. 호재 지역 인근의 땅을 선택하면 농사로 인한 수입, 땅값 상승으로 인한 수입으로 편안하고 여유있는 제2의 인생을 누릴 수 있을 것이다. 단 서두르지 말고 천천히 충분히 알아본 후 자신이 농사를 지을 수 있는 범위 내에서 선택할 것을 권한다.   

 

‘종잣돈이 적어도 투자할 수 있다’고 했는데, 적은 돈으로 투자할 수 있는 방법은 무엇인가? 또한 투자할 때 조심해야 할 것이 있다면 무엇이 있나?


‘종잣돈이 3천만 원 이하’인 독자 분들께 드릴 수 있는 꿀팁은 지식산업센터에 투자하란 것이다. 평택고덕신도시 주변 지산과 목감신도시, 안양, 하남 등에 있는 지식산업센터는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷하게 80%를 대출받을 수 있다. 지산은 2천만 원 정도만 있어도 투자가 가능하기 때문에 소액 투자자들에게 아주 좋은 투자처다. 종잣돈이 없다고 포기하지 말고 소액으로 투자할 수 있는 곳을 찾아 투자하기 바란다.


조심해야 할 것 중 하나는 기획부동산 사기다. 책에도 등장하지만, 실제로 기획부동산 사기로 결혼자금을 날린 카페 회원이 있었다. 강남 한복판 도로변에 위치한 대형빌딩의 사무실, 말쑥한 정장 차림의 직원들, 최신형 아이패드를 능숙하게 다루는 솜씨에 속지 말아야 한다. 만일 “너무 아까운 땅이라 너에게 팔고 싶다, 나도 샀다”라는 전화를 자주 하는 지인이 있다면 한번쯤 의심해 봐야 한다.


그리고 매수, 매도에서 중요한 건 타이밍이란 점을 다시 한번 강조하고 싶다. 초보 투자자들이 저지르는 실수가 바로 지나친 신중함이다. 싼 가격에 잡아 최고 가격에 팔겠다는 욕심을 버리지 못한다. 현재 시세보다 더 오를 거란 판단이 서면, 과거 시세가 어떠했든 생각하지 말라. 현재 시세가 부담스런 가격이라도 과감하게 투자하라. 어차피 몇 배는 남길 수 있으니 대출을 받아서라도 매입하는 것이 낫다. 매입 시에는 가격이 올랐다고 포기하지 말고, 매도 시에는 욕심을 내려놓아 타이밍을 놓치지 말아야 한다.


마지막으로 가장 중요한 것은 임장이다. 직접 땅을 보지도 않고 인터넷으로 검색해서 사는 일은 절대 해서는 안된다. 직접 가서 주변까지 다 둘러보고 주민들에게도 물어본 후 사야 한다.

 

땅 투자에 얽힌 가장 기억에 남는 에피소드가 있다면?


땅 투자 초반에 있었던 일이다. 새만금에 관심을 갖고, 열흘씩 전북 부안에 머물면서 좋은 매물을 살피던 중이었다. 당시 새만금 정책이 발표된 직후라 하루가 다르게 땅값이 큰 폭으로 오르고 있었다. 급매로 나왔다는 물건이 맘에 들긴 했지만, 상황상 공인중개사가 부르는 시세에 믿음이 가질 않았다. 머리를 쥐어짜며 고민을 거듭하는데 눈치 없이 배꼽시계가 울렸고 일단 밥부터 먹고 생각해보자는 마음으로 근처 식당에 들어갔다. 음식을 기다리는 동안, 내가 봐둔 땅에 대해 식당 아주머니에게 슬며시 물었다. 그러자 식당 아주머니가 말하기를 “아, 그 땅! 주인이 소문난 땅 부자야. 서울 사는 아들이 교통사고가 크게 나서 급전 땅기려고 내놓은 거야.”하는 것 아니겠나. 그 땅은 진짜 알짜배기 급매물이었던 것이다. 나는 서둘러 계약했고, 아직도 그 땅 가격은 꾸준히 오르고 있다.


이처럼 식당 아주머니뿐 아니라, 이장, 택시 기사, 수퍼 주인, 미용사 등 마을 토박이들에게 적극적으로 말을 붙였다가 뜻하지 않은 귀한 정보를 얻었던 경험이 많다. 그래서 나는 농사 짓는 일도 도와드리고 동네 행사에 참여하면서 친분 쌓는 것을 중요하게 여긴다. 이렇게 사람을 먼저 얻으면 좋은 땅을 얻게 되는 경우가 많다. 

 

땅을 선택하는 노하우가 있다면 무엇인가?


언론에서 다뤄지는 몇몇 ‘노른자 지역’보다 그 주변 ‘흰자 지역’에 투자하는 것이 훨씬 가치 있다. 예를 들어 송산 그린시티로 유명한 화성의 경우 해당 일대 토지는 평당 150만 원 이상이지만, 바로 접해 있는 마도면은 평당 70~80만 원으로 살 수 있다.


또 영어교육도시로 유명한 제주도의 대정읍 구억리 일대는 평당 300~400만 원에 달하지만, 반경 5km 떨어진 한경면 저지리는 반값 투자로 같은 땅값 상승을 기대할 수 있다. 그동안 호재의 3km를 넘지 말라고 말한 바 있지만, 제주도는 섬이라는 지리적 특징 때문에 5km 거리지만 동반상승을 기대할 수 있다. 이 외에도 노른자 옆에 얇은 막을 두고 딱 달라붙어있는 흰자 지역들은 곳곳에 존재한다. 이런 저평가된 흰자 지역을 유심히 살펴보길 바란다.

 

앞으로의 꿈이나 계획과 목표는 무엇인가?


십여 년 전에는 자기계발서를 열심히 읽었지만 지금은 읽지 않는다. 눈으로 보고 생각만 하기 보다는, 내 발로 움직이는 것의 중요성을 알았기 때문이다. 나는 열심히 임장을 다니고 분석한 덕에 땅을 선점했고 그 차익으로 돈도 벌었다. 하지만 땅 투자 공부에도 성장이 필요하다. 그래서 나는 요새 땅 투자를 넘어 디벨로퍼(developer)의 단계를 향해 걷고 있다. 그 시작을 내가 살 집으로 공부하며 익히는 중이다.


지난 40년간 천편일률적으로 지은 성냥갑 같은 아파트에 살다보니 어느 순간 답답하다는 생각이 들었다. 몸도, 마음도 잔뜩 지쳐서 사람들의 방해 없이 오롯이 나와 가족들만의 휴식공간을 갖고 싶어졌다. 그래서 내가 갖고 싶은 공간을 마음껏 꾸밀 수 있는 단독 주택에 살기로 마음을 먹었다. 우선 주특기를 살려 미사리에 땅을 사고 설계를 하여 집을 짓는 중이다. 미사리의 단독 주택이 조만간 완공되면 실제로 카페에 사진을 올릴 것이니 기대를 해도 좋다. 이 모든 것이 가능한 건 투자 초반 집 대신 땅에 투자한 덕이다. 땅값 상승으로 번 돈으로 차를 사고, 결혼을 하고, 집을 지으며 서서히 나의 꿈을 실현시키고 있다.


나는 현재 10만 평의 땅을 보유하고 있다. 앞으로 100만 평을 보유할 때까지 땅 투자는 계속될 것이다. 왜냐하면 대박땅꾼 재단을 설립하여 청소년과 대학생을 위한 장학기금을 마련하고, 부동산 재테크 교육 훈련 학원을 오픈하여 교육 수료생을 배출하고, 부동산 전문가를 위한 취업 센터를 지원하고, 꿈나무 골프 교실과 축구교실을 설립 하는 등 나의 자산으로 많은 사람에게 도움을 주고 싶기 때문이다. 많은 이에게 도움을 주는 것이 나의 최종 목표이고 계획이다.

 

독자들에게 꼭 전하고 싶은 한 마디는?


부동산에도 조정기라는 겨울이 이제 끝나가고 예타 면제사업 발표로 땅값이 들썩이고 급등할 준비를 하고 있다. 이제 답사 갈 시간이다. 꽃 향기 맡으며 현장으로 달려가자. 그 발걸음이 여러분에게 부자가 되는 땅을 선물할 것이다.

 


 

 

집 팔아서 땅을 사라전은규 저 | 국일증권경제연구소
초보자도 토지 투자를 시작할 수 있는 용기를 주고, 실패하지 않는 가이드라인이 되며, 땅을 보는 안목을 길러 시세차익을 얻을 수 있는 좋은 땅을 만날 수 있도록 도와준다.


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글ㆍ사진 | 출판사 제공

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