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아파트를 고를 때, 반드시 알아야 할 것

『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』 아이리 저자 인터뷰

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아파트 입지는 여러 요소들이 복합적으로 작용하여 결정될 뿐만 아니라, 투자 주체인 ‘나’와의 연관성도 중요합니다. 이 책에서는 필자가 지난 15년간 아파트 투자를 하며 쌓아 왔던 아파트 입지에 대한 기준과 노하우를 정리했습니다. (2022.01.17)


아파트 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 바로 입지를 분석하고 미래 가치를 예측해, 어떤 아파트가 좋은 아파트인지 선별하는 것이다. 아파트 입지는 여러 요소가 복합적으로 작용해 결정될 뿐만 아니라 투자 주체인 ‘나’와의 연관성도 중요하기에, 한두 가지 근거로 판단하고 검증하기는 어려운 영역이다. 개인의 성향과 상황에 따라 특정 요소에 대한 가중치가 달라지기 때문이다.

정확한 입지분석을 위해서는 해당 아파트가 가진 고유한 특성은 물론, 아파트를 둘러싼 외부 환경의 영향도 고려해야 한다. 『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』를 통해 아파트 투자의 기본인 입지 감각을 익히고 현명한 투자를 위한 선구안을 키워보자.



반갑습니다. 독자분들께 작가님과 이번 책 『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』에 대한 간단한 소개 부탁드립니다.

아파트 투자에 있어서 입지분석이 중요한 이유는 입지가 아파트의 현재 가치와 미래 가치를 예측할 수 있는 중요한 지표이기 때문입니다. 하지만 아파트 입지는 학군, 역세권, 일자리 등 몇 가지 요소만으로 정의될 수 없습니다. 아기가 있는 가정의 경우 부모님 댁이나 초등학교가 가까운 곳을 최고의 입지로 꼽을 것이고, 젊은 부부라면 아파트 주변의 쇼핑, 문화 시설에 더 큰 관심이 있을 것이며, 투자자에게는 재건축 사업성이 높은 아파트가 더욱 매력적으로 다가올 것이기 때문입니다. 이처럼 아파트 입지는 여러 요소들이 복합적으로 작용하여 결정될 뿐만 아니라, 투자 주체인 ‘나’와의 연관성도 중요합니다. 이 책에서는 필자가 지난 15년간 아파트 투자를 하며 쌓아 왔던 아파트 입지에 대한 기준과 노하우를 정리했습니다. 살까 말까 고민했던 아파트가 있다면 이 책을 통해 투자 가치를 객관적으로 판단해보기 바랍니다.

아파트 투자 시 ‘심리’가 아닌 ‘미래 가치’에 투자해야 한다고 강조하셨는데요. 아파트의 미래 가치를 분석할 수 있는 방법은 무엇인가요?

아파트 투자를 고려할 때 많이 고민하는 부분은 무엇일까요? 과연 이 집을 사는 타이밍이 맞는가 하는 부분일 것입니다. 주변에서는 인구가 줄어들 것이고, 미국이 금리를 올릴 것이며, 이미 오를 대로 다 올랐고, 수백만 호의 공급이 대기 중이니 조만간 하락할 것이라고 겁을 주기도 합니다. 그런데 왜 이런 말에 겁이 날까요? 미래의 아파트 가치에 대한 확신이 없기 때문입니다. 그럼 왜 확신이 없을까요? 내가 투자하고자 하는 아파트의 투자 가치가 높은지에 대한 자신이 없기 때문입니다. 입지를 분석한다는 것은 아파트 투자 가치를 확인하고 검증하는 중요한 과정입니다. 『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』에서 제안하는 총 24가지 입지 기준을 실전에서 적용해 보시기 바랍니다. 투자에 대한 불안은 사라지고 그 아파트의 미래 기치를 직접 눈으로 확인하실 수 있을 것입니다. 

흔히 부동산은 사고파는 ‘타이밍’이 중요하다고 알려져 있는데요. 타이밍보다 ‘입지’가 더 중요하다고 강조하신 이유는 무엇인가요?

예를 들어 1996년에 2억 원이면 강남구 압구정동 32평 아파트를 살 수 있었습니다. 같은 돈이면 노원구나 서대문구의 더 넓은 아파트를 살 수도 있었지요. 지금 이들 아파트의 시세 차이는 15억 원에 이릅니다. 저 역시 입지의 중요성을 직접 경험했는데요. 평균 8년을 보유했던 투자 초기 강북 아파트 3채의 수익은 수년간 지출한 대출이자, 보유세, 소모성 비용 등을 감안하면 1억 원 정도밖에 되지 않았습니다. 하지만 이후에는 명확한 입지 요소를 바탕으로 아파트 투자에 임했고, 훨씬 성공적인 결과를 얻었습니다. 물론 단기간의 조정은 있을 수 있습니다. 하지만 아파트 투자는 단기가 아닌 장기적으로 소유하고 지킬 때 빛을 발하게 됩니다. 즉 투자의 성패는 입지가 결정합니다. 타이밍만 생각하다 보면 투자 자체를 망설이게 될 뿐입니다. 

아파트를 고를 때 반드시 고려해야 할 대표적인 입지 요소에 대해 간략한 소개 부탁드립니다.

이번 책 『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』에서는 아파트가 지닌 고유한 9가지 내부 요인과, 아파트를 둘러싼 8가지 외부 요인, 그리고 더 넓은 시야로 입지를 분석하게 만들어 줄 7가지 투자 인사이트를 소개합니다. 몇 가지를 소개하면 다음과 같습니다. 먼저 중소기업의 위치를 살펴보는 것인데요. 직원 300명 미만인 중소기업에 종사하는 근로자는 약 2천만 명으로 전체 근로자 수의 85%가 넘습니다. 대기업이 아닌 중소기업으로의 출퇴근이 편리한 지역의 아파트에 관심을 둘 필요가 있는 것입니다. 다음으로 기피시설 주변의 아파트도 높은 잠재력을 가진 곳이 있습니다. 도심 개발은 이미 포화 상태이기 때문에 기피시설은 결국 외각으로 이전되거나 대규모 상업시설로 개발될 가능성을 가졌기 때문입니다. 마지막으로, 어떤 지역이든지 그 지역의 시세를 리딩하는 대장주 아파트가 존재합니다. 하지만 자금 상황이 여의치 않다면 해당 지역의 2등 아파트를 공략하는 것도 괜찮습니다. 연식이 좀 더 오래되고, 세대수가 더 작고, 아파트 브랜드가 다소 떨어지더라도 2등 아파트 시세는 언제나 1등 아파트 시세를 따라가기 때문입니다. 오히려 수익률만 보면 더 좋은 선택이 될 수 있습니다.

150만 원 월급쟁이로 시작해 단 6번의 투자로 70억 부를 이룬 선생님의 투자 과정과 비법이 궁금합니다.

근로 소득의 한계를 깨닫고 월급으로는 아파트를 살 수 없다는 것을 일찍 깨달았습니다. 자산은 월급이 아니라 투자로 키워야 한다고 믿었고, 실물 자산인 아파트 투자를 시작했습니다. 시행착오를 거치면서 현장에서의 경험과 안목을 바탕으로 저만의 투자 기준을 세워 나가게 됐습니다. 첫 번째 강남 아파트인 수서까치마을의 투자금은 불과 600만 원이었는데, 지금은 투자금을 모두 회수했기 때문에 수익률은 무한대입니다. 지하철 초역세권, 우수한 학군, 리모델링, 재건축으로 인한 가치 상승, 연식에 따른 분산 투자 및 신세계백화점이 들어서는 수서역세권 개발사업이 입지를 판단하는 데 중요한 기준이 되었습니다. 잠실 파크리오는 강북의 아파트를 매도한 자금으로 실거주를 위해 매수했습니다. 천지개벽이라고 불리는 국제교류복합지구 개발과 잠실 MICE 사업이 진행 중인 삼성동과 잠실의 높은 미래 가치에 투자한 것이지요. 그리고 2호선 역세권, 한강, 올림픽공원, 평지, 매머드급 대단지, 강남 접근성, 직주근접, 그리고 잠실의 쇼핑 인프라라는 입지 요소를 복합적으로 고려했습니다. 래미안개포루체하임 아파트는 좀 더 공격적인 투자를 한 경우인데요. 영동대로 개발의 수혜를 받는 대규모 신축 아파트가 들어서는 개포지구의 가능성을 높게 봤습니다. 이때는 신축 아파트, 택지지구 개발 초기 분양권, 우수한 학군, 3호선 역세권, 대형병원 인접, 평지, 직주근접 등의 입지 요소를 중요하게 생각했습니다.

'부동산' 하면 입지가 떠오르고, ‘입지’ 하면 강남을 떠올리게 되는데요. 현재 강남 외에 유망한 지역이 있다면 어떤 곳이 있을까요? 또 그 지역을 눈여겨보고 계신 이유도 궁금합니다.

새롭게 지하철역이 생기고, 교통 환경이 개선되는 것은 아파트 주거 환경을 크게 개선하는 효과를 가져옵니다. 지하철 개통으로 강남까지의 접근성이 좋아진다면 그 효과는 더욱 크게 나타납니다. 지하철 9호선 4단계 연장 사업은 중앙보훈병원역에서 시작해 길동생태공원, 한영외고, 고덕역을 경유해 고덕강일1지구까지 4.12km 구간에 4개 지하철역을 설치하는 사업입니다. 이를 통해 강동 지역과 송파, 강남, 서초, 동작, 영등포, 강서 지역이 동서로 직접 연결됩니다. 또한 고덕강일1지구에서 강일동까지 1.25㎞를 연장하는 9호선 4단계 추가 연장 사업에도 관심을 가질 필요가 있습니다. 왜냐하면 남양주 왕숙지구 광역교통개선대책에 포함된 '서울 강동-하남-남양주간 도시철도 건설' 사업으로 인해서 앞으로는 9호선이 강동을 지나 하남과 남양주까지 연장되기 때문입니다. 이 사업이 완성되면 남양주 왕숙1지구와 2지구에서 잠실, 삼성, 반포 등의 강남 주요 지역으로의 접근성이 완전히 새롭게 바뀌게 됩니다. 특히 삼성동 영동대로 개발과 잠실 MICE 사업지가 9호선 지하철역을 중심으로 진행되고 있음을 고려해볼 때, 이 2가지 사업의 직접적인 수혜를 입는 지역의 투자 가치는 상당히 높을 것으로 생각됩니다.

마지막으로 『우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자』를 꼭 읽었으면 하는 분들과 예비 독자분들께 한 말씀 부탁드립니다.

자본주의 사회에서 우리는 자본가 혹은 노동자가 됩니다. 월급으로는 꿈을 이룰 수 없다는 것을 깨닫게 되면서 투자에 관심을 갖습니다. 실물 자산에 대한 투자는 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락에 대비할 수 있는 현명한 방법이기 때문입니다. 그런데 투자에는 올바른 기준이 필요합니다. 스스로 투자 가치를 판단할 수 있어야 합니다. 아파트 투자의 경우 객관적인 입지 분석을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 이 책에서 소개한 입지 요소들을 실제 현장에서 적용해보시기 바랍니다. 심리가 아니라 아파트의 미래 가치에 투자하시기 바랍니다. 부동산은 소유할 때 그 가치가 더욱 빛나게 된다는 것을 기억하시기 바랍니다.




*아이리

스물 여덟, 150만 원 월급쟁이로 어린 나이에 결혼 생활을 시작했다. 반드시 젊을 때 부자가 되겠다는 마음으로 책상과 현장을 오가며 밤낮없이 부동산 공부에 매달렸고, 그 결과 단 6번의 아파트 투자로 70억대 자산을 만들었다. 현재는 강남 아파트 3채(래미안개포루체하임, 수서까치마을, 잠실파크리오)를 대출 없이 보유하고 있다.

자산은 월급이 아닌 투자로 키워야 한다는 것을 몸소 경험하면서, 투자 11년 만에 조기은퇴를 결심하고 만 38세에 부부가 동시에 사표를 던졌다. 현재 10년 일정의 세계여행을 준비 중이며, 동시에 뉴욕 맨해튼 부동산 투자를 위해 공부 중이다. 저서로는 『그래도 아파트를 사세요』가 있다.



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