모두가 '어디'가 오를지 집중할 때, 그 어디가 '어떻게' 만들어졌는지 묻는 책이 있다. 인구 이동의 흐름, 정책, 뉴스 등 부동산의 운명을 좌우하는 여러 요소를 살펴보는 책, 그리하여 부동산의 현재에서 10년 후 모습을 그리도록 하는 책, 바로 『사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳』이다. 수많은 현장, 정책, 시장 상황을 생생하게 포착한 내공 덕에 대한민국 대표 부동산 기자로 자리 잡은 기자이자 이 책의 작가인 전형진 저자에게 입지를 해석하는 방법에 대한 이야기를 들어본다.

첫 책 이후 3년 만의 신간입니다. 간단한 자기소개 부탁드립니다.

한국경제신문 디지털라이브부에서 일하고 있습니다. 신문사지만 영상 콘텐츠를 만드는 부서라 다소낯설 수 있는데요. 유튜브 채널 ‘집코노미’를 통해 부동산 관련 소식을 전달하고 있어요. 부동산 현장을 취재하고 아파트에 대해 소개하기도 하고, 새로운 정책이 발표될 때 해설하는 콘텐츠를 제작하고 있습니다.

3년 전 출간한 『인생 첫 부동산 공부』는 부동산에 입문하려는 분들을 위한 제도 중심의 입문서였다면, 『사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳』은 공부보다는 경험에 방점을 찍었습니다.

그동안 취재하며 지켜본 지역별 흥망성쇠를 사례로 풀어냈고, 부동산 제도에 익숙하지 않아도 편하게 읽을 수 있도록 구성했습니다.

『사는 곳, 바뀔 곳, 오를 곳』은 흔한 ‘어디가 오를까’를 묻는 부동산 책과는 결이 다릅니다. 집필 계기가 궁금합니다. 

좋은 지역과 좋은 아파트에 대한 기준은 사람마다 다릅니다. 그 사람의 인생을 함께 관통한 사이가 아니라면 딱 맞는 집을 대신 찾아준다는 건 사실 말이 안 되는 일이죠. 그래서 보통은 가격을 기준으로 문답이 이뤄집니다. 가격이 가장 많이 오를 지역을 묻고 답하는 것이죠.

그런데 부동산도 주식과 마찬가지입니다. 시드머니가 많을수록 수익이 커지죠. 처음부터 비싼 지역, 비싼 아파트를 사야 나중에 가서 가격의 상승폭도 가장 큽니다. 하지만 대부분은 그런 집을 사기 어렵습니다. 그래서 몇 가지 대안을 마음속에 정해두죠. 그리고 묻습니다. "어디를 사야 돼요? 여기도 괜찮아요?". 자신의 판단이 맞는지를 확인하는 절차인 셈이죠.

aa이 책은 보다 근원적인 부분에 집중했습니다. 특정 지역을 추천하기보다, 크게 변했던 곳들이 어떤변화를 거쳐 지금의 모습에 이르렀는지를 다뤘습니다. 그 변화의 원리를 이해하면, 앞으로 다른 지역에서 벌어질 일도 스스로 해석해볼 수 있다고 봤습니다. 

책에서는 ‘입지는 가격이나 선호도로 판단하면 안 된다’라는 메시지를 전하고 계신데요. 현장을 취재하며 기자님이 가장 중요하게 보게 된 입지의 기준은 무엇인가요?

눈앞에 보이는 현재의 모습에 매몰되지 말고 미래의 모습을 그려보자는 게 이 책에서 일관되게 강조하는 지점입니다. 물론 미래라는 건 지금보다 더 좋아질 수도, 나빠질 수도 있습니다.

책에서 든 사례를 통해 설명하자면, 낡은 도심이 대단지 아파트로 재개발될 경우 일대의 주거 여건이 크게 개선되겠죠. 그런데 사업의 방식이나 세부 지침에 따라 기반시설이 함께 개선되지 않는 경우도 많습니다. 건물은 높아지고, 인구는 늘어나고, 자동차는 많아지는데 도로는 그대로인 것이죠. 출퇴근시간뿐만 아니라 평소에도 차가 막힐 수밖에 없습니다. 그런데 이 같은 풍경은 새 아파트를 짓기 전부터 예상할 수 있는 문제입니다. 현장을 방문하고 개발계획을 뜯어보는 것만으로도 앞으로 도로 확장이 아예 불가능한 여건이거나, 혹은 계획조차 잡히지 않았다는 걸 알 수 있으니까요. 미래를 상상하는 훈련을 했다면 말이죠.

성수동, 마곡, 이문·휘경, 동탄 등 다양한 지역 사례가 등장합니다. 그중에서도 입지를 공부하는 독자라면 꼭 한 번은 다시 보길 바랐던 지역이 있다면, 그 이유와 함께 소개해주세요.

마곡은 서울에서 마지막까지 논농사를 짓던 곳이죠. 지리적으로는 서측 외곽에 쏠려 있습니다. 전통적으로 인기가 높은 경부축이나 동남권과는 정반대편이죠. 주변 지역도 상대적으로 주거선호도가 높은 곳은 아닙니다. 주거 측면에선 혐오시설로 분류되는 공항과 물재생센터마저 품고 있죠.

하지만 지금의 마곡은 서울의 4대 업무지구로 거론되는 곳입니다. 주거지로도 인기가 높습니다. 서울시가 이곳을 개발할 때 굉장히 강력한 의지를 갖고 논밭을 갈아엎었기 때문이죠. 자족기능을 위해 고급 연구인력 중심으로 기업을 유치했고, 미술관과 식물원 등 문화시설도 다양하게 들였습니다. 강력한 교통망도 깔았습니다. 지하철 5호선과 9호선, 공항철도가 마곡을 지나죠. 인기 주거지에 필요한 모든 조건을 갖춘 곳으로 거듭난 것입니다. 혐오시설은 생각조차 나지 않습니다. 그런데 마곡 전체가 아파트로만 도배됐다면 어땠을지 상상해보세요.

책을 읽다 보면 ‘호재’라는 말에 대한 경계가 반복해서 등장합니다. 기자님이 보기에 독자들이 가장 자주 착각하는 호재는 무엇인가요? 

착각이라기보단 호재를 너무 빠르게 현실로 받아들이는 경향이 있습니다. 특히 교통이 그렇습니다. 교통호재는 지역 거주민 대부분에게 영향을 미치기 때문에 다른 호재들보다 파급력이 강합니다. 그러나 현실화 되기까지 상당기간이 걸리는 일이기도 하죠

삽을 뜨고 짓는 과정만 힘든 게 아닙니다. 정부의 공식 발표 이후에도 그 사업이 타당성을 갖추고 승인되기까지도 만만치 않습니다. 중도탈락도 많죠. 이 같은 절차를 줄이기 위해 민간사업자를 선정해 추진하는 사업들도 많습니다. 하지만 공사비 갈등으로 지연되거나 특혜시비 등의 문제가 생기기도 하죠. 

누군가는 이 같은 호재들을 적극적으로 집값에 반영하려 합니다. 아직 계획뿐인데도 마치 금방 될 것처럼 말입니다. 지역에 대한 애착심인 경우도 있고, 인근에서 분양할 단지를 홍보하기 위한 경우도 있습니다. 그래서 해당 사업이 어느 단계까지 진행됐는지는 스스로 꼭 체크하는 게 좋습니다.

책에서 강조한 입지 해석 방식 중, 독자들이 자신의 동네에 가장 먼저 적용해볼 수 있는 기준이 있다면 무엇일까요? 

책에서 소개한 서울도시공간포털이나 케이지오플랫폼 등을 이용해 입체적으로 분석해보는 것도 재미있는 일입니다. 어떤 도시계획이 잡혀있는지, 그 땅이 품고 있는 역사가 어떤지도 알 수 있으니까요. 익숙할수록 그냥 지나치는 일이기도 합니다. 압구정 현대아파트의 일부 땅이 건설사 소유로 남아있다는 걸 주민들조차 40여년 만에 알았다죠. 물론 언급한 플랫폼에서도 간단히 조회할 수 있는 일이었습니다. 반대로 이런 플랫폼을 통해 누군가 어느 지역을 집중적으로 매수하고 있는지도 알 수 있습니다. 어느 기업이 건물을 올리려 한다거나, 디벨로퍼가 개발사업을 하려는지도 움직임을 알 수 있죠.

정보가 넘쳐나는 지금, 부동산 투자 앞에서 판단 기준을 잃기 쉽습니다. 마지막으로 이 책을 읽는 독자들에게 꼭 전하고 싶은 말씀이 있다면 부탁드립니다. 

서두에 말씀드린 대로 가치에 대한 기준은 각자 다릅니다. 누군가에겐 외곽의 나홀로 아파트가 접근성과 환금성 모두 떨어지는 바보 같은 투자겠지만, 또 다른 누군가에겐 고즈넉한 취향에 맞는 가성비 단지일 수도 있습니다. "여기 괜찮아요?"라고 묻는다면 대부분 전자의 기준에서 답할 겁니다. 남의 판단에 의존하기보단 내가 해석하는, 내게 맞는 최고의 입지를 찾는 과정에 부디 도움이 되는 책이길 바랍니다.

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