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빠숑 김학렬 “지방도 서울처럼 좋은 데 많아, 실거주 괜찮다”

『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 펴내
부동산 3부작 중 마지막 권, 서울 제외한 수도권, 지방 부동산 분석

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지금 지방 분들이 현 부동산 시장에서 제외되었다고 소외감을 느끼는데, 정부의 정책처럼 실망만 하게 두면 안 되잖아요. 지방도 서울처럼 좋은 데가 많거든요. 그런 데는 사도 괜찮다, 실거주해도 괜찮다, 이렇게 말씀을 드리고 싶었습니다. (2018. 09. 03)

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똘똘한 서울 아파트 한 채, 라는 표현이 등장했다. 최근 서울 아파트값이 무서운 기세로 올랐다. 반면 지방 대부분의 집값은 보합세다. 서울에 집을 보유하지 않은 사람들 대부분이 상대적 박탈감을 느끼고 있고, 똘똘한 서울 아파트 한 채를 마련한 사람도 마냥 행복하지만은 않다. 보유세 인상 등 정부에서 준비 중인 규제 책에 관한 소문이 연일 들려오기 때문이다.

 

이런 상황에서 나온 빠숑 김학렬의  『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 는 부동산 관련 책으로 드물게 종합 베스트 1위에까지 올랐다. 저자의 유명세와 현재 시장 상황이 반영된 결과이겠다. 이번 책은 빠숑의 부동산 3부작 시리즈 중 마지막 권으로, 서울을 제외한 지역 부동산을 다뤘다. 제목처럼 지방에도 입지가 좋은 곳은 있고 이곳은 오를 수밖에 없다고 저자는 말한다. 다만 모든 곳이 동일하게 오르지는 않는다. 서울이 양적 시장에서 질적 시장으로 분화하면서 가격 차이가 더 커졌듯, 지방도 그렇게 전망되리라는 분석이다.

 

 

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8.2 대책 이후 1년, 서울에서 서민이 집 마련하기 더 어려워져

 

『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 가 종합 베스트 1위에 올랐습니다. 부동산 책이 종합 1위에 오르는 게 흔한 일은 아닙니다. 

 

대한민국 성인 남녀, 특히 결혼한 세대에서 부동산이 가장 큰 관심사입니다. 사람이 살아가기 위해서는 의식주가 필요하죠. 옷과 음식은 아이를 낳았다고 해서, 또 경제적 능력에 크게 영향을 받지는 않습니다. 그에 비해 부동산은 경제적 능력이 있어야 하고, 가격이 비싸니까 좀 더 계획이 필요한데요. 부모님 세대는 내 집 마련이 평생의 꿈이었지 않습니까. 필수품인데도 금액이 워낙 크니까, 집을 가졌든 안 가졌든 평생 안고 가는 짐이죠. 특히 집이 없는 경우는 애환이 될 수 있고요. 지금 현 시점에서 부동산 관련 의사결정을 어떻게 해야 할지 더 어려워졌다고 판단한 것 같습니다. 제 책에서 도움을 받으려는 것 같습니다. 저도 부동산 서적이 종합순위 1위를 한 것은 처음 보았습니다. 감사한 일이죠.

 

8.2 대책 이후 1년이 지났고, 서울은 많이 올랐습니다. 그에 비해 지방은 일부 지역을 빼고는 오르지 않았는데요. 이런 상황도 책을 향한 기대에 한몫한 게 아닐까요.

 

2010~2013년이 서울 수도권 부동산은 지옥이었는데요. 이른바 폭락론이 인기를 끌 때였고, 그때 지금의 제 책이 나왔으면 많이 보지 않았겠죠. 2013년 이후로는 일부 조정 지역도 있었지만 거의 모든 지역이 오르기 시작했고, 8.2대책 이후로 서울이 특히 많이 올랐죠. 이런 상황이 반영된 것 같아요.

 

8.2 대책에 대해서, 1년 전에는 준비를 많이 했다고 평했습니다. 지금 8.2 대책을 비롯하여 현재 정부의 부동산 정책은 어떻게 보시나요.

 

1년 전 제 평가가 8 2 대책을 호의적으로 본 건 아니었고요. 이전 정부보다는 준비를 많이 했다는 것에 대한 객관적인 평가였습니다. 노무현 정부 때 2003~2005년 3년간 부동산 규제 정책이 17번 있었습니다. 그때 시행착오를 겪었던 것을 반영한 것 같아요. 김수현 수석이 『부동산은 끝났다』 에서 그때 좀 더 강하게 할 걸이라고 토로하셨어요. 그래서인지 할 수 있는 규제책을 한꺼번에 폭탄처럼 투하했죠. 효과를 빨리 보고자 한 듯합니다. 그런데 과거 규제책이 실제로 시장에 먹혔는지를 검증하진 않았던 것 같아요. 지금 저는 시장과 정책이 미스매칭 되고 있다고 생각합니다. 2002년도부터 부동산 칼럼을 써오고 계신 아기곰님께서 이번 시장 실패는 100퍼센트 정책 잘못이라고 하셨어요. 서민을 위한 부동산 정책인 줄 알았는데, 알고 보니 세수 확보 목적이었다는 거죠. 차라리 솔직하게 세금 더 걷겠다고 하면서 시작했다면 배신감을 안 느꼈을 텐데, 서민들이 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있게 해주겠다고 시작한 정책이었거든요. 결과는 세수는 많이 걷혔는데, 서민은 집을 더 살 수 없게 됐습니다. 저도 아기곰 선생님과 같은 생각이고요.

 

문 대통령 지지율이 집권 후 처음으로 50퍼센트 대로 떨어졌습니다. 부동산 정책 때문일까요.

 

부동산 문제만은 아니고 최저임금을 비롯한 경제 쪽 정책의 국민들의 기대대로 가고 있지 않기 때문에 실망한 게 아닌가 싶습니다. 좋지 않는 평가가 나오는데도 계속 기다리라고만 하니까요. 국민들은 더 답답한 거죠.

 

이번 책이 3부작 중 마지막 책이죠?

 

『대한민국 부동산 투자』 는 첫 번째 책으로 총서 격입니다. 전반적인 입지를 이해하기 위해 필요한 내용을 객관적으로 정리한 책이고요. 실제로 입지를 적용해서 서울을 설명한 책이 『서울 부동산의 미래』 입니다. 1권에서 설명한 내용으로 서울 중에서 좋은 곳 나쁜 곳, 더 오를 곳과 안 오를 곳을 이야기했습니다. 서울을 제외한 나머지, 그러니까 16개 광역 지자체를 다룬 게 이번 책 『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 입니다. 공교롭게도 서울이  『서울 부동산의 미래』 가 출간된 뒤에 더 많이 올랐어요. 지금 지방 분들이 현 부동산 시장에서 제외되었다고 소외감을 느끼는데, 정부의 정책처럼 실망만 하게 두면 안 되잖아요. 지방도 서울처럼 좋은 데가 많거든요. 그런 데는 사도 괜찮다, 실거주해도 괜찮다, 이렇게 말씀을 드리고 싶었습니다. 대한민국 인구 5천 만 명 중에서 80퍼센트가 서울이 아닌 곳에서 살고 있습니다. 이번 책은 그 80퍼센트의 국민들을 위해 쓴 책입니다.

 

지난 책처럼 이번 책으로 공교롭게도 지방 부동산도 가격이 오를까요.

 

오르기보다는, 저는 소외받는 곳이 없이 활성화 됐으면 좋겠습니다. 지금 너무 많은 지방 분들이 고통을 받고 있습니다. 예로, 경상남도 창원이 그런데요. 객관적으로도 굉장히 좋은 입지입니다. 인구가 무려 120만 명이고 좋은 일자리가 많습니다. 이 지역은 2년 동안 조정 받고 있어요. 심한 지역은 40퍼센트까지 빠진 곳도 있거든요. 보통 서울 수도권에 이런 문제가 생기면 대책이 바로 나와요. 양도세 면제라든지, 분양권 전매 허용 등등. 이런 정책은 진보와 보수 등 정치적인 이해관계와 무관해요. 김대중 정부 때 가장 파격적인 부동산 활성화 대책이 나왔으니까요. 오르고 있는 서울은 계속 규제를 한다 치더라도, 불황인 지방은 활성하려는 대책이 있어야 하는데 정부에서는 정말 너무하다 싶을 정도로 관심을 안 가지고 있어요. 『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 에서 좋은 비서울 지역을 많이 소개했고, 비서울 분들의 불안을 해소하고 주거가 안정되었으면 좋겠습니다. 정말 간절히 바랍니다.

 

 

부동산 폭락론, 의미 없어

 

똘똘한 서울 아파트 한 채, 라는 표현이 등장했어요. 반복된 학습 효과로 서울이 떨어지지 않을 거라는 확신은 있는 거 같습니다. 그럼에도 아직 지방 소멸, 지방 부동산 하락이라는 불안감이 있습니다.

 

부동산은 필수품인데도 우리는 지금까지 제대로 된 경제적 교육은 제대로 받은 적이 없잖아요. 특히 부동산 쪽으로는 전혀 교육을 받은 적이 없지요. 저는 책을 쓰는 저자이기도 하지만, 기본적으로 부동산 대중화 캠페인을 하고 있습니다. 일반 국민들의 부동산 관련 지식 수준이 올라왔으면 해요. 다행히 2007년보다는 지금 부동산 지식 수준이 훨씬 높습니다. 기사 수준도 객관적인 펙트에 기반해서 쓰려고 하고요. 지금은 묻지마 폭란론 논리가 나와도 이제 신뢰를 안 해요. 이제 그분도 안 나오시잖아요. 무조건 아파트 가격이 빠져야 해, 이건 아무 의미 없는 선언이고 막연한 기대거든요. 일종의 포퓰리즘이죠. 실제로는 몇몇 경제학자 분들이 퍼펙트 스톰이 2014년도 전후로 온다고 했는데, 폭락으로의 퍼펙트 스톰이 아니라 상승을 하는 스톰이 왔어요.

 

폭락론자 주장은 폭락을 기대하고, 사람을 호도해서 호객으로 만들어요. 언제까지 기다리면 된다라는 구체적인 메시지도 안 주잖아요. 상식적으로 생각해 봐도 인플레이션이 지속되는 한 장기적으로 빠질 수가 없는 구조입니다. 물론 쉬지 않고 계속 오르지만은 않습니다. 하지만 입지 좋은 지역의 경쟁력 있는 상품은 빠져도 단기 조정될 뿐 다시 오르죠. 방향성은 결국 우상향이에요. 강남 집값이 2000년도에 평당 1,200만 원이었고 지금은 4,800만원 수준입니다. 도봉구, 금천구는 평당 800만원에서 지금은 평당 1,200만 원대에요. 만약 그 당시로 돌아가서 아파트를 살 사람은 그 시점에서 어떤 집을 매수하는 게 옳은 선택이었을까요.

 

과거 시행착오에 대한 분석은 마음만 아플 뿐입니다. 미래에 대한 이야기를 해 보죠. 향후 강남 아파트가 평당 1억으로 가는 게 빠를까요. 도봉구가 평당 2천이 되는 게 빠를까요. 이제는 부동산에 조금이라도 관심이 있는 분들은 압니다. 여전히 폭락을 기대하는 분들은 강남구 아파트 시세가 도봉구 수준으로 내려올 때까지 기다리라고 할 겁니다. 물론 이런 지역별 가격 차이가 심하게 나는 것을 저는 희망하지 않습니다. 되도록 막고 싶고요. 그런데, 경제라는 것이 기대대로 되는 것이 아닙니다. 어쩔 수 없이 받아 들여야 하는 것이 있어요. 결국 부정적인 의미로 양극화이겠지만, 다른 말로는 다양화라고 보시는 것이 옳은 해석입니다. 어떤 상품이든지 비싼 상품이 있고 중간 상품, 싼 상품으로 나눠져요. 우리는 경제적 능력에 맞게 사면 됩니다. 비싼 건 무조건 싸져야 해, 이건 바람직한 생각이 아니라고 생각합니다. 오히려 이것이야 말로 투기적인 심리죠. 비싸면 비싼 것으로 이해하면 됩니다. 그리고 부동산은 비쌀수록 세금이 많이 나올 거 아녜요. 거기서 나오는 더 많은 세금으로 도봉구나 금천구에 교통, 문화 등 혜택을 무상으로 제공하면 양쪽 모두 불만이 커질 것 같진 않습니다. 모든 지역이 무조건 똑같아야 해, 상향평준화는 안되니까 하향평준화가 되어야 해. 이건 정말 나쁜 심술 밖에 안된다고 생각합니다.

 

부동산 가격을 투기 세력이 올리고 있다 생각하는 사람도 있지 않습니까.

 

이미 8.2 대책이 나오기 전에 투기지역에는 투기 세력이 거의 없었어요. 서울은 전세가와 매매가 갭이 컸기 때문에 이미 소위 말하는 갭투자자들이 들어올 수 없는 시장이었어요. 그런데 정부에서 2017년부터 뜬금없이 투기와의 전쟁을 선포합니다. 투기 지역을 지정해서, 여기는 못 들어와, 했는데요. 이미 그곳들은 갭이 적게는 5억, 많게는 20억 이상이었어요. 일반적인 다주택자 투자자들이 투자할 수 있는 수준이 아닌 지역이 된 것이죠. 결국 투기지역 지정 입지처럼 좋은 입지에 들어갈 수 없어, 상대적 박탈감을 느끼는 서민들이 미워할 대상을 만들어 준 것이라고 생각합니다. 일종의 지지율을 더 받기 위한 정치적인 활동인 것이죠. 제 주변에도 투자자들이 있지만, 부동산 투자자들이 대부분 평범한 일반인들입니다. 주식 투자하시는 분들과 똑같아요. 적게는 몇 천 만 원, 많아야 몇 억으로 투자하는 사람들입니다. 이들은 주식이 아니라 부동산에 투자하는 것이고요. 그런데 지금 시장에서는 이미 이 금액으로 서울에 웬만한 곳들은 투자 못하거든요. 김수현 수석님께서 본인의 저서에서 말씀하신 대로 양질의 아파트에 살고자 하는 수요가 많은데 그런 주택의 수는 한정되어 있기 때문에 가격이 오르는 것인데, 공급 문제 해결이 아닌 투기꾼을 잡는 정책이 나오게 되니, 이 정책이 지금 시장에서 먹히겠습니까.

 

좋습니다. 투기꾼들을 막는 역할을 했다고 칩시다. 그런데 이 정책의 목적은 투기꾼 제거가 아니라 실수요자 보호입니다. 맘 편히 자기 주택에 거주하도록 해줘야 합니다. 그런데 뭐가 문제냐 하면, 투기 지역으로 지정된 곳을 사는 무주택자들이나 1주택자들이 이 지역을 사게 되면 투기꾼이 되는 느낌을 줍니다. 매수하기 꺼려지는 거죠. 게다가 정부가 규제해서 집값을 잡을 거라고 하니 오르지도 않을 주택을 사면 안될 것 같기도 하고요. 이러니 누가 주택을 사겠어요. 실제 실수요자들의 심리를 전혀 파악하지 못한 것이죠. 정책의 목적과 방법, 그리고 결과가 완전 미스 매칭이죠. 제가 만약에 정책 발표를 했다고 하면 이런 식으로 이야기 했을 거에요. 향후 한동안 다주택자들이 못 들어오게 할 테니, 실거주자는 지금 들어오라고 말이죠. 그렇게 다정하게 정책의 목적을 전달해 주는 하는 친근한 정책이었으면 좋겠어요.

 

인구 감소로 부동산 가격 하락을 예견하기도 하는데요.

 

역시 묻지마 폭락론자들 논리인데, 아무 의미가 없습니다. 애들을 안 낳으니까 이 상태로 가면 인구가 주는 게 맞겠죠. 그런데 생명이 연장되다 보니 여전히 안 줄고 있어요. 요즘은 생산 가능 인구가 줄어서 문제라고 하는데, 우리는 경제 공동체이기 때문에, 국민이 다 같이 번 돈으로 나누는 구조라서 생산성을 높이면 아무 상관 없어요. 누가 많이 벌고 덜 벌긴 하겠지만 많이 버는 쪽이 덜 버는 쪽에 대한 복지를 강화하면 되는 것이잖아요. 애들도 아니고, 굳이 편을 나누어서 싸우게 할 일은 아닌 거 같아요. 일본을 보면 알아요. 일본도 생산 가능 인구가 줄었는데, 일자리가 늘고 아베노믹스로 활성화되었어요. 사람들이 편안하게 살 수 있는 시스템이라면 인구가 문제가 되지는 않아요. 유럽 선진국들도 그렇잖아요. 게다가 우리나라가 더 살기 좋은 나라가 되면 외국에서도 오겠죠. 살기 좋은 나라가 되면 애를 더 낳을 거고요. 지금 우리가 애를 못 낳는 게 돈이 없어서가 아니에요. 봐줄 사람이 없어서잖아요. 이런 시스템만 보완해준다 하면 사회가 발전하니까 출산율이 회복될 수 있다 생각하고요.

 

인구 감소를 걱정하기보다 대한민국을 좋은 사회로 만들면 된다는 말씀이네요.

 

행복하게 살 집도 많이 만들어야 해요. 돈이 없는 분들도 괜찮은 환경에서 살게 해주면 좋겠습니다. 도심재생, 도심재생 하는데요. 종로구 창신동, 숭인동을 뉴타운으로 지정했다 취소하고 도심재생 한다고 해요. 가보면 아시겠지만 다세대 반지하로 정말 거주환경으로는 척박합니다. 거기서 그 상태 그대로 유지하게 해줘서 뭐할 거예요. 오히려 그 분들을 그곳에서 나와서 양질의 임대주택으로 가게 해주는 게 맞죠. 그분들이 왜 안 나오려 하냐면, 그 지역 만큼 싼 가격으로 서울에 갈 다른 곳이 없기 때문입니다. 그 가격으로 딴 데 갈 수 있게 해 주면 그 곳에 있을 이유가 없잖아요. 그렇게 양질의 주택으로의 이주 대책을 만들어준 다음에, 그 지역은 일자리 지역으로 만드는 겁니다. 관광객들이 많이 찾는 상업지역으로 만들어도 좋고요. 그곳은 서울 성곽길이잖아요. 외국인 관광객이 얼마나 많이 찾겠어요. 성곽길을 도보로 걷게 하면서 그곳에서 돈을 쓰게 하는 거죠. 이렇게 해야 서울 도심 낙후된 곳에서도 부가가치가 생길 텐데, 결국 외국 관광객도 못 들어오게 하고, 개발도 못하게 하고, 거기 현주민에게는 집도 새로 준 것도 아니고요. 페인트칠만 해주고, 동네도서관 만들었는데 그분들이 도서관에 갈 시간이 어디 있겠습니까. 대부분 맞벌이고 그곳에서는 밤에 잠만 주무시는 분인데요. 결국 전체로 봐도, 개인적으로 봐도 마이너스죠.

 

 

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지방 부동산도 질적 시장으로 이행

 

서울은 이미 양적 시장에서 질적 시장으로 바뀌었습니다. 질적 시장은 다양화이고요. 지방 부동산도 그렇게 될 거라 전망하셨는데요.

 

서울은 아파트를 다 살아봐서, 좋은 아파트와 좋은 입지를 알아요. 비싼 지역이 왜 비싼지 이해합니다. 지방은 얼마전까지는 아직 좋은 상품에 얼마를 지불해야 하는지 기준이 없었어요. 그런데 지방에서도 질적인 시장이 광역시부터 시작합니다. 부산 해운대부터 시작했어요. 해운대 우동 마린씨티, 센텀시티, 이런 지역 아파트가 평당 2천 만 원을 넘기죠. 펜트하우스는 5천만 원대에 거래가 되고요. 부산 분들도 이제 알았어요. 좋은 입지, 좋은 상품은 평당 2~3천 만원을 받을 수 있구나, 학습 효과가 생겼죠. 그렇게 되면 해운대구, 수영구 쪽 좋은 아파트는 2천이 무조건 넘어갑니다. 그 다음은 대구 수성구도 평균 2천을 넘기 시작했습니다. 일자리, 학군, 상권, 환경이 좋으면 평당 2천이 넘어 가는구나, 역시 대구도 알았습니다. 이런 시장은 이제 3천 만 원 가는 아파트를 주목해야 하는 것이죠. 물론 모든 지역이 다 오르는 건 아니에요. 광역시에도 평당 1천이 안 되는 데가 있죠. 일자리, 학군이 안 좋은 곳이 그렇죠. 대전도 서구나 유성구는 평당 2천을 향해 가고 있고, 이미 넘은 지역도 있어요. 광주는 서구나 남구, 이렇듯 지역마다 질적인 시장으로 분화되고 있습니다. 이런 변화가 있으니까 현지 주민분들도 투자자들도 지방이라고 무조건 1천 이하의 싼 상품만 사지 말고, 2천~3천이 될 수 있는 지역이 있으니까 오히려 이 지역을 봤으면 좋겠다고 제안하고 싶어요.  『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』 에 이런 내용들이 지역별로 구체적으로 담겨 있고요.

 

이 책에서 인구 100만 명 정도면 충분한 수요가 있다고 설명하셨습니다.

 

더 적은 단위로 말씀 드리면 60만 명 정도부터는 지역 분화가 됩니다. 구로 구분된 지자체가 있습니다. 한 개 구가 보통 30만 정도인데, 두 개 구가 되려면 60만 명이 되거든요. 이 정도면 이쪽에서 가고, 저쪽에서 오고 하는 도시 내 순환이 이루어집니다. 자녀가 학령기일 때는 학군 좋은 데 살다가, 학교 졸업하면 상권이 좋고 조용한 곳으로 이사 한다든지 하는 식이죠. 이러한 자체 이동 수요가 60만 명 정도면 충분히 생겨요. 이 정도면 인구가 줄어들면서 폭락하는 일은 없습니다.

 

제일 답답한 게 비서울 지역 분들은 자기 지역에 자신이 없어요. 당연히 서울과 비교하면 입지 조건이 떨어지지만 조금만 더 보완하면 좋아질 게 상당히 많아요. 이런 걸 정부나 지자체에 요구해야 하는데, 그러려면 부동산을 좀 알아야 하잖아요. 지역 내 학교가 필요하다, 하면 우리 지역에 현재 몇 가구가 있는데 이 정도면 다른 지역은 다 학교가 있다, 그러니 만들어 달라. 이렇게 구체적으로 민원을 제기하면 정부나 지자체에서는 들어줄 가능성이 높아집니다. 지역 현황을 정확히 파악하고 필요한 걸 구체적으로 요구하시는, 자신의 거주 지역을 사랑하는 시민들이 되길 진심으로 바랍니다. 정부나 지자체는 절대 먼저 해 주지 않아요. 이야기를 해야 합니다. 아마 대한민국에서 가장 많은 민원을 제안하는 곳이 강남구일 거에요. 그러니까 점점 더 좋아지죠.

 

경기도와 세종시, 제주시를 독립된 장으로 다루셨습니다.

 

서울이 특별시고, 지방에도 특별 자치 지자체가 몇 개 있어요. 세종시가 행정 특별시이고, 제주도는 특별 자치도이죠. 이곳은 나라에서 특혜를 줍니다. 이곳은 더 윤택하게 지방 자치 활동을 할 수 있어요. 보조금도 더 받고, 지방에서 걷은 세금을 마음대로 쓸 수 있어요. 제주, 세종시는 원래 17개 지자체 중 가장 쌌던 곳이었는데요. 저는 이곳은 특별한 곳이니까 더 올라갈 거고 그 순위는 서울 특별시 바로 밑까지 갈 거라고 『대한민국 부동산 투자』에서 이미 말씀드린 바 있습니다. 실제로 그렇게 됐죠. 이렇게 지자체별 지원정책도 알 필요가 있습니다. 광역시와 도는 일반 지역이고, 서울 특별시나 기타 특별 자치도보다는 수요가 적을 수밖에 없으니 이런 점을 감안해서 입지 가치를 평가 하셔야 합니다.

 

부동산 외 다양한 역사적 배경 설명해줬다는 의미에서 이 책을 역사서로도 읽을 수 있었어요.
 
무작정 입지만 소개하면 사람들이 왜 지금의 가치를 갖고 있는지에 대해서는 전혀 이해를 못하죠. 입지에 대한 이해도를 높이기 위해서는 역사를 이야기할 수밖에 없는데요. 그래서 이런 목적의  책은 원래는 인문학자가 쓰는 게 맞겠죠. 제 전공 베이스가 인문학입니다. 전공이 신문방송학이고 부전공이 사학이었습니다. 어려서부터 역사에 관심이 많았고, 지방 답사를 다니면서 많이 배웠죠. 과거에 아무리 화려했던 곳이라도 일자리가 줄어들게 되면, 인구가 주는구나, 학교가 중요하구나 이런 입지를 종합적으로 보는 통찰인데요. 그곳의 생활 환경을 직접 보면서 스스로 정리한 거예요. 저는 어디 투자하면 좋다가 아니라 사람들이 좋아하는 입지를 찾는, 만드는 공부를 하다 보니까 어떤 입지가 좋은지는 자동적으로 알게 되었습니다. 그래서 다른 부동산 전문가들과는 목적도 방향성도 달라요. 저는 찍어주기를 못해요. 정확히 말씀드리면 못하는 게 아니라, 하고 싶지 않습니다.

 

 

문화적 프리미엄이 포함된 대한민국 아파트

 

집값 하면 아파트값이고, 대한민국의 대표 주거 형태가 아파트인데요. 한국에서는 아파트가 투자의 원흉, 이런 식으로 이성적으로 접근하지 못하는 듯합니다.

 

원래 아파트보다는 단독주택이 훨씬 좋은 상품입니다. 그런데 한국은 땅이 좁아요. 그나마 78퍼센트가 산악이고, 주거로 쓸 수 있는 용지가 5퍼센트 전후죠. 주거로 좋은 입지가 적어요. 인구가 적을 때는 단독주택으로도 문제가 없었지만 인구가 늘면서 공동 주택을 만들 수 밖에 없었습니다. 한국인이 참 영리한 게, 다른 나라와는 달리 아파트에 문화를 넣었어요. 옛날 주공 아파트는 부가적인 생활편의성이 떨어졌었는데, 2009년 전후부터 아파트 문화가 확 바뀌어요. 레미안 퍼스티지, 반포 자이가 2009년 입주였는데 단지 내 수영장, 사우나, 커뮤니티가 생겨요. 돈을 주고 멀리 나가야 하는 활동을 아파트 내에서 즐길 수 있는 거예요. 수영장 가는 비용, 도서관 가는 비용, 헬스장 가는 비용과 시간이 모두 절약이 되는 거죠. 그런 것이 다 아파트 가격에 녹아 있고, 다른 단지의 사람들이 그 아파트 사는 사람을 부러워해요. 그래서 이전까지는 입지가 좋은 데면 낡아도 비쌌는데 이제는 입지가 좋고 상품까지 좋아야 더 가격이 올라갑니다. 지금 한국 아파트는 단순하게 잠만 자는 공간이 아니에요. 문화적 프리미엄까지 포함된 게 아파트인 거죠. 그 의미는, 문화적 프리미엄이 없는 상품은 가격이 내려갈 수 있다는 뜻이기도 합니다. 그런데 현재 정부나 폭락론자들은 이걸 거품이라고 평가절하해 버리죠. 문화적인 현상에 대한 이해도가 낮은 거라고 생각합니다.

 

한국의 아파트 문화를 중국이나 동남아 등지에서 따라하지 않나요?

 

한계가 있어요. 저도 출장 가보면 유심히 보는데요. 해외에는 버려진 집이 많아요. 버려진 아파트도 많고요. 땅덩이가 넓기 때문이죠. 풍수지리로도 설명할 수 있습니다. 풍수지리는 원래 중국에서 만들어졌고 한국이 받아들였습니다. 중국은 명당을 찾죠. 명당이 아니면 버려요. 심지어는 지기가 빠졌다고 해서, 명당인데도 시간이 흐르면 버리고 새로운 곳으로 옮겨가기도 합니다. 한국은 명당은 정말 적기 때문에 명당이 아닌 땅도 개선해서 써야 해요. 한국은 땅을 버리는 순간, 다른 갈 데가 없으니까요. 한국은 명당이 아닌 땅도 명당으로 만드는 비보책이 잘 마련되어 있어요. 지금도 마찬가지입니다. 입지 가치가 낮아지면, 공원이나 상권, 지하철을 넣어서 입지 가치를 높이죠. 참 대단한 민족입니다. 제가 대한민국 국민들을 사랑하는 가장 큰 이유죠.

 

예약판매 때 사은품인 ‘빠숑이 실거주 목적으로 검토했던 서울 아파트 리스트’가 인기였습니다. 리스트를 보니 입지 좋고 새 아파트 위주였고요.

 

외국은 한국처럼 집값이 많이 오르는 걸 기대하진 않아요. 집값이 빠질 수도 있다고 생각하는데요. 우리나라는 일단 사면 거의 빠진 적이 없었죠. 과거에는 양적으로 부족했으니까요. 집을 사면 무조건 올라야 하는 줄 아니까, 제가 오르지 않을 수도 있다고는 설득 못하잖아요. 그러니 저를 비롯해 많은 부동산 전문가가 오를 수밖에 없는 지역과 상품을 추천할 수밖에 없죠. 그렇게 선별하다 보면 입지가 좋고 새 상품을 가장 먼저 볼 수 밖에 없죠. 하지만 비싼 아파트만 추천드린 것은 아닙니다. 오히려 상대적으로 저렴한 아파트들 위주로 추천드렸어요. 실거주 목적이니까.

 

서울 중간 정도 지역의 30평대 아파트가 10억인 시대가 됐습니다. 흙수저들은 어떻게 집을 사야 할까요.

 

제가 가장 중요하게 생각하는 문제입니다. 하지만 과거는 쉬웠는데 지금은 어렵다는 식으로 엉뚱하게 생각하지 않으셨으면 좋겠어요. 과거랑 지금이랑 달라진 건 없어요. 예전에도 월급쟁이는 집이 비싸서 못 샀습니다. 대부분 대출을 받아서 사야 했고요. 대출 없이 사는 사람은 극히 일부였습니다. 큰 부자가 아니라면 대출 받을 수밖에 없었어요. 서울은 조선시대부터 이미 비쌌기 때문이죠. 서울은 과거도 비쌌고, 지금도 비싸고, 미래도 비쌀 거예요. 과거에 쌌는데 지금이 비싸, 이게 아니란 말이에요.

 

그리고 많은 분들이 인정 안 하시는데, 소득도 엄청 늘었어요. 이제 억대 연봉자가 주변에 꽤 많잖아요. 당연히 무리한 대출은 안 되죠. 이자 내고 생활비 될 정도의 조건에서 가장 좋은 걸 사야 합니다. 맞벌이 한다면, 한 사람 월급을 이자와 원금 상환 비용으로 저는 다 써도 된다고 봐요. 현재 미국도, 일본도 이렇게 하고 있습니다. 거주비, 월세 낸다는 생각으로 비용을 지불하고 대신 집값이 인플레이션만큼만 올라도 물가에 대한 헷지가 되잖아요. 적극적으로 살 생각을 하면 방법은 다 있는데, 빚 지지 않고 내 돈으로 사려고 하니까 답을 모르겠고 힘들기만 하죠.

 

현재 정부도 대출에 대해서는 어떤 지침을 주지 않고 있어요. 심지어는 서울 같은 경우 대출규모를 줄이기까지 했어요. 왜 대출을 못 받게 하는 정책을 쓰는지 모르겠어요. 저는 중산층 수준의 무주택자가 강남으로 이사 간다 하면 90퍼센트까지 대출해 줬으면 좋겠어요. 10퍼센트만 있어도 들어갈 수 있잖아요. 당연히 이자를 받아야죠. 혹시 이자를 못 내면 회수하면 되거든요. 갑자기 대출 규모가 줄어드니까, 이제 강남은 기존에 돈 있는 사람만 살 수 있는 지역이에요. 어찌 보면 지금 정책이 양극화를 만들고 있는지도 모르겠어요. 물론 강남이 아니어도, 서울이 아니어도 상관 없고, 경기도 좋은 지역에 지금 가용 한도 내에서 대출을 최대로 받아서 들어갔으면 좋겠습니다. 실거주인데 왜 주저하실까요. 정부에서 불안하게 하지 않으셨으면 합니다. 자기 집 살겠다고 하는 분들에게 왜 자꾸 부동산에 대한 부정적인 인식을 주시려는지 모르겠어요.

 

오른 게 집값만은 아니잖아요. 새우깡 가격도 계속 올랐는데요.

 

맞아요(웃음). 예전에도 월급 받은 거 하나도 안 쓰고 모아도 집을 못 샀단 말이에요. 지금은 쓸 거 다 쓰시면서 못 산다고 하시죠. 집 없어도 차는 다 사잖아요. 휴대폰도 최신 기종으로 요금제 비싼 걸로 쓰시고요. (웃음) 자신의 지출은 생각하지 않고, 나라만 원망하고, 투기꾼만 원망하죠. 사람들이 죄지, 사실 주택이 무슨 죄가 있겠어요.

 

북한과 관계 개선이 화두인데, 북한이 개방되었을 때 부동산 시장은 어떻게 변할까요.

 

북한 사람들이 남한으로 내려온다면 가장 안전한 지역을 찾는 경우가 대부분일 거에요. 대한민국에서 가장 안전한 지역은 서울입니다. 서울 가치가 더 높아지겠죠. 물론 북한 지역에서는 일자리가 많은 지역에 주목해야겠죠. 평양, 개성, 신의주, 청진, 함흥 이런 데가 좋은 곳이겠죠. 시베리아 횡단철도가 생길 텐데 시베리아 철도가 지나는 역들도 주목해야 하고요.

 

시베리아 철도 하니 용산이 생각나는데요. 박원순 시장이 여의도 용산 개발을 이야기했습니다. 그리고 며칠 전에 잠정 보류한다고 했죠.

 

저는 용산 개발에 적극 찬성합니다. 시베리아 횡단 철도를 타고 유럽 관광객들이 온다가 상상해 보세요. 용산역에 내려요. 앞에 한강이 쫘악 보이고 뒤로 관악산이 멋지게 펼쳐져 있습니다. 그런데 여의도에는 35층짜리 아파트만 있다고 상생해 보세요. 그걸 외국 관광객들이 보고 싶어 할까요? 홍콩, 상하이, 뉴욕 야경처럼 150층짜리도 있고 60층짜리도 있고, 40층도 있고, 이런 멋진 포토존들이 많은 것이 좋지 않겠습니까. 용산, 여의도는 그 지역에 거주하는 사람들을 위해서가 아니라 대한민국 대표 상품을 만들자는 차원에서 활용해야 합니다. 여의도와 용산을 케이블카로 이어도 정말 멋질 거 같아요. 다행히 여의도랑 용산은 강남이나 서초처럼 한강변에 주거 지역이 많지 않고 대부분 상업 지역이라서 업무시설로의 대규모 개발이 가능하거든요. 참 딱하다고 생각한 것이 여기 몇 개 없는 아파트 단지 가격이 올라갈까 봐 무서워서 개발을 억제하겠다고 하는 건 국가적 차원에서 낭비라 생각합니다. 장기적인 관점에서 큰 그림으로 서울을 활용하셨으면 좋겠어요.

 

정부에서 함께 일하자고 한다면 의향은 있나요.

 

부동산 관련해서는 많은 아이디어 제공할 수 있고 어떤 식으로든지 일도 할 수 있겠지요. 하지만 지금 정부에서는 제가 아무리 선의로 이야기를 해도 저 같은 사람들은 투기를 조장하는 사람으로밖에 보지 않을까요. (웃음) 저는 여당 야당 상관 없이, 진보 보수 상관 없이 대한민국의 미래 부가 가치 만드는 방향이라면 언제든지 좋습니다. 대한민국에서 창출된 경제적 부가가치를 온 국민이 함께 나눠가질 수 있다면 좋겠습니다. 제가 진심으로 바라는 건 그거 하나입니다.

 

칼럼, 방송, 강연까지 다양한 활동을 하는데 어떤 게 제일 편하세요?

 

제가 신문방송학과 출신이라 그런지 매스미디어가 친숙합니다. 이런 일이 다 재밌고요. 원래 꿈이 드라마 PD, 영화 감독이었어요. 돈이 되는 일도 아니고 욕을 먹기도 하는 일인데 정말 재미 없으면 못하죠.(웃음)

 

방송이나 강연 중에 많은 질문을 받을 텐데요. 이 질문은 그만 받았으면 하는 게 있다면?

 

대책없이 찍어주세요! 이런 질문들은 물론 이해해요. 정말 궁금하니까요. 서울 집값 언제까지 오를까요? 이건 되게 우스운 질문이에요. 언제까지 오르겠어요, 계속 오르지. (웃음) 시세가 빠지면 사겠다는 일종의 공짜 심리에서 나온 질문이잖아요. 단기적으로 투자해서 벌고 빠지겠다는 건데요. 이게 진짜 투기꾼이에요. 부동산은 무조건 장기 투자해야 합니다. 그래야 실거주자든, 임대 거주자든 주거생활이 안정되거든요. 결론을 말씀드릴게요. 서울은 입지 좋으면 계속 올라요. 강남이 빠질 거라는 기대는 하지 마세요. 그러니 단기 투자를 위한 목적으로는 질문은 안 하셨으면 좋겠어요. 장기투자할 건데 이런이런 지역에 관해 미래가치 판단 해 달라, 이렇게 부동산 공부할 수 있는 질문을 해주셨으면 합니다.

 

3부작을 다 쓰셨습니다. 다음에 나올 책은?

 

서울은 한 개 지자체로 한 권으로 썼는데, 비서울 지역은 16개 지자체를 한 권으로 썼습니다. 이제 지자체별로 1권씩 쓰고 싶어요. 부산 한 권, 대구 한 권, 이렇게요. 대한민국 지역별 부동산을 공부하실 때 이 빠숑의 대한민국 부동산 대전집 세트를 갖고 있으면 되는 거죠. 그 시리즈를 쓰려는 장기 계획이 있고요. 그 전에도 써야 할 것이 5개 정도 있어서 뭐가 먼저 나올지는 모르겠네요. 물론 지방 시리즈는 수요가 매우 적으니까, 많이 판매되진 않을 거예요. 책으로 돈을 벌고 싶은 생각은 없어요. 그래도 대한민국 부동산 전집 세트가 나오면 뿌듯하고 행복할 것 같아요. 허준이 동의보감을 정리한 것처럼요. 원래 저는 부동산으로 책을 낼 생각은 없었어요. 그저 답사 다니면서 지역별 그 지역의 사람 사는 이야기를 글로 옮기고 싶었어요. 지금 부동산과 전혀 상관 없는 인문도서 팟캐스트인 다독다독 진행하는 이유도, 더 많은 세상과 사람들의 대한 지식과 소양을 쌓기 위해서인데요. 사람 사는 에세이를 쓸 겁니다. 제가 좋아하는 역사 소설을 쓸 수도 있을 듯 합니다.


 

 

서울이 아니어도 오를 곳은 오른다김학렬(빠숑) 저 | 알에이치코리아(RHK)
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글ㆍ사진 | 손민규

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