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김종율 “상가투자, 비법을 알려준다”

『1일 매출로 보는 대한민국 상가투자 지도』 김종율 저자 인터뷰

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내가 주목하는 상가와 그 상가가 위치해 있는 상권을 이용할 유효수요의 범위를 먼저 설정합니다. 그리고 그 유효수요가 어느 동선으로 주로 다니는지, 즉 주동선을 파악하는 것입니다. 유효수요와 주동선만 파악하면 상가투자의 90%는 성공입니다. (2020.08.06)


상가투자 분야에서 국내 최고의 강사이자 실전 투자자인 김종율 저자는, 이 책에서 극소수의 사람들에게만 알려진 프랜차이즈 점포들의 매출 내역을 공개한다. 감염증 때문에, 침체된 경기 때문에, 높아진 인건비 때문에, 창업이나 상가투자가 어려워진 상황에서 더욱 확실하고 명쾌한 투자 가이드서가 필요하다는 판단에서다. 어느 자리 어느 점포가 얼마의 매출을 올리는지 그리고 그 원인은 무엇인지 분석할 수 있다면, 상가투자에 성공할 확률은 확실히 높아진다. 저금리 상황에서 월세가 따박따박 나오는 상가를 갖고 싶은 욕구는 그 어느 때보다 크다. 또한 경기가 나쁠수록 좋은 입지에서 장사를 하고자 하는 사장님들의 욕구도 크다.

이 책은 바로 이러한 분들에게 해답을 제시할 것이다. 누구나, 어떤 전문가나 할 수 있는 두루뭉술한 이야기가 아니라, 지도를 펴놓고 콕콕 짚어가며 ‘매출’을 근거로 하나하나 알려드린다. 이 책에 실린 ‘상가 매출 지도’를 갖고 있다면, 상가투자나 창업을 준비할 때마다 꺼내보는 훌륭한 자료가 될 것이다. 



작가님 안녕하세요! 먼저 간단한 자기소개 부탁드립니다.

안녕하세요. 메이저 유통회사 점포개발 14년 경력의 힘, 김종율입니다. 저는 대학에서 경영학을 전공하고 대학원에서는 부동산학을 전공했습니다. 대학원 진학 전 유통회사에 입사해 상권분석, 매출예측, 부실자산 매각, 부동산 법제 업무를 담당했습니다. 그러면서 개인적으로 상가투자도 많이 했지요. 지금은 볼링장, 드라이브스루 커피점 등을 임대하고 있습니다. 이론만 내세우는 부동산 전문가가 많습니다. 그런데 저는 실무와 실전, 그리고 이론까지 두루 갖춘 상가투자 전문가라 자부합니다. 

신작에서 극소수만 알던 역세권 상가 매출을 공개하셨다고 들었어요. 조사 기간만 무려 4년을 투자하셨다고 하는데, 어떠한 내용이 담긴 책인지 설명해주세요.

비밀 기술 중 하나인데, 저는 여러 곳의 프랜차이즈 가맹점 매출을 알아내는 방법을 알고 있습니다. 물론 시간이 꽤나 오래 걸립니다. 그래서 4년이나 걸렸지요. 물론 도움을 주시는 전문가들도 무려 70명이나 선발해 제가 다 하지 못하는 것에 도움을 받기도 했습니다.  

4년간 그 많은 분들은 동원하여 오직 역세권 상가 매출만을 조사했습니다. 그리고 그것을 토대로 상권분석과 상가가치를 평가했지요. 그러니 이 책은 사실상 전무후무한 책이고요, 상가투자와 창업의 정답지가 될 거라고 생각합니다.  

이론이 아닌 실제 상가투자 경험을 통해 수익을 내고 계시는 고수라고 들었습니다. 좋은 상가를 선별하는 특별한 노하우가 있을까요?

저는 낯선 지역의 상가에 대해 평가하는 것을 그리 두려워하지 않습니다. 상권이 형성되는 원리가 빤하기 때문입니다. 그저 지도면 면밀히 보면 답이 나옵니다. 구체적으로는 내가 주목하는 상가와 그 상가가 위치해 있는 상권을 이용할 유효수요의 범위를 먼저 설정합니다. 그리고 그 유효수요가 어느 동선으로 주로 다니는지, 즉 주동선을 파악하는 것입니다. 유효수요와 주동선만 파악하면 상가투자의 90%는 성공입니다. 



창업을 준비하시는 분들이 창업 아이템과 함께 가장 고려하는 것이 좋은 입지라고 하는데요. ‘이것만은 반드시 명심해라’ 하는 게 있을까요?

제가 점포개발을 오래 해봐서 아는 건데요. 창업을 하시려는 분들은 주로 유동인구가 많고 화려한 상권을 좋아합니다. 그러면 비용이 크고 실속은 없는 상가를 찾게 되기 십상이죠. 이 책의 앞부분에 상권분석의 기초에 대해 자세히 설명했는데요. 임대료가 싸고 내실 있는 입지를 유동인구가 많은 곳에서 찾으려 하면 안 됩니다. 유동인구를 살필 때는 상대평가를 해야 합니다. 동일 상권 내의 경쟁 입지보다 유동인구가 많으면 되지, 다른 지역의 1입지와 비교하시면 안 됩니다.  

코로나19로 폐업률과 공실률이 심각하게 증가하고 있어 상가투자를 해야 할지 말아야 할지 고민하시는 분들이 많은데요. 이러한 불황에도 이길 수 있는 상가투자법이 있을까요?

참 고민을 많이 한 내용입니다. 우선 코로나19로 거리 두기가 2.5단계로 격상되기 전에는 주거지역의 프랜차이즈 매출은 거의 줄지 않았습니다. 사람이 많이 모이는 곳, 그러니까 유흥가 매출이 많이 줄었지요. 그 보다 더 많이 준 곳은 대학가이고요. 

그러니 코로나를 염려하신다면 유흥가나 대학가 상권은 당분간 피하시는 게 상책입니다. 이럴 때가 싸게 살 기회가 될 수도 있지만 그건 그다음의 이야기이고요. 코로나가 어찌 전개될지는 제가 답할 수 있는 영역의 것이 아닙니다. 다만 코로나가 장기화될까 우려스럽다면 주거지 상권을 타깃으로 창업이나 투자든 하시면 그 걱정을 덜 수 있다고 할 수 있습니다.

코로나19로 많은 것들이 바뀌었어요. 코로나19 이후 상가투자 시장에 대한 변화 혹은 전망이 어떻게 될까요?

전체적으로 축소되고 그 과정에서 1입지, 주동선 상가가 더 부각이 될 것으로 봅니다. 거의 확실시되는 전망이지요. 지난 몇 년간 지속된 최저임금 인상으로 1입지가 아닌 곳의 점포가 문을 닫고, 그 반사이익을 1입지 점포가 누리는 것을 많이 봤습니다. 이른바 상가와 창업시장에도 양극화가 진행되는 것이지요. 그런데 여기에 코로나가 기름을 부었습니다. 역사적으로 유례가 없는 저금리 상황입니다.  1입지 상가의 가치가 더욱 빛날 것입니다. 

마지막으로 독자분들에게 한 말씀 부탁드립니다.

이 책은 저의 세 번째 저서입니다.  그런데 지난 두 권의 책보다 훨씬 더 많은 노력이 들어갔습니다. 늘 꿈만 꾸던 내용을 책에 담았더니, 마지막 원고를 고칠 때 저자인 제 가슴이 어찌나 뛰던지요. 이 책에서는 역세권 상가들의 매출을 공개하고, 왜 그런 결과가 나왔는지 입지분석을 했습니다.

업종별로 분류하여 어떤 원리로 그런 매출이 나오는지까지 알려드리면 좋았을 텐데, 물리적으로 그건 능력 밖의 일이었습니다. 그래서 깨끗이 단념하고, 발로 뛰며 한 군데라도 더 매출을 파악하는 데 집중했습니다. 

하지만 독자 여러분들이 나머지를 해내실 것이라 생각합니다. 이 책에 있는 수없이 많은 프랜차이즈 점포들의 매출을 보시면서 소매점 매출이 일어나는 그 복잡한 알고리즘을 풀어내시리라 봅니다. 정답을 자꾸 보다보면 자연스레 원리가 보이는 법이니까요.  



*김종율

아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 상가와 토지 투자 강의를 하고 있다.

상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부·부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거쳤다.

최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀·가치 평가부·PB 사업팀·채널 기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동한 학원에서 토지와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 저서로는 《나는 오를 땅만 산다》와 《나는 집 대신 상가에 투자한다》가 있다.




대한민국 상가투자 지도
대한민국 상가투자 지도
김종율(옥탑방보보스) 저
한국경제신문사(한경비피)



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글ㆍ사진 | 출판사 제공

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