『문재인 정부의 부동산 시장 전망』 은 부동산 외적 경험과 지식이 더 돋보이는 두 명의 부동산 전문가가 부동산 시장을 전망한 책이다. 일반적으로 많이 사용하는 부동산 시장의 내부 지표를 활용한 전망은 철저히 배제하고, 「기술적 분석」과 「한?미?일 부동산 위기의 12단계 진행 가설」이라는 독특한 분석의 틀 안에서 2000년부터 2017년 현재까지의 우리나라 부동산 시장 흐름을 분석하고 문재인 정부 5년간의 부동산 시장을 전망하고 있다.

저자 전종철은 토지 분석 및 개발에 관한 한 자타가 인정하는 대한민국 최고의 스페셜리스트로서, 토지 외에도 국세청과 증권회사에서 세무와 금융 분야의 전문성을 쌓은 대표적인 ‘부동산융합 전문가’다. 성균관대학교와 단국대학교대학원에서 행정학과 부동산법학을 공부하였으며, 현재 단국대학교 행정법무대학원 <인?허가법률전문가 특별과정>의 주임교수로 재직 중이다. 저자 전혜린은 서강대학교와 단국대학교대학원에서 경제학을 공부하였으며, 현재 전혜린 박사의 부동산 시장 전망 연구소 소장을 맡고 있다.

저자님들께서 부동산에 지대한 관심을 갖게 되신 계기가 궁금합니다.

전종철 교수 : 주식보다 부동산이 더 안전하고 쉽지 않을까 해서 입문했는데, 결코 쉽지는 않았습니다. 주식 시장과 부동산 시장은 공통점보다는 차이점이 더 많았고, 지금은 시간이 많이 흘렀기 때문에 초기에 느꼈던 혼란을 많이 지워낸 상태라고 할 수 있습니다. 물론 아직도 더 많은 연구와 분석이 필요하다는 것을 스스로 느낍니다. 부동산은 끊임없이 살아 움직이는 거대한 시장이기 때문이죠.

전혜린 박사 :  박사 논문 주제가 주택 시장에 관한 연구임. 주택 시장 가격 예측 분석 및 주택과 관련도 높은 가계 대출 위험도 영향 요인을 연구를 계기로 입문함. 연구 과정에서 기술적 분석을 활용하였음. 이러한 기술적 분석을 실제 내 집 마련에 활용한 결과 부동산 시장에 대한 이해와 결정에 도움이 크게 되었음.

‘기술적 분석과 부동산 위기의 12단계 진행 가설’이라는 표현이 상당히 어려운데요. 이 표현을 이해하기 쉽게 설명해주신다면?

기술적 분석이란, 주식 시장에서 사용하는 분석 기법인데 “과거의 패턴이 미래에도 반복된다”라는 전제하에 과거의 시장 흐름 분석을 통해 미래의 시장 흐름을 분석하는 기법입니다. 즉, 부동산지수를 기준으로 하면 2000년부터 2017년까지의 변동을 분석하고 그것을 바탕으로 2017년 이후의 변동을 예측하는 것입니다.

부동산 위기의 12단계 진행 가설이 나온 과정을 살펴본다면, 부동산이 폭등했다가 폭락하는 과정을 스토리텔링 식으로 서술하면 재미는 있지만 미래를 예측하는 데는 별로 도움이 되지 않습니다. 따라서 한국과 미국, 일본의 부동산 위기의 전개 과정을 분석해서 공통점을 찾아보니 12단계를 거쳐서 진행이 되는 하나의 분석의 틀이 만들어 진 것입니다. 12단계 분석의 틀에 넣어 보면 2017년 현재 한국의 부동산시장이 어느 단계에 와 있으면 “이 단계 다음에는 어떻게 진행될 것이다”를 사전에 예측하고 그에 대한 대비책을 세울 수 있습니다.

부동산 투자를 하려면 꽤 많은 돈이 필요할 것 같은데, 보통 사람들도 부동산을 통해 약간의 부를 축적할 수 있는 노하우를 조금 알려주실 수 있을까요?

첫째, 소액 투자: 경매 시장에 가서 최소 자금으로 투자할 수 있는 물건 고르는 법과 최소 자금으로 투자하는 법을 배워 보세요.

둘째, 역발상: 남들이 울면서 시장을 떠날 때 진입하고, 이성을 잃었을 때 손을 뗄 수 있어야 합니다.

셋째, 융합 또는 가공: 단순 매매 차익 만을 노리는 투자 시대는 지났습니다. 농지나 임야는 개발 허가를 받을 수 있는지, 대지는 건축하면 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 받을 수 있는지 정도 수준까지 분석할 수 있는 실력을 갖추어 볼 필요가 있습니다.

현재 서울에서 내 집 마련을 한다는 건 정말 어려운 일인데, 부동산 전문가의 입장에서 이러한 현상에 대해 어떻게 생각하시는지요?

선진화가 진행될수록 지역별 상품별 가격 차별화는 더욱 심화됩니다. 그러한 현상은 뉴욕, 런던, 홍콩, 상하이 등 세계 유수의 도시 사례에서 보듯이 앞으로 더욱 더 심화될 것입니다. 현재 한국의 수도, 서울에서 발생하고 있는 집값의 급등을 매우 특별한 현상이라고 할 수 없습니다. 그 자체를 자연스러운 흐름으로 받아들이시면 될 듯합니다.

앞으로의 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있는지 궁금합니다.

부동산 시장, 급격한 냉각 진행될 것이라고 봅니다. 상승, 하락, 횡보의 세 가지 방향 중에 조정(횡보와 하락을 포함한)에 들어 갈 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 특히 금년 말 미국의 금리 인상이 이루어져서 한미간 금리가 역전되어 우리나라도 금리를 인상할 수 밖에 없는 상황이 되면 시장이 급격히 냉각될 것으로 보입니다.

현 시점에서 이 책이 독자들에게 어필할 수밖에 없는 이유가 있다면 무엇인가요?

누구나 공감할 명쾌한 분석 틀을 제시했습니다. 부동산 참여자들이 시장의 방향성에 대해서 혼란스러워 할 때 모두가 공감할 수 있는 명쾌한 분석의 틀을 통해서 시장의 방향성을 제시해주고 있습니다. 물론 아직도 완벽한 분석 틀이라고 할 수는 없지만, 끊임없는 연구와 분석을 통해 더 나은 분석 틀을 만들고자 합니다. 그러한 목표를 이루기 위해 계속 연구하고 있고요.

앞으로의 계획과 목표가 궁금합니다.

전종철 교수 : 부동산 시장의 시장 분석 수준을 주식 시장의 분석 수준까지 높여 보고 싶습니다. 물론 아직 갈 길이 멀지만 이번 책을 통해 그러한 목표에 어느 정도 다가섰다고 생각합니다. 독자들의 열렬한 호응이 있기를 바랍니다.

전혜린 박사 : 주택 수요자들에게 주택 시장에 대한 객관적 분석 능력과 미래 통찰력을 높이는 데 도움이 되고자 합니다.